ניתוח דן אנד ברדסטריט "בצל הרפורמה המשפטית": עניין של זמן עד שיזמיות מוכרות יקלעו לכשל פיננסי

דן אנד ברדסטריט, אחת החברות המוכרות בעולם לניהול סיכוני אשראי, שמנתחת ומדרגת את כלל העסקים והחברות בישראל, חוזה עתיד שחור לענף הנדל"ן בישראל. במאמר שפרסמו שכותרתו "בצל הרפורמה המשפטית, ענף הנדל"ן מראה סימני מצוקה ראשונים", ניתחה החברה ובראשה מנהלת מחלקת האנליזה, רויטל רוט, את הסיכונים והקשיים שאליהם נקלע הענף והמהמורות שבדרך בצל המהפכה המשפטית. "לאחר הכרעת הבחירות בסוף 2022 ותחילת כהונת הממשלה הנוכחית, נדמה יותר מכל שהענף, המאופיין בהליכים ארוכי טווח, זקוק לממשלה שתשים על סדר היום את הטיפול הנדרש בו", אומרת רוט. "חשיבות המהפכה המשפטית עומדת במקומה, אך עם זאת, בענף זקוקים לטיפול מידי על ידי הממשלה. כדאי שהיא תשים זרקור על הענף ותעלה לסדר היום את הטיפול בו - שלא נתעורר למציאות עגומה בעוד כמה חודשים".

על מלאי הדירות החדשות למכירה, אמרה רוט כי "העלייה במלאי מעידה כי למרות המבצעים ותנאי המימון הניתנים, חלק ניכר מהקבלנים עדיין לא ממהר למכור דירות בכל מחיר, ומעדיף להחזיק אותן, כשייתכן שההנחות הקיימות המוצעות עדיין לא אטרקטיביות מספיק כדי למשוך קונים באופן מוגבר, לאחר שמחירי הנדל"ן האמירו לרמתם הקיימת הגבוהה. יהיה מעניין להמשיך לעקוב אחר המגמה בחודשים הקרובים, שתעיד על כיוון פני הענף. ייתכן שהעמקת המבצעים או אפילו ירידת מחירים עוד לפנינו, אם הביקושים הנמוכים יימשכו".

"יזמים שנכנסו לעידן הנוכחי במינוף גבוה עלולים להתקשות להחזיר את החוב"

"על פי מדדי דן אנד ברדסטריט, ענף הנדל"ן מאופיין באופן מסורתי כענף בסיכון גבוה. המגמות הענפיות תומכות בהיוותרות רמת סיכון גבוהה בענף גם ב-2023, שאף עלולה להתגבר במהלך השנה", מסבירה רוט. 

קשיי הקבלנים בשנים האחרונות הם דבר ידוע בענף, אך מניתוחה של רוט נראה שהמצב החמיר בשנה החולפת. "ב-2022 נקלעו כ-1,100 קבלנים לכשל פיננסי - בדומה ל-2021", אמרה רוט. "קצב הכשלים התגבר במחצית השנייה של 2022, על רקע הירידה במכירת דירות ועליות הריבית במשק, המייקרות את עלויות המימון - הן לקבלנים והן לרוכשי הדירות, עם צפי להמשך מגמה להערכתנו גם ב-2023. סביבת הריבית שהשתנתה מאתגרת בעת הזו את הענף, שעל כלל מקטעיו מאופיין בצורכי מימון גבוהים לטובת ביצוע הפרויקטים. בהיקפים גבוהים לכל שינוי בריבית יש השפעה רבה יותר. המינוף בענף נהפך בחלק מהפרויקטים ללא כדאי, וגורם לקבלנים לברור בעת הזו כניסה לפרויקטים חדשים - מה שתורם להאטה הכללית בענף".

מנהלת מחלקת האנליזה בדן אנד ברדסטריט, רויטל רוט: "משבר הדיור כולל כעת מחירים גבוהים וקבלנים שתקועים עם דירות מול רוכשים שלא מסוגלים או לא ששים לקנות. זאת בזמן שהאוכלוסייה בישראל ממשיכה לצמוח, ובטווח הארוך תזדקק לפתרונות דיור"

לסיום, רוט מציגה תחזית פסימית ליזמים ואף גם לענפים הנלווים הניזונים מענף הנדל"ן. "נראה שזה עניין של זמן עד שחברות יזמיות מוכרות עלולות להיקלע לכשל, כשיזמים שנכנסו לעידן הנוכחי במינוף גבוה עלולים להתקשות להחזיר את החוב, אל מול הירידה הצפויה במכירות. צעדים שכיחים בעת הזו כוללים מימוש נכסים, הכנסת שותפים, מכירת פרויקטים ליזמים אחרים ועוד. ירידה צפויה בנדל"ן עלולה לתת אותותיה גם על ענפים נלווים הניזונים מהענף, בהם תשומות לבנייה, מוצרי גמר, מוצרי פנים הבית (קרמיקה, מטבחים),רהיטים וכו'. אם בשנים האחרונות ההיצע לא הדביק את הביקוש, משבר הדיור כולל כעת מחירים גבוהים וקבלנים שתקועים עם דירות מול רוכשים שלא מסוגלים או לא ששים לקנות. זאת בזמן שהאוכלוסייה בישראל ממשיכה לצמוח, ובטווח הארוך תזדקק לפתרונות דיור".