אלפי יחידות דיור אושרו בחולון, גבעתיים ורמת גן, מתי נראה התחלות בנייה?

לאחרונה אושרו מספר תוכניות מרשימות המתוות תהליכי התחדשות נרחבים באזורי הביקוש ותוספת של אלפי יחידות דיור. שתיים מהבולטות שבהן הן תוכנית המתאר להתחדשות שכונת רמב"ם בגבעתיים, המאפשרת תוספת של עד 3,827 יחידות דיור ל-3,047 יחידות הדיור הקיימות; וכמובן תוכנית ח/619, תוכנית ההתחדשות הכוללת לעיר חולון, המאפשרת תוספת של 35-60 אלף יחידות דיור חדשות בשכונות הוותיקות של העיר.

עם אישורן, הסתיים שלב התכנון וכעת ניתן להתחיל ביישום, אך כידוע, הצעד הראשון בתהליך היישום הוא הוצאת היתר בנייה מכוח התוכנית, שלב שבו פרויקטים רבים מתעכבים ואף נתקעים. מה צריך לקרות על מנת שתוכניות שאפתניות כל כך יעברו את משוכת הרישוי ויגיעו לכדי מימוש? יצאנו לבדוק.

עבודה של צמצום פערים

ראשית, פנינו אל נציגי הרשויות בשאלה מהו, להערכתן, הצפי להפיכת תוכניות אלו להתחלות בנייה בפועל. משתיהן קיבלנו תשובה חד משמעית – עם אישור התוכנית, הכדור נמצא בידי היזמים.

"התוכנית אושרה סופית וקיבלה תוקף וכעת יזמים יכולים להגיש בקשות להיתרים באופן מיידי", מסרה שרית צ'ולשין, ראש מינהל הנדסה ומהנדסת עיריית גבעתיים. "להערכתי, בשנתיים הקרובות יצאו לדרך פרויקטי תמ"א רבים תואמי תוכנית ברחבי שכונת רמב"ם. פרויקטים במסלול פינוי בינוי יארכו זמן רב יותר, מטבע הדברים, משום שהם מחייבים את היזמים להגדיר מתחם בתוך התוכנית ורק אז להתחיל לקדם אותו".

מעיריית חולון נמסר כי "היות והנושא תלוי בהתארגנות התושבים והיזמים, לא ניתן להעריך או להתחייב בשלב זה לפרק זמן מדויק".

כוונת הרשויות היא, כמובן, ללקיחת היוזמה הראשונית ולהגשת בקשה להוצאת היתר מכוח התוכנית. אבל כדי שהתכנון יהפוך, בסופו של דבר, למבנים חדשים, חזקים וממוגנים וליחידות הדיור שהשוק כל כך צמא להן, יש צורך בשיתוף פעולה ובתקשורת שוטפת בין הרשויות והיזמים.

"התב"עות במדינת ישראל מאוד מורכבות", מסבירה הילה גולדנברג, מנהלת פרויקטים בכירה בחברת " נתיבי הקמה ", המתמחה בניהול הליכי סטטוטוריקה ורישוי בנייה. "על כל מגרש חלות כמה וכמה תוכניות, שנמצאות במערכות יחסים כאלה ואחרות עם תוכניות אחרות. בנוסף, יש תמיד מקום לפרשנות של התב"ע. זה נעשה במכוון וזה לא בהכרח דבר רע, כי התב"ע שנכתבת היום יכולה לבוא לידי ביטוי גם בעוד 10 או 15 שנה, אז חשוב להשאיר מקום מסוים לגמישות כדי שלא יידרש לאשר אותה מחדש בכל פעם שהסיטואציה משתנה. מצד שני, זה מייצר פערי פרשנות בין הרשות ליזם, והמטרה היא להתחיל לצמצם את הפערים לקראת הרישוי ולסגור אותם".

הגישור על הפערים מתבצע במגוון תהליכים ואמצעים – תיק מידע, פגישות פרה-רולינג, הנחיות מרחביות, תוכניות מקומיות, תוכניות עיצוב אדריכלי ועוד. אז מה נמצא תחת אחריותה של הרשות ומהי אחריותם של היזמים?

הצד של הרשויות

"לא פשוט לאשר תוכניות כאלה", מוסיף יגאל צ'ודנר, מנכ"ל " נתיבי הקמה " , "אלו מהלכים שמושקעים בהם המון זמן ומשאבים, הן מצד הרשות, הן מצד המדינה, הן מצד בעלי קרקעות, וכל אישור כזה הוא צעד מבורך. אבל גם אחרי שהתכנון מסתיים ומוגשת בקשה להיתר, לרשות יש חלק לא פחות חשוב מהיזם בהצלחת התהליך".

בין היתר, אומר צ'ודנר, על הרשות לספק ליזמים פרשנויות ברורות לתב"ע ותיקי מידע מדויקים וברורים שיאפשרו להם להבין מהן הזכויות הקיימות בכל מגרש ובאילו תנאים. בנוסף, יש לייצר מסלולים ייעודיים לקידום הרישוי של פרויקטים תואמי תוכניות אלו, ולהבדיל אותם מהליכי רישוי אחרים. על פי תגובותיהן של העיריות, צעדים פרקטיים לקידום מימוש התוכניות כבר נעשים.

"העירייה נערכה ונערכת לקידום היתרים לפי ח/619 במספר מישורים", נמסר מעיריית חולון. "ראשית, הכנת תיקי מידע ייעודיים לפי "קטגוריה" עירונית כפי שהכתיבה ח/619, קרי- רחבי העיר A, רחוב ראשי וכו'. כמו כן, אגף הרישוי עובר רה-ארגון לצורך התאמתו, בין היתר, לקידום היתרי התחדשות מגרשית לפי ח/619, מחלקת עיצוב עירוני מקדמת נוהל לקידום תוכניות עיצוב ובינוי לפי הנחיות ח/619 וכן מקודמות הנחיות מרחביות לפי כל "קטגוריה". בנוסף, מערך תכנון כוללני ואגף תכנון ופיתוח מואץ, אשר קידמו את התוכנית, מלווים את כל התהליך ומנהלים מעקב ובקרה אחר קידום ההיתרים, מס' יחידות הדיור ועוד, לצורך מעקב ומתן מענה פרוגרמתי".

"עיריית גבעתיים שואפת לקדם בצורה המיטבית תוכניות שתואמות את התב"ע, וכאשר נתחיל לקבל בקשות להיתר תואמות תב"ע נקדם אותן בצורה המקצועית והמהירה ביותר", מסרה מהנדסת העיר שולצ'ין. "בנוסף, אנו בוחנים כעת הקמת מינהלת לשכונת רמב״ם, שתסייע לקדם תוכניות פרטניות ולהאיץ פרויקטים תוך התחשבות בצורכי הציבור בשכונה, כפי שעשינו בתוכניות חשובות ומשמעותיות אחרות בעיר, כמו מתחם ההסתדרות ומתחם כורזין. כמו כן, העיריה תקדם נספח עיצוב אדריכלי לציר ויצמן למשל ותכנון הכיכרות העירוניות, סידור המסחר בשכונה והשטחים הציבוריים".

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "לא מדובר בשאלות תכנוניות, והמענה לא מצוי בידי העירייה."

יש לציין כי לצד צעדים אלו, גם במהלך התכנון נעשים פעמים רבות צעדים שישפיעו בעתיד על הרישוי והיישום. כך, למשל, כחלק מהכנת התוכנית לחידוש שכונת רמב"ם, ערכה עיריית גבעתיים תהליך שיתוף ציבור נרחב, ונתנה מקום לעמדותיהם, תפישותיהם וצרכיהם של התושבים הקיימים.

"נראה שהעיריות בהחלט נוקטות בצעדים חשובים, אבל הדברים ייבחנו עם הגשת הבקשה הראשונה להיתר", אומר צ'ודנר.

"הקשב של הרשות יהיה הכרחי, לא להתבצר בעמדתה, לא להתעקש על משהו רק בגלל שעשו איזשהו תהליך, אלא להבין מה עולה מהשטח, מה היזמים צריכים, איך המידע מתווך אליהם. זה שיש הליכים ותהליכים זה יופי, אבל צריך גם שתהיה שקיפות של המידע והנגשה שלו. למשל כמו מה שנעשה בגבעתיים עם שיתוף הציבור. זה קריטי כדי לנטרל מכשולים והתנגדויות ולאפשר לתהליך הרישוי להתקדם עם כמה שפחות עצירות".

הצד של היזמים

כפי שאולי שמתם לב, דבריה של מהנדסת העיר גבעתיים הדגישו את ציפייתן של הרשויות לקבל תוכניות תואמות תב"ע, וכאן נכנסת לתמונה האחריות של היזמים לתהליך. ככל שהבקשות להיתרים יהיו תואמות לרוח התוכנית ויוגשו מתוך רצון לשתף פעולה עם כוונות הרשות, כך ייווצר שיח הדדי לקידום התהליך.  

כיוון שמדובר בתוכניות חדשות, אנחנו נמצאים מלכתחילה בנקודת התחלה טובה יותר מבעבר, כיוון שהליכי הרישוי החדשים כבר לא מאפשרים ליזמים לבקש הקלות, דבר שמאז ומתמיד עיכב וסיכל תהליכי רישוי רבים. עם זאת, לשם הצלחת התהליך, על היזמים לעסוק ברישוי כחלק מהשגרה, לנהל תקשורת שוטפת עם הרשויות ולא להשאיר שום דבר לרגע האחרון.

"אנחנו נתקלים כל הזמן ביזמים שגם בשלבים שהם נטו רישוי, לא דיברו פעם אחת עם העירייה. זה לא תקין. במיוחד בפרויקטים כאלה גדולים", אומר צ'ודנר.

"יכולה להיות סיבה מאוד טובה לא לבנות לפי היתר, אבל אם לא מגבים את זה בתיאום, בהליך, באיזושהי תקשורת עם הרשות, זה לא יתקדם. התהליך יתקע ויחזור אחורה. אם לא דואגים לכל מיני תהליכים קנייניים, של רישום הפקעות, של תצ"רים, דברים שיכולים לקחת אפילו שנה, ואז מתחילים ברגע האחרון להפעיל את כל המערכת בלחץ, זה גם ייתקע. ליזמים יש הרבה יותר חופש והרבה יותר כלים לקדם את הפרויקט. נכון שהרשות היא גוף עם כוח ועם רצונות, והיא יכולה להיות לפעמים יותר מאפשרת ולפעמים יותר דורסנית, אבל המפתח הוא לייצר תקשורת שוטפת, לדאוג שהרישוי יהיה על סדר היום כל הזמן, ולא להתבצר בעמדה מסוימת, וזה נכון לשני הצדדים".

"בשורה התחתונה", מסכם יגאל צ'ודנר, "הניסיון מראה שברגע שעירייה רוצה פרויקט היא תעשה הכל כדי שהוא יקרה, ותדע להיות מאוד גמישה ומאפשרת. זה שבתוכנית אחת חושבים על כל כך הרבה היבטים ופרטים זו דוגמה חיה לכך. ברגע שהרשות שקופה, מקצועית, מגיבה, משתפת פעולה בתיאומים ומקצה משאבים רלוונטיים, והיזם גם הוא שקוף, צמוד לתוכניות ודואג לתוכניות, מסמכים ונספחים כמה שיותר נכונים וכמה שיותר מהר, זה סוד ההצלחה. לכל אחד מהצדדים יש תפקיד. כמה זמן זה ייקח בפועל? נעדכן את הציבור עוד כמה שנים".

למידע נוסף על ניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה >