מותק הדירות התכווצו: הסכם תמ"א 38 צפוי להקטין שטח דירות הבעלים עקב תנאי השטח

חברת רותם שני יזמות והשקעות בע"מ הודיעה אתמול (ג') כי התקשרה בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה ברחוב בצלאל 24 ברובע 4 בתל אביב. על פי הדיווח נעשתה ההתקשרות באמצעות חברת הבת רותם שני אלה בע"מ שבבעלותה, מול 84% מבעלי הדירות בבניין, כלומר מעבר לרוב הנדרש בחוק לביצוע הפרויקט. באופן מפתיע ולא שגרתי למיזמי התחדשות, כולל ביצוע הפרויקט דווקא את הקטנת דירות הבעלים במקום את הגדלתן.

כיום ניצב במקום מבנה בן שלוש קומות הכולל 11 דירות, וכן מחסן בקומת הקרקע ויחידת מרתף המשמשת למגורים. במקומו תקים החברה מבנה מגורים חדש בן 7 קומות מעל קומת קרקע אשר על פי התכנון צפוי לכלול סה"כ כ-21 יחידות רישומיות בהן 11 דירות ושתי יחידות מחסן שיימסרו לבעלים ו-8 יחידות דיור שישווקו על ידי החברה, כמו גם חניון תת קרקעי.

בשל מאפייני המגרש והבניין הקיים ההסכם כולל שני מתווים אפשריים לבניה: הראשון, קבלת היתר בניה הכולל הקלה בקווי בניין, במסגרתו יהיו זכאים בעלי הדירות הקיימים לדירה חדשה בשטח הקטן בכ-6 מ"ר בממוצע משטח דירתם הנוכחית (למעט יחידת המרתף ויחידת המחסן בקומת הקרקע).

המתווה השני הוא קבלת היתר בניה ללא הקלה שתינתן מהעירייה, מתווה לפיו יהיו הבעלים זכאים לדירה חדשה בשטח הקטן בכ-7.9 מ"ר בממוצע משטח דירתם הנוכחית ובנוסף, תשלם חברת הפרויקט לבעלים פיצוי כספי בגין מחצית השטח שיופחת מיחידות הבעלים בסך השווה למכפלה של שווי מ"ר מכירה לפי קביעת שמאי שיוסכם על ידי הצדדים.

בינוי צפוף, שטח מגרש קטן

המתווים מחייבים את הקטנת שטח הדירות מכמה סיבות: הבניה הצפופה באזור, התב"ע של העירייה ושטח המגרש שאינו גדול מלכתחילה. השטח שיופחת מכל דירה כולל, במתווה הראשון שכולל הפחתה מתונה יותר, את שטח המרפסות הסגורות, ובמקרה הפחות מתון גם נוגס בשטח המקורי של הדירות. חשוב לציין כי דיירי הבניין הכירו נושא זה טרם החתימה על ההתקשרות עם החברה. בנוסף, נקבעו בהסכם מנגנון לפיצוי לבעלים במידה וייגרעו מדירותיהם שטחים לעומת המפורט בתוכניות, וגם הוראות לביטולו ולהארכת המועדים לקיום התנאים בו.

כעת פועלת רותם שני אלה להגשת היתר בניה לפרויקט, וזה יתקבל להערכתה  במהלך הרבעון הרביעי לשנת 2024, הערכות ראשוניות של החברה צופות כי היקף ההכנסות מן הפרויקט נע בין 52-55 מיליון שקל, כ-70 אלף ש"ח למ"ר (לא כולל מע"מ).