"הריבית לא תרד שוב לרמות אפסיות, ונצטרך ללמוד לחיות בעולם החדש"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו עוזי לוי, כיום מנכ"ל מנורה מבטחים נדל"ן ולשעבר מנכ"ל דירה להשכיר , אלעד גרופ קנדה ועוד. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן, על השוני בין השקעות נדל"ן להשקעות אחרות, על השפעת האינפלציה והריבית על שוק הנדל"ן והשינויים הצפויים בתחום, על פתרונות הדיור להשכרה ועוד.

לצפייה:

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

לדבריו, "מנורה מנהלת כ-300 מיליארד שקל, מתוכם בנדל"ן סדר הגודל הוא של כ-11 מיליארד שקל. זו חברת נדל"ן  מאוד גדולה שמשקיעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל בכל סוגי הנדל"ן. אני רוצה לקשור את זה קצת לעולם ההשקעות של מנורה, כמובן שכולם חוסכים לטווח ארוך. כולם משקיעים בקרנות השתלמות, לכולם יש קרנות פנסיה, וקרנות הפנסיה מנוהלות על ידי גופים מוסדיים כדוגמת מנורה. מנורה היא מהגופים הגדולים בעולם הזה של ניהול כספי העמיתים. בעולם הזה מנורה מקבלת כספים וצריך להשקיע אותם לטובת העמיתים, שזו בעצם המשימה הקדושה ומאוד מאוד חשובה שלנו. לדאוג כספי העמיתים שכשאתה תפרוש לפנסיה או שתרצה לבדוק את קרן ההשתלמות שלך, בסופו של דבר הכספים שהשקעת יישאו את התשואה הטובה ביותר האפשרית ברמות סיכון שאנחנו מוכנים לקחת.

"אנחנו לא נחפש את התשואה הכי טובה או את הסיכון הכי גבוה כי אלה תאומים סיאמיים שהולכים ביחד. לשמור על הכסף, ולהביא תשואה טובה, כמובן גם ברמה השוואתית לאחרים, להביא תשואה טובה לכספי עמיתים. אני שייך לסקטור של ההשקעות האלטרנטיביות, דהיינו לא בנכסים סחירים שזה מניות בארץ ובחו"ל, איגרות חוב או כל מיני נכסים נזילים. אנחנו גם עושים השקעות אלטרנטיביות בשיעור מסוים. חלק מההשקעות האלטרטנטיביות הן בנדל"ן".

"למה בעצם לעשות השקעות אלטרנטיביות? על מנת לאזן את התנודות של השוק הסחיר. השוק הסחיר מאוד דינמי. הוא יכול להיות למעלה ויכול להיות למטה. בהשקעות אלטרנטיביות, דוגמת נדל"ן, התנודתיות הרבה יותר נמוכה מהשוק הסחיר, והכוונה היא להשקיע חלק מהכספים בהשקעות אלטרנטיביות על מנת להשיג תשואה עודפת לאורך זמן והדגש פה לאורך זמן. השקעות בנדל"ן הן לא השקעות לטווח קצר אלא השקעות לטווח ארוך, והכוונה היא לראות תשואה עודפת לאורך זמן ותשואה ברמת שונות נמוכה משמעותית מאשר בשוק הסחיר". 

במחצית 24 נחזור לעולם נורמלי 

הוא התייחס לסביבת הריבית והאינפלציה העולות בעולם ובארץ והעריך מתי נראה שינוי:

"אני חושב שאנחנו רואים עכשיו סימנים של האטה באינפלציה. אני מניח שכשיהיו מספר מדדים יותר רגועים אנחנו נתחיל לראות תוואי יורד של הריבית ובמחצית 24 אולי נחזור לאיזה שהוא עולם נורמלי, אלא אם כן יהיה עוד פעם איזשהו אירוע חיצוני שישפיע בכיוונים האלה.

"כשהריבית תרד היא לא תרד עוד לרמות אפסיות כמו שהיינו רגילים בשנות העשרה - 17, 18, 19, 20, לא נרד לרמה של ריבית אפסית אלא תהיה ריבית חיובית כזאת או אחרת. והעולם יצטרך לחזור לחיות בצורה נורמלית".

לוי התייחס גם לקריסת הבנקים ולצפי למשברים בשוק: "יש כאן שני פנים למשבר ושניהם משפיעים בצורה מנוגדת. קודם כל, אנחנו נמצאים בעולם עם עידן טכנולוגיות המידע ובמקומות אחרים ממה שהתרגלנו לראות. אם אנחנו מסתכלים על המשבר הזה נגיד בהשוואה למשבר של 2008 אז המשבר של 2008 השפיע בצורה מאוד דרמטית במכה אחת בעיקר על בנקים שנשאו נכסים רעילים במאזנים של הבנקים -  תמיד התעוררות מחלום היא קשה. גם המשבר ב-2008 הגיע אחרי גאות מאוד מאוד גדולה בשנות האלפיים, אבל אז זה פגש בנקים עם הון עצמי נמוך עם תיק נכסים רעילים בהיקפים עצומים, וכשאנחנו באים היום למעט נושאי נישה  - אני מסתכל על הבנקים הגדולים, אני מסתכל על התוואי  המרכזי, ואני לא מדבר על מה שראינו לפני שבוע, קריסה של בנק - אני חושב שזה יוצא מן הכלל שאינו מעיד על הכלל. הבנקים הגדולים מגיעים למשבר הזה עם הון עצמי מספיק ואני לא חושב שבמאזנים של הבנקים יש נכסים רעילים בהיקף שהיו".

פתרון לדיור להשכרה

כמנכ"ל דירה להשכיר לשעבר התייחס גם  גם לפתרון לדיור להשכרה ארוכת טווח: "על פי התוכנית הרשמית של ממשלת ישראל של מטה הדיור, ב- 2048 יחיו במדינת ישראל 17 מיליון תושבים, דהיינו חסרות כאן 2 מיליון דירות. המשמעות היא שאנחנו נמצאים בחוסר אדיר. זה אומר שתהיה דחיפת מחירים כלפי מעלה, ואז הנושא של דיור להשכרה תופס חשיבות מאוד מאוד גדולה, ולכן כשאני מסתכל בעולם איך פתרו את זה, אז קודם כל חלק מהתב"עות הן תב"עות של דיור להשכרה ואת זה קצת פתרנו דרך נושא הוותמ"ל. הקרקע שמשווקת במסגרת הוותמ"ל 30% ממנה צריכה להיות לדיור להשכרה, כלומר היצע הקרקעות לדיור להשכרה ימשיך ויגדל כי רוב התוכניות שמתקשרות כאן למגורים הן תוכניות ותמ"ליות".

"יש שני נושאים שצריך לטפל בהם: אחד מהם נושא המע"מ בדיור להשכרה  משום שכרגע בדיור להשכרה אי אפשר להזדכות על מע"מ כתוצאה מהפעלת פרויקט. ואת המע"מ בעצם פוגשים מצד שני כשאתה מוכר את הפרויקט בסוף הדרך אחרי 20 שנה. אתה משלם את המע"מ בהתחלה ואתה פטור ממנו בסוף, אבל אתה צריך לממן אותו על פני 20 שנה, זאת אומרת יזם שזוכה בדיור להשכרה מממן את המע"מ עבור מדינת ישראל.

בעולם הגדול פתרו את נושא הדיור להשכרה: כשהייתי מנכ"ל אלעד קנדה כשהקמנו פרויקט דיור להשכרה וכשמימנתי פרויקטים לדיור להשכרה ניגשתי לארגון ממשלתי קנדי שבעצם קיבלתי ממנו מין סוג של ביטוח ממשלתי לאשראי ולכן יכולתי לקבל אשראי בריבית יותר נמוכה. האמריקאים פתרו את זה בצורה אחרת, פשוט יצרו את פאני מיי ופרדי מאק, סוכנויות של  משרד השיכון האמריקאי שמעניקות אשראי לטובת דיור להשכרה והייתי מאוד מציע לבחון מנגנון דומה בישראל".