בעלי אנשי העיר: הקיפאון במחירים מלאכותי - משמעות המבצעים היא הנחה

המצב כיום במשרדי המכירות ובכמות הלידים, מזכיר את שנת 2020, בתקופת הקורונה", אמר רון חן, בעלים ומנכ"ל אנשי העיר , חברת התחדשות עירונית הפועלת בתל אביב- חברת הבת של קבוצת רוטשטיין. את הדברים הוא אמר היום (ד') במסגרת פורום עורכי דין בכנס בנושא "התחדשות עירונית בתל אביב בהיבט הרישוי והתכנון". בכנס דיברו גם סגן מהנדס העיר תל אביב ומנהל אגף רישוי ופיקוח, הלל קלמן; ומנהל מחלקת התחדשות עירונית בעיריית תל אביב, אדר' תמיר קהילה. לדברי חן, "מה שמטריד אותנו הוא חוסר היציבות במשק. זה לא שהמחירים יורדים - אלא שהשוק קפוא. היקף המכירות צנח בכ- 60%-70%. מחירי הדירות אמנם לא ירדו, אבל ניתן לראות את כל המבצעים שהיזמים נותנים עכשיו כדי למכור דירות: שלם בעוד שלוש שנים, הטבות של פטור ממדד ותנאי מימון לשנתיים. 

עם זאת, בתל אביב, חן לא מוצא את הסיבה לכך בעליית הריבית: "המחיר הממוצע של דירות אותן אנו מוכרים עומד על כ- 7 מיליון שקלים. רוכשים שקונים דירות כאלו, לרוב אינם זקוקים למשכנתא. אנחנו רואים כי שיעור לוקחי המשכנתאות בקרב הלקוחות שלנו עומד על 10%-15% בלבד. רוב לקוחותינו הם מתל אביב, ממעמד סוציו-אקונומי גבוה מאוד ולכן לרוב גובה הריבית אינו פקטור משפיע על העסקאות. אין ספק שהמצב המדיני, הוא שעוצר את המכירות בשלב זה. הציבור מעדיף להמתין ולראות מה יביא העתיד ואיך ייפתר המשבר וזה מה שמכניס אותנו לקיפאון". 

"עליית הריבית משפיעה על היזמים בהקמת פרויקטים, עלויות מימון ועלויות הגיוס. יחד עם זאת, יש לזכור כי חברות התחדשות עירונית חשופות פחות לריבית, מכיוון שאנחנו לא רוכשים את הקרקע, אלא מתעסקים בהיתרים, זאת בניגוד לחברות יזמיות אחרות. אני צופה שחברות רבות יחלו להתמודד על פרויקטים של התחדשות עירונית, כי זו הקרקע הזולה ביותר"

חן אינו אופטימי לגבי עתיד פרויקטי בניה בתל אביב: "אני צופה שפרויקטים יעצרו. היום מותר להכניס משאיות לתל אביב בין השעות 9:00 ל-13:00 באזור בתי הספר ובין 15:00 ל- 17:00 ביתר העיר. אם פעם היינו יכולים לבנות בניין בתוך שנתיים, היום אנחנו מגרדים את השלוש השנים. צריך לזכור שבינתיים אנחנו משלמים שכירויות וערבויות, וזה דבר שמייקר מאוד את הפרויקט".

הרעב למכרזים נמוך יותר

חן מוסיף כי הרעב של יזמים למכרזים, הוא נמוך יותר בימים אלו: "מספיק לי לראות סעיף קטן במכרז שמדליק לי נורה אדומה כדי לגרום לי לא לגשת אליו. אם אנחנו לא מצליחים לשמור על המשולש של יזמים-עירייה-דיירים, במצב בו העירייה או הדיירים או שאנחנו לא מרוצים - אין פרויקט. היזמים רוצים לראות ודאות וכלכליות של 15% וללא זה, פרויקטים פשוט לא יצאו לדרך. אני מאמין ואומר את זה כבר הרבה שנים - יש משבר תכנון במדינה. אם נבחרנו להקים פרויקט, אנחנו נלך יד ביד במשך 20 שנים". 

מרכז הנדל"ן

יותר מ-1,000 היתרים ו-7000 יחידות דיור ב-2022

בכנס דיבר כאמור גם הלל הלמן. לדבריו, "כל יום יש תקנה חדשה של גורמי התכנון, הטרלה חדשה, והעירייה צריכה להיות זו שמאזנת בין קונפליקטים, דיירים ועוד. בתל אביב הכל משפטי. תהליך הוצאת היתר בנייה ממוצע פה עובר שלושה מנהלים, כולל אותי, שלושה אדריכלים, שני יועצים משפטיים לפני הוועדה. לפעמים גם מגיעה עתירה שההיתר שהוצאת לא תקין.

"התכנון בתל אביב יציב. יש לנו הרבה שאיפות לכך שיהיה שירות שקוף - כל האינפורמציה בחוץ וזמינה מהבית ועד הבית. לוקח משהו כמו חצי שנה עד שאדריכל יודע להתמודד עם הספר העצום של התכנון והבנייה, לשלוט ולהבין את התכנון, את התקנות הרלוונטיות, את התהליכים הרלוונטיים, ולנסח המלצה לוועדה. האתגר העיקרי שלנו הוא לוח זמנים. ב-.50% מההיתרים הרישוי נמצא בתוך התכנון. אפשר לקחת את ההליך לשנים קדימה. 

סגן מהנדס העיר תל אביב הלל הלמן (מרכז הנדלן)

"היינו רוצים רצף של תכנון, רישוי וביצוע, מדיד בזמנים ומדדי שירות. בתל אביב המדדים רק עולים. סיפקנו 3,500 תיקי מידע ב-2022. הדו"ח הזה עולה כל שנה לאתר. לפני בקשה להיתר אנחנו פותחים פגישות ייעוץ - יש יותר מ-1,000 פגישות בשנה. הכוונה היא שאם פתחת תיק מידע, תבוא ותתייעץ. לעשות פגישת ייעוץ לפני פתיחת בקשה זה קריטי. אם יש לכם בעיה שנתקלתם בה, יש לכם בעיה של רישוי. תפנו אלינו".

הלמן הציג גם נתונים לגבי הבנייה בעיר. לדבריו, "יותר מ-1000 היתרים - הגרף של ההיתרים אחיד פחות או יותר. זה ככה כמה שנים. מה שעולה זה תיקי מידע ויחידות הדיור, יש זינוק במספר יחידות הדיור – אישרנו קרוב ל-7,000 יחידות דיור בהיתרים ב-2022. אנחנו לא גם מסתירים את ההשפלה: אי עמידה בזמנים הלכה וגדלה עם השנים".

סגן מהנדס העיר תל אביב ומנהל אגף רישוי ופיקוח, הלל קלמן: "אם הוועדה המקומית לא עומדת בזמנים, אתה יכול להעביר את זה לוועדת ערר במחשב עם כפתור 'בקש מחדש'. אין ועדה שעשתה את זה בארץ אף פעם. כל פעם שבקשה לא עומדת בזמנים, מבקש ההיתר מקבל הודעה על כך שהוא יכול לגשת לוועדות ערר באינטרנט"

הוא סיפר גם על פיצ'ר ייחודי לעיריית תל אביב: "אם הוועדה המקומית לא עומדת בזמנים, אתה יכול להעביר את זה לוועדת ערר במחשב עם כפתור 'בקש מחדש'. אין ועדה שעשתה את זה בארץ אף פעם. כל פעם שבקשה לא עומדת בזמנים, מבקש ההיתר מקבל הודעה על כך שהוא יכול לגשת לוועדות ערר באינטרנט. בחלק מהמקרים השתמשו בזה לבקשות לא תקינות. תן לי לעשות 'הגש מחדש' כדי שאני אוכל לעשות את התיקונים. כנראה שעכשיו, בעקבות פנייה של מינהל התכנון , נחזיר את זה לעמידה בתור (כלומר יבוטל הפיצ'ר המקוון - דנ"ק)". 

"עיריית תל אביב אחראית ל-50% מצווי ההריסה בארץ"

לדבריו, "אתגר נוסף הוא הפיקוח על הבנייה. זה מחולק לשני נושאים: ליווי לפני היתר ופיקוח על עבירות בנייה. המחלקה בתל אביב אחראית על 50% מצווי ההריסה המינהליים בארץ. אני מכיר אישית עיריות בארץ בלי צווי הריסה. אני חותם על 30-20 צווים שעוברים לבית משפט בשבוע. ציפינו שהשוק יתחנך, אבל זה לא קרה. השוק למד איך לעבוד בחגים. אבל אנחנו עושים עבודה מאומצת".

נושא נוסף שהציג הלמן הוא מבנים מסוכנים. הוא הסביר כי "יש סקר יזום שלפיו הדיווח על מבנים מסוכנים קפץ. אנחנו עושים שינויים בחוק עזר, רוצים לעשות ביקורים יזומים לפי גיל, גובה ופוטנציאל סיכון של הבניין.  נתרכז באזורים הכי בעייתיים ונעבור בניין-בניין. בעלי נכסים יצטרכו לקחת אחריות על הנכסים שלהם, כדי שהבניין יהיה יציב". הלמן התייחס גם לכמות הבנייה בעיר, ואמר כי, "חלק אמרו לי תפסיק להוציא את היתרי הבנייה, בין בלוך לבצלאל השמיים מלאים במנופים, אי אפשר ללכת במדרכות, למשל מי שלוקח ילדים לבית ספר. זה אתגר שתל אביב לא היתה בו לפני כן".

הוא דיבר גם על המערכות המקוונות של העירייה בבקשות להיתרי בנייה: "אפשר לראות איפה הבקשה נמצאת, באיזה שלב היא, מה הסטטוס, אילו חוות דעת ניתנו, מי מטפל בך – הכל שקוף. אנחנו עושים הרבה עבודה כדי לעשות את המידע כמה שיותר שקוף. ככה אנחנו חושבים ללמוד ולהשתפר. בקרוב נוציא דשבורד. יהיה אפשר לקבל את כל המידע על ההיתרים - איפה בנו יותר, באיזה רובע, באיזו שנה, לעשות את הניתוחים הסטטיסטיים, מי עורכי התוכנית ומה סיכויי ההצלחה".

בקרוב: עשרה מרכזים להתחדשות עירונית ותשקיף לפני פרויקט

תמיר קהילה דן בבעיה שנובעת מכך שעד שתוכנית לא מאושרת ולא מקבלת תוקף, אין ודאות. לדבריו, "אנחנו באגף התכנון חושבים איך לגדר את אי הוודאות הזו. בתל אביב התחדשות עירונית היא לא רק הריסה ובנייה, אלא גם לצקת תוכן למרחב ציבורי, כמו בשוק לוינסקי, זה מעורר את האזור ואת בעלי הנכסים, ויש עוד כלים של עיבוי וחיזוק, יש מבנה משולב של פינוי ועיבוי. מבחינתנו האמירה החשובה היא לבסס את ההתחדשות על ידע ושיתוף הידע.

מנהל מחלקת התחדשות עירונית בעיריית תל אביב, אדר' תמיר קהילה: "יש כיום 120 תוכניות של התחדשות עירונית בהליכים שונים, 15 אלף יחידות דיור, 25 אלף תוספתיות - וזה משתנה מיום ליום. יש עשור-שניים לתוכנית. בשכונות מתחדשות כמו נווה שרת או יד אליהו זה יכול להגיע גם לעשורים של אתר בנייה"

"יש כיום 120 תוכניות של התחדשות עירונית בהליכים שונים, 15 אלף יחידות דיור, 25 אלף תוספתיות - וזה משתנה מיום ליום. יש עשור-שניים לתוכנית. בשכונות מתחדשות כמו נווה שרת או יד אליהו זה יכול להגיע גם לעשורים של אתר בנייה. אנחנו הולכים להקים עשרה מרכזים להתחדשות עירונית, ובשנה הבאה נקים עוד עשרה בעוד שכונות. יישב במקום איש תכנון, איש חברתי שיקבל את הפניות". 

הוא סיפר גם שבשלושת החודשים האחרונים הם עובדים על תשקיף: "אנחנו מדברים על מסמך שנותן לך את עקרונות התכנון, שהעירייה רוצה לראות כבר בתחילת הדרך. תושבים, עורכי דין ויזמים יכולים לקבל תשקיף שכולל את כל התחנות. העירייה עוברת למצב של יוזמה ולא רק תגובה למה שבשטח. אני מאמין שיהיה הרבה יותר קל כשהדברים האלה יהיו כבר בתחילת הדרך. התחלנו בזה בשלושת החודשים האחרונים. בינתיים זה כבר קורה, ואפשר לקבל תשקיפים בבקשות, בטופס קצר שדיירים מעוניינים בו מאוד, וזה לא קורה מעל הראש שלהם. זה יהיה קרוב יותר למציאות שבה הגורמים העירוניים מוכנים ללכת אליה (בניגוד למצב שבו היזמים מנפחים ציפיות לפני האישור העירוני, דנ"ק)".

מנהל מחלקת התחדשות בעיריית תל אביב תמיר קהילה (מרכז הנדלן)

קהילה סיפר שהם מקדמים את החלופה לחלופת שקד: "העיר תחולק לאזורי תכנון, סוג אחד של היתר מתוקף אותה תוכנית - סדר גודל של תמ"א 38 ; וחלק שאי אפשר להוציא היתר כמו תוכנית רובעים או לפי תוכנית המתאר התקפה".

הלמן גם הזכיר את המעבר של העירייה לתוכניות בתלת-ממד: "אנחנו בקשר עם סטארט-אפים לא רק לתכנן בתלת-ממד אלא גם לתכנון פרמטרים - משלב התב"ע ועד ההיתר. תיק המידע יהיה קובץ תלת-ממדי, ותוכל לראות את החריגות שלך. על הקובץ לבדוק כמה יחידות דיור, כמה שטח, כמות בטון, ברזל ויסודות צריך - בתוך המערכות הממוחשבות".