בעיר העברית הראשונה המחירים בשמיים אך התשואות באדמה

בתל אביב-יפו, המרכז הכלכלי והתרבותי של ישראל, עומדת כמות התושבים על 578 אלף איש, כך על פי מרשם האוכלוסין נכון לאפריל 2023. תל אביב היא גם אחת משתי הערים שבהן מתרחשת הפעילות הנדל"נית הערה ביותר (יחד עם ירושלים)  וכיום מקודמים בה כ-1,650 פרויקטים בכל השלבים, מתכנון מקדים ועד בנייה.

בעוד מספר שבועות, יש לקוות, תחל הרכבת הקלה לפעול בעיר לאורך תוואי הקו האדום, שיחבר את העיר עם בת ים מדרום, ועם רמת גן, בני ברק ופתח תקוווה ממזרח. הקו האדום יעבור בתחנות באורלוזורוב, שאול המלך, שדרות יהודית, קרליבך ואלנבי, אך כבר כעת ברור כי  הוא צפוי להקל רק במעט על בעיות התחבורה בעיר העמוסה בישראל. 

בכל יום מתבצעות 4.2 מיליון נסיעות במטרופולין תל אביב-יפו, מתוכן 2.8 מיליון ברכב פרטי ו-1.3- מיליון בתחבורה ציבורית (אוטובוסים, רכבות, מוניות שירות וכד'). העיר מתפקדת בו זמנית גם כמקום מגורים למאות אלפי תושבים וגם כמרכז העסקים הראשי והתרבותי של המטרופולין. כמו כן מתוכננים להיבנות בעתיד מחלפים חדשים לאורך דרך בגין ורחוב המסגר. 

על פי מערכת yzer המנתחת את נתוני אתר יד2, שכונות לב תל אביב ולב העיר צפון מובילות בכמות החיפושים הייחודים בלוח יד2 בשנה האחרונה, עם קרוב ל-135,000 חיפושים לרכישת דירה. השכונות המבוקשות ביותר בעיר בשנה האחרונה: לב תל אביב ולב העיר צפון, הצפון הישן, לאחר מכן מבוקשות שכונת פלורנטין, נווה צדק, ובאופן מפתיע - נווה שאנן שממוקמת שישית. 

26.1% חיפשו דירת 3 חדרים 

דירות 3 חדרים הן הנכס המבוקש ביותר בתל אביב עם 26.1% מכלל הביקושים בעיר בשנה האחרונה. אחריהן במרחק קטן דירות 4 חדרים עם 25.9%, לאחר מכן דירות 2 חדרים עם 23%, דירות 5 חדרים עם 18% ולבסוף דירות 6 חדרים עם 7% מהביקושים. 

במהלך השנתיים האחרונות נרשמו 3 נקודות שיא בביקושים לדירות בעיר, אך לאורך הזמן ניתן לראות מגמה של ידירה בכמות המחפשים: בדצמבר 2021 עמדה כמות המחפשים על כ-101,400, באוגוסט 2022 עמדה כמות המחפשים על כ-97,100, בפברואר 2023 עמדה כמות המחפשים על כ-82,100. 

באופן כללי בשנים 2021-2022 ניתן לראות גלי ביקוש קבועים כאשר הביקוש מרוכז ברובו במחצית השנייה של השנה. ב-2023 נרשמה עלייה בכמות המחפשים בפברואר. 

היצע הדירות הכי גדול: בלב תל אביב ולב העיר צפון 

כמה דירות יד שנייה מוצעות למכירה בעיר? במבט על 12 החודשים האחרונים ניתן לראות מגמת עלייה בכמות הדירות מיד שנייה, מחודש אפריל 2022 - למעט ירידה מינורית בכמות הדירות באוקטובר 2022. 

לשם השוואה: באפריל 2022 עמדה כמות הדירות המוצעת על כ-7,460 ואילו באפריל 2023 נרשמה כמות של 13,215 דירות מיד שנייה, שהוצעו למכירה.

השכונות בעלות היצע הדירות הגדול ביותר למכירה בעיר הן לב תל אביב ולב העיר צפון, עם כ-9,130 דירות שהוצעו למכירה בשנה האחרונה. לאחר מכן הצפון הישן, הצפון, הצפון הישן - דרום, הצפון החדש-כיכר המדינה, הגוש הגדול, רמת אביב החדשה, נופי ים, וגני שרונה וקרית הממשלה שסוגרות את הרשימה עם כ-2,090 דירות שהוצעו למכירה.

הכי הרבה היצע: דירות 3 חדרים 

ההיצע הגבוה ביותר בעיר לדירות יד שנייה, הינו לדירות 3 חדרים עם כ-30% מכלל ההיצעים, לאחר מכן בהפרש קטן דירות 4 חדרים עם כ-29% מכלל ההיצעים, אחר כך דירות 2 חדרים עם כ-19%, דירות 5 חדרים עם כ-15.5% ולבסוף דירות 6 חדרים עם 6.4%. 

בכמה נמכרו בפועל דירות בתל אביב, חדשות או יד שנייה? על פי המחירים הממוצעים של השנה האחרונה ברחבי העיר, דירות שני חדרים נמכרו ב-2,514,548 מיליון שקלים, דירות 3 חדרים ב-3,309,794 מיליון, דירות 4 חדרים ב- 4,740,012 מיליון ודירות 5 חדרים ב-5,825,475 מיליון שקלים. 

ומהם מחירי השכירות? על דירת שני חדרים ברחבי העיר תשלמו בממוצע 4,712 שקלים בחודש, על דירת 3 חדרים 7,018 שקלים, על ארבע חדרים 9,047 שקלים ועל דירת 5 חדרים - 11,270 שקלים. 

על 3 חדרים - תשואה של 2.55%

על פי נתוני המערכת ורשות המיסים, בשנה האחרונה בוצעו כ-6,932 עסקאות בעיר. כך למשל עסקה שבוצעה ב-15 במרץ האחרון, ברחוב יגור 8 בשכונת יד אליהו בעיר, במסגרתה נמכרה דירת 4 חדרים בעלת שטח של 93 מ"ר, במחיר של 3,645,000 ש"ח, המשקף מחיר של 39,194 ש"ח למ"ר.

על פי מערכת yzer, על דירת שני חדרים תקבלו תשואה של 2.09%, על 3 חדרים תשואה של 2.55%, על 4 חדרים תקבלו תשואה כמעט זהה של 2.56%, כך גם על דירת 5 חדרים עם 2.54% ועל דירת 6 חדרים תשואה של 2.3%.