"אנחנו רואים קפיצה של פי 2 בחיפושי דירות להשכרה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו טל קופל, מנכ"ל מדלן . הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן. השניים דיברו על הפעילות של מדלן בארה"ב, סיכמו את שנת 2022 שהיתה שנת שינוי מגמה, על מצבו הנוכחי של השוק שהפך לשוק של קונים ולא של מוכרים ועל הזינוק החד בביקוש לשכירות. עוד חשף קופל את השיטות שבעזרתן יכולים היזמים להגדיל את הסיכוי למכור דירה במצב השוק הנוכחי.

לצפייה:

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

על פעילות מדלן בארה"ב, אמר: "במקביל לפעילות בישראל, התרחבנו לפני ארבע שנים לארה"ב. שם הקמנו את localize. localize הופכת בעזרת ביג דאטה ובינה מלאכותית את כל תהליך הרכישה לתהליך שהוא יותר קל, שקוף, נגיש ומחבר בסוף את כל הצדדים – הקונה, המוכר והמתווך. כדי לפשט את הדברים בסוף אנחנו מספקים מערכת הפעלה למשרדי תיווך שעוזרת להם לנהל ולהעמיק את התקשרות עם רוכשי הדירות, להגדיר את הצרכים של הרוכש והעדפותיו, לשלוח המלצות חכמות לנכסים שעשויים לעניין אותו ובסופו של דבר מחברת אותו למתווך כדי שיתקדמו לפגישה ועסקה. כל זה מנוהל על ידי ביג דאטה ומערכת של בינה מלאכותית, ובסופו של דבר מעצימים את המתווך או המשרד. המודל העסקי בנוי כך שיש תשלום חודשי של המערכת עצמה, ויש עמלה של חלק מהעסקה עצמה אם נסגרת עסקה". 

על 2022 בענף הנדל"ן, אמר: "אני אקח אותך ל-2021 רק כדי שנבין מה קרה השנה. אנחנו מסכמים את השנה עם 150 אלף עסקות בשוק הנד"לן. ב-2020 היה סדר גודל של 105 אלף עסקאות. הריבית הייתה כמעט אפס, הכסף היה מאוד זול, ומחירי הדיור עוד שפויים ולא הייתה הסתערות על השוק. בשנת 2021 הציבור, אחרי הקורונה, מבין שהוא צריך לעבוד מהבית, סביבת המגורים לא מתאימה לו ומתחיל להסתער על השוק. כשאנחנו עוברים מ-150 אלף עסקאות במעבר ל-2022 אנחנו רואים צלילה, כיוון הרוח משתנה. אם ב-2021 היינו בשוק של מוכרים ולא של קונים, הביקושים שעלו כל כך הובילו לכך שההיצע כל כך קטן ואנחנו רואים עליות מחירים. אנחנו מסיימים את השנה הזאת עם 110 אלף עסקאות, ירידה של 27 אחוז בכמות העסקאות בהשוואה ל2021. ב-2019 לפני אירועים מאקרו כלכליים כמו הקורונה האינפלציה דהרה ועקפה את החמישה אחוז ובנק ישראל היום מעלה את הריבית כדי לבלום את המחירים. כל המצב הזה הוביל לזה שאנחנו נמצאים היום בשוק של קונים".

על שוק השכירות כיום אמר: "יש עוד תופעה מעניינת שעד עכשיו לא נגענו בה עד עכשיו, זה מה שקורה בעולם השכירות, ומה שאנחנו רואים זה שיש תנועת מספריים. ככל שהמחירים הלכו וברחו, והריבית הפכה להיות כל כך כבדה לכל מי שרוצה לקחת משכנתא, אנחנו רואים שאנשים לא רק בוחרים לעמוד בצד ולראות איך השוק יגיב אלא אין להם ברירה, הם צריכים בסוף פתרון מגורים והם בוחרים בשכירות. אנחנו רואים אצלנו קפיצה דרמטית של פי 2 בחיפושים באתר אחרי שכירות. גם כאן יש ביקושים מאוד גבוהים, מחירי השכירות הלכו ועלו בישראל, אנחנו הוצאנו סיכום לא מזמן של כמות העלייה שהייתה בשכירות, ומסתבר שזה 5 אחוז בכל הארץ. אנחנו רואים עליות חדות בכמות הביקושים להשכרה וזאת תופעה שצריך לשים עליה את הדגש. גם בתקופה הזאת צריך לראות אם להיכנס לפרויקטים מהסוג הזה.

על יזמים מוצלחים השנה באתר מדלן אמר: "חשוב להדגיש שמה שאנחנו רואים באתר זה שכיוון הרוח שוב משתנה, והשוק משתנה משוק של מוכרים לשוק של קונים. שם המשחק הוא מחיר. יזמים שיש להם את האפשרות לבוא לקראת אותם רוכשי דירות במחיר במגוון דרכים שתכף נגע בהם זה בסוף מה שפוגע, זה מה שמוביל לכמות השינויים הכי גדולים בשביל יזם. למשל ראינו לאחרונה את אלמוג פסגות , שהציע הטבה לזמן מוגבל של ללא הצמדה למדד תשומת הבנייה. רק הדבר הזה העלה את הטראפיק שלו ב-40 אחוזים וב-30 אחוזים את כמות הלידים. יש כאלה שלקחו את זה למבצע כפול כמו קפיטל פלטינום, גם ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה וגם פתרון מימון 20/80, קיבל עלייה של כמעט 190 אחוז בכמות הלידים שהוא מקבל. חלק מהיזמים מבינים כרגע שאם הם יישארו עם אותם מחירים כרגע הם לא ימכרו. זה מצב שצריך להבין אותו, כי אין מי שיממן את הדבר הזה. מי שיבוא עם פתרונות כדי לבוא לקראת הרוכשים גם יבוא עם עסקה. הריבית, כמו איך שזה נראה, אנחנו עדיין לא בתחתית של הדלי, אי אפשר לומר שהאינפלציה נבלמה לחלוטין ואנחנו לא רואים ירידות מחירים בכל הארץ. 2023 תהיה שנה מאתגרת מאוד ליזמים, מוכרי הדירות, יד שנייה, הכל. הנטל כבד מאוד, יוקר המחייה מדובר כל הזמן בתקשורת. מי שלא ייערך כנראה שימכור פחות".

על אסטרטגיית שיווק ב-2023 אמר: "אני מאמין שיזם בשנה הנוכחית צריך למקד באסטרטגיית השיווק שלו את המדיות בהן הוא בוחר להשקיע את המשאבים שלו ולדוג את הקהל הרלוונטי. בסוף להעלות קמפיינים ענקיים בטלוויזיה שאתה לא פוגע בקהל הרלוונטי זה לא מדויק. אני הייתי מציע קודם כל לעשות סדר מחדש ולשאול מי קהל היעד שלי? צריך להיות מאוד ממוקדים במסר, במדיה הנכונה, במקום לקחת זבוב ולזרוק עליו פגז. להבין טוב, לנתח כל מקור ליד, ולפי זה להשקיע באותה מדיה. כשאנחנו יושבים עם יזם ועושים לו קמפיין ממוקד ומטורגט אז רואים תוצאות".