בית המשפט המחוזי: נכסים שהועברו לבעלי חברות שפורקו חייבים במס שבח

ועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, דחתה את ערעורו של בעל חברת השקעות וייעוץ נגד רשות המיסים, ופסקה כי עליו לשלם מס שבח מלא בגין מכירת שתי דירות שהועברו אליו לאחר פירוקה של חברה שבבעלותו. בעקבות פסק הדין שניתן לפני כחודש חויב בעל החברה בתשלום מס של 360 אלף שקלים. מדובר בפסק דין שני שניתן בנושא לאחרונה, לאחר שבפסק דין נוסף, ביהמ"ש חייב מקבלי נכסי נדל"ן מחברות שפורקו, בתשלום מס שבח על מלוא השווי בעת המכירה.

בעבר הייתה הוראה ולפיה אחרי פירוק חברה, מקבל הדירה היה זכאי לפטורים המותרים בחוק ליחיד, אלא אם כן האיגוד היה איגוד מקרקעין. חוק זה יצר מצב שבו חברות הצהירו על פירוק למראית עין כדי לקבל פטורים ממיסים. אלא שבתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע, שגם אם החברה היא לא איגוד מקרקעין, כאשר היא מעבירה דירות מגורים ליחיד הוא לא יהיה זכאי לפטור מס שבח ליחיד על התקופה שהנכס היה בחברה.

ב-2014 תוקן החוק כך שיבוטל הפטור ממס שבח שממנו נהנו משקיעים מרובי דירות בעת מכירת דירה בכל 4 שנים. מכאן ואילת הונהגה מדיניות לפיה על דירת מגורים שאינה דירה יחידה, יינתן פטור חלקי ממס על השבח שנצבר עד 1 בינואר 2014, ואילו מי שרכש את דירתו אחרי 2014, יש לחייבו ב-25% מס על השבח.

עם זאת, בעל דירה יחיד יכול עדיין למכור את דירתו בפטור כל עוד החזיק בה לפחות 18 חודשים. הפטור ממס יחול רק על מי שרכש את הנכס לפני 2014.

בעלי החברה שפורקה הגיש ערר נגד שתי שומות מס שהוציא ב-2018 מינהל מיסוי מקרקעין ירושלים בנוגע למכירת שתיים מדירותיו. ב-1999 רכשה החברה ב-1.35 מיליון שקל שלוש דירות בירושלים, וב-2015 עברו דירות אלו לבעליה בפטור ממס. בעלי החברה חישב את מס השבח בפטור עד יום המעבר ו-25% אחרי יום המעבר, ואילו רשות המיסים טענה שיהיה עליו לשלם מס מלא בשיעור של 25%. בסך הכל עמד הסכום במחלוקת על 360 אלף שקל.

השופט: החברה לא הייתה איגוד מקרקעין 

מינהל מיסוי מקרקעין דחה את טענות בעל החברה, בטענה כי ממילא לא היה יכול להינתן פטור שלא קיים ממילא  לפני הוראת המעבר וכי החברה לא הייתה לאורך  כל פעילותה איגוד מקרקעין.

יו"ר ועדת ערר לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, השופט אביגדור דורות, קבע בפסק הדין כי אין לקבל את טענת בעל החברה וכי "הוראת המעבר לא נועדה ליתן פטור ממס למכירות שלא היו זכאיות לפטור. אופיו של הסעיף כהוראת מעבר ומטרתו קובעים את גבולותיו הלשוניים. במכירת זכות במקרקעין שקיבל בעל מניות אגב פירוקו של איגוד נשללה הזכאות לפטור מזכה.

"כאשר הוסף סעיף לחוק כהוראת מעבר, אין לפרשו כמעניק פטור ממס שכלל לא היה קיים. הפרשנות שבה דוגל העורר תאפשר למוכרי דירות, אשר הזכויות בהן הגיעו לידיהם אגב פירוק  של איגוד ליהנות לא רק מדחיית המס בעת שקיבלו את הזכויות בדירות, אלא גם מפטור חלקי ממס שבח בעת מכירתן, בניגוד לתכלית לפיה שבח של איגוד חייב המס".

השופט דורות גם דחה את הטענה שהחברה הייתה איגוד מקרקעין וקבע כי היא "לא הייתה איגוד מקרקעין מיום תחילת פעילותה ועד למועד הפירוק. הוועדה קיבלה את פסק הדין של דורות, שקבע  לחייב את בעל החברה בהוצאות  ובשכר טרחת עו"ד שקוזז כיוון שהצדדים לא הגישו תצהירים, בסכום כולל של 12 אלף שקל תוך 45 ימים ממתן פסק הדין. לאחר מועד זה, יתווספו לסכום החיוב, כאמור 360 אלף שקל, הצמדה וריבית.