הרוכשת ביקשה לבטל סעיף בחוזה לפיו סכסוכים בין הצדדים יוכרעו רק עפ"י דין תורה. מה קבע ביהמ"ש?

חוזה אחיד הוא חוזה שהתנאים בו נקבעים מראש על ידי צד א׳, שמשתמש בחוזה זהה להתקשרויות עם צרכנים רבים. ככלל, לא ניתן לבצע שינויים בחוזים אחידים. עם זאת, בפרקטיקה יש אפשרות לשנות את תנאי החוזה האחיד, וזאת במסגרת מו"מ בין הצדדים, והשינויים לחוזה יקבלו ביטוי בנספח שינויים שיצורף לחוזה. במסגרת הטענות כי החוזה הוא חוזה אחיד, עשויה לעלות טענה לתנאי מקפח. קרי, תנאי בחוזה האחיד שמקנה יתרון בלתי סביר מעבר לאינטרס הלגיטימי של הצד שניסח את החוזה. כתוצאה מכך, בית המשפט מוסמך לבטל או לשנות את הסעיף המקפח.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום, שביטל תניית בוררות בחוזה מכר דירה, מכיוון שהחוזה לא קובע מפורשות שהבוררות תידון בהתאם להוראות הדין המהותי, ועל כן הדבר מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.

נסיבות המקרה:

ענייננו בבקשה לעיכוב הליכים מכוח סעיף 5 לחוק הבוררות, שקובע כי בית המשפט יעכב את ההליכים בין הצדדים להסכם, ובלבד שהמבקש יהיה מוכן לעשות את כל הנדרש לצורך קיום הבוררות, וברצונו לקיימה. כמו כן, סעיף קטן ג' לסעיף זה מקנה סמכות לבית המשפט, עת הוגשה בקשה על ידי אחד הצדדים להסכם, להורות על עיכוב הליכי משפט, במקרה שבו הצד השני להסכם מתעלם מתניית הבוררות ומגיש תובענה לבית המשפט. במקרה דנן, מדובר ברוכשת דירה שהגישה תביעה בגין פיצוי בשל איחור במסירת הדירה שרכשה מהמוכרת (להלן: ״חברת הנדל״ן״).

חברת הנדל״ן טוענת שבהסכם המכר יש סעיף תניית בוררות, שלפיו נקבע כי סכסוכים בין הצדדים יוכרעו בבית הדין "הישר והטוב" באשדוד, בהרכב של הרב גרוס שליט"א בלבד, שידון במקרה לפי דין התורה (להלן: "בית הדין"). בנוסף, טענה חברת הנדל"ן כי חתימה על הסכם מכר הדירה דינה כחתימה על הסכם בוררות, ומשכך יש להורות על עיכוב הליכים בתביעה שהוגשה לבית המשפט על ידי הרוכשת.

הרוכשת טוענת שתניית הבוררות היא בגדר תניה מקפחת בחוזה אחיד, כהגדרתה בסעיף 4(10) לחוק החוזים האחידים. בנוסף, טענה הרוכשת שחברת הנדל״ן השחירה את החלקים שבהם התחייבה לשלם לה את סכום הפיצוי, שאינו שנוי במחלוקת, ורק אם יהיו לה טענות לאחר מכן, יהיה עליה לפנות לבית הדין לצורך המשך הבירור.

זאת ועוד, טוענת הרוכשת שתניית הבוררות שוללת ממנה זכויות שנובעות מחוק המכר. כלומר עצם העברת המחלוקת בין הצדדים להכרעת בית הדין, שאינו מחויב לפסוק בהתאם להלכות של בית המשפט העליון, יגרע מהרוכשת פיקוח שיפוטי על ההליך - דבר המהווה לטענתה התניה לרעה על הוראות קוגנטיות שבחוק המכר (דירות). קרי, הוראה שלא ניתן להתנות עליה, אלא רק במקרה שבו ההתניה נעשית לטובת הרוכש.

חברת הנדל״ן טוענת שהרוכשת לא ציינה בכתב התביעה את קיום תניית בוררות. לטענתה, היא התריעה כי יש לברר את המחלוקת במסגרת בוררות, אך הרוכשת טענה כי אין לתניית הבוררות תוקף מחייב. בעניין טענת הרוכשת לתניה מקפחת בחוזה אחיד, טוענת חברת הנדל״ן כי אין בסעיף הבוררות שבחוזה המכר כל הוראה שלפיה על הבוררות להתנהל שלא בהתאם לדין המהותי או להתנות על ההוראות הקוגנטיות של חוק המכר (דירות),ומשכך היא אינה מקפחת. בנוסף, וכהמשך לכך, טוענת שלא עסקינן בחוזה אחיד. לשיטתה, אין זה הכרח שבית הדין לא ידון לפי הדין המהותי.

החלטה:

הוחלט לדחות את הבקשה לעיכוב הליכים. חוק הבוררות קובע שבית המשפט יכול לעכב הליך שהצדדים הסכימו שידונו בו בהליך בוררות, בהתקיים כמה תנאים המנויים בסעיף. בהתאם להוראות סעיף 5(ג) לחוק הבוררות, בעל הדין שכנגד רשאי לטעון כנגד ההחלטה, ככל שהוכיח שיש טעם מיוחד שהסכסוך לא יידון בהליך בוררות. ובלבד שהוכיח לבית המשפט כי אכן יש טעם מיוחד שלא להיעתר לבקשה לעיכוב הליכים. בענייננו, אכן יש סעיף בחוזה המכר שקובע כי בעת סכסוך משפטי, המחלוקת תידון בבית הדין במסגרת הליך בוררות תחת דין תורה.

היות שנוסח ההסכם נקבע מראש על ידי חברת הנדל״ן, ונוסח חוזה המכר זהה לכלל החוזים שנחתמו על ידי הרוכשים. בעניין תניית הבוררות נפסק שגם אם היא אינה מקפחת, הרי שמדובר בתביעה לפי חוק המכר (דירות). חוק זה הינו חוק קוגנטי, שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה. נראה כי תניית בוררות שאינה מכפיפה את ההכרעה לדין המהותי היא בגדר תניה מקפחת

נפסק שעסקינן בחוזה אחיד, היות שנוסח ההסכם נקבע מראש על ידי חברת הנדל״ן, ונוסח חוזה המכר זהה לכלל החוזים שנחתמו על ידי הרוכשים. בעניין תניית הבוררות נפסק שגם אם היא אינה מקפחת, הרי שמדובר בתביעה לפי חוק המכר (דירות). חוק זה הינו חוק קוגנטי, שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה. נראה כי תניית בוררות שאינה מכפיפה את ההכרעה לדין המהותי היא בגדר תניה מקפחת.

בעניין הטענה שבית הדין יכול לדון לפי הדין המהותי, נפסק שכל עוד לא נכתב מפורשות ולא הוצגה בפני בית המשפט כל אסמכתה מבית הדין שהדיון אכן ינוהל בהתאם לדין המהותי, ניכר כי מדובר בסעיף שהוא בגדר תנאי מקפח. כתוצאה מכך, בית המשפט דחה את הבקשה לעיכוב הליכים והעברת הדיון בסכסוך לבוררות, ופסק כי דין סעיף תניית הבוררות להתבטל.

(תאדמ (אשד') 50589-04-22 שמחה מוזסון נ' חמדת אשדוד בע"מ).

הכותב הוא עו"ד צחי רחמים, ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)