העיר שבה התשואה המקסימלית היא רק 2.61% - לדירת ארבעה חדרים

הביקושים לדירות בגבעתיים נמצאים במגמת ירידה, ואילו מנגד ההיצע נמצא בעלייה בחודשים האחרונים. יותר משליש מהדירות למכירה הן בנות ארבעה חדרים. הוועדה המחוזית תל אביב אישרה בחודשים האחרונים שתי תוכניות התחדשות ענקיות בעיר, שצפויות להוסיף לה כ-6,600 יחידות דיור

23.03.23

שיתוף הכתבה

גבעתיים (By Dr. Avishai Teicher Pikiwiki Israel, CC BY 2.5, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=66125969)

בגבעתיים גרים, נכון לינואר 2023 כ-65 אלף תושבים, כך לפי מרשם האוכלוסין. בפברואר נחשף ב" מרכז הנדל"ן " כי עיריית גבעתיים הפסיקה להנפיק היתרי בנייה בעקבות התנגדות תאגיד מי גבעתיים, שטען כי לא יוכל לספק מים לבנייה חדשה בעיר. בינואר אישרה הוועדה המחוזית תל אביב תוכנית התחדשות ענקית בשכונת גבעת רמב"ם בעיר, שתוסיף לה כ-3,800 יחידות דיור – התוכנית הגדולה בתולדות גבעתיים. דצמבר האחרון אישרה להפקדה הוועדה המחוזית תוכנית התחדשות ענקית גם במזרח העיר, הכוללת תוספת של כ-2,800 יחידות דיור לאורך רחוב בן גוריון, בגבול עם רמת גן. עוד באותו החודש, הודיעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי גבעתיים היא בין הערים שזכו במימון לתכנון מפורט של התחדשות בשכונה שלמה.

בינואר פורסם כי אלקטרה תבצע פרויקט פינוי בינוי של אאורה במרכז העיר, שבמסגרתו ייבנו 168 דירות ו-400 מ"ר למסחר. עוד באותו החודש, הופקדה תוכנית להקמת מגדל שיכלול 150 דירות קטנות להשכרה במרכז העיר. בנוסף, הופקדה בינואר גם תוכנית להתחדשות של מתחם הלביא במזרח העיר, שתכלול הקמת 220 דירות. בנובמבר האחרון הפקידה הוועדה המחוזית תל אביב תוכנית להקמת מגדל שיכלול 500 יחידות דיור להשכרה בלבד בעיר. בגבעתיים יש כיום כ-210 פרויקטים בשלבים שונים – מתכנון מקדים ועד בנייה.

יותר מרבע מהמחפשים מעוניינים בדירות שלושה חדרים

על פי מערכת yzer המנתחת את נתוני אתר יד2, דירת ארבעה חדרים היא הנכס המבוקש ביותר בגבעתיים, עם 29.1% מכלל החיפושים בעיר בשנה האחרונה. אחריה נמצאת דירת שלושה חדרים עם 27.2%. דירות שני חדרים זוכות לביקוש של 20.8%, ודירות חמישה ושישה חדרים זוכות לביקוש של 19.9% ו-3%, בהתאמה.

השכונה המבוקשת ביותר: גבעת רמב"ם

שכונת גבעת רמב"ם מובילה את גבעתיים בכמות החיפושים הייחודים בלוח יד2 בשנה האחרונה, עם יותר מ-51.1 אלף חיפושים לרכישת דירה. מלבדה, השכונות המבוקשות ביותר בעיר בשנה האחרונה, בסדר יורד, הן בורוכוב, שינקין, ארלוזורוב, הל"ה ופועלי הרכבת.

בשונה מהחיפוש הכללי, בדירות ארבעה חדרים מובילה בורוכוב, עם 21,503 חיפושים, אחריה ארלוזורוב עם 19,822 חיפושים, וגבעת רמב"ם הבאה עם 17,101 חיפושים.

במאי 2022 נרשם שיא בכמות מחפשי הדירות בגבעתיים, עם קרוב ל-20 אלף מחפשים. בחודשי הקיץ של השנה שעברה – יוני עד אוגוסט, חלה ירידה בכמות המחפשים. מדי חודש נרשמו בממוצע כ-16,600 מחפשים מדי חודש בספטמבר עד נובמבר חלה ירידה נוספת, עם כ-13,870 מחפשי דירה מדי חודש, בממוצע. 2022 הסתיימה עם 12,350 מחפשי דירה בעיר בדצמבר. 2023 נפתחה עם עלייה בכמות המחפשים, שהגיעה ל-14,670 בינואר. בפברואר שבה הכמות לרדת, עם 12,170 מחפשים בלבד.

בניגוד לביקושים, ההיצע גדל

בזמן שהביקושים בעיר נמצאים בירידה, היצע הדירות למכירה מיד שנייה, מנגד, מתאפיין במגמת עלייה ניכרת. במרץ, שסגר את את הרבעון הראשון של 2022, הוצעו כ-490 דירות למכירה בגבעתיים. לאחר ירידה מינורית באפריל, עלתה והלכה כמות הדירות מיד שנייה המוצעות למכירה בעיר עד פברואר 2023 (למעט ירידה מינורית בספטמבר),שבו הוצעו 717 למכירה.

השכונות בעלות ההיצע הגדול ביותר לדירות בנות ארבעה חדרים (לפי סדר יורד) למכירה הן: ארלוזורוב עם 194 דירות, בורוכוב עם 159 דירות, גבעת רמב"ם עם 111 דירות, שינקין עם 82 דירות, פועלי הרכבת עם 70 דירות, ותל גנים עם 59 דירות. בשכונת ארלוזורוב היה גם את ההיצע הגבוה ביותר לדירות למכירה מכל הסוגים בעיר בשנה החולפת, עם כ-460 כאלה, לעומת 160 דירות בלבד בשכונת הל"ה.

37.2% מהדירות למכירה הן בנות ארבעה חדרים

ההיצע הגבוה ביותר בגבעתיים לדירות יד שנייה הוא של דירות ארבעה חדרים, ו-37.2% מכלל הדירות המוצעות הן מסוג זה. לאחר מכן בסדר יורד נמצאות דירות שלושה חדרים (28.2%),חמישה חדרים (20.1%),שני חדרים (10.4%) ושישה חדרים (4.1%). להלן ההיצעים לדירות מיד שנייה לכל סוג נכס:

דירת שישה חדרים ב-6 מיליון שקל

מבחינת מחירים, דירות שני חדרים נמכרות בגבעתיים תמורת 36,471 שקל למ"ר (2,094,652 שקל) על בסיס 37 עסקאות ובמחיר שכירות של 4,712 שקל לחודש. דירות שלושה חדרים נמכרות תמורת 36,803 שקל למ"ר (2,933,902 שקל) על בסיס 156 עסקאות ובמחיר שכירות של 6,517 שקל לחודש. דירות ארבעה חדרים נמכרות תמורת 34,195 שקל למ"ר (3,675,090 שקל) על בסיס 126 עסקאות ובמחיר שכירות של 8,255 שקל לחודש. דירות חמישה חדרים נמכרות תמורת 36,104 שקל למ"ר (4,545,008 שקל) על בסיס 72 עסקאות ובמחיר שכירות של 9,565 שקל לחודש. דירות שישה חדרים נמכרות תמורת 38,887 שקל למ"ר (6,021,881 שקל) על בסיס 10 עסקאות ובמחיר שכירות של 14,843 שקל לחודש.

403 עסקאות בשנה

על פי נתוני המערכת ורשות המסים, בשנה האחרונה בוצעו 403 עסקאות בגבעתיים. בעסקה שבוצעה ב-26 לינואר, נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב קפלנסקי 3, בעלת שטח של 90 מ"ר, תמורת 3.05 מיליון שקל - המשקפים מחיר של 33,889 שקל למ"ר.