כשגילתה משכירת הווילה בהרצליה שאחד השוכרים נמצא בכלא - ביקשה לבטל את ההסכם. מה קבע בית המשפט?

חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 קובע בסעיף 15 את עילת ההטעיה: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, 'הטעיה' – לרבות אי-גילוין של עובדות שלפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

עילה זו מקנה למי שהוטעה זכות ביטול, במקרה שבו יש פער בין המציאות לבין הנסיבות שעל פיהן החליט להתקשר בחוזה. הכוונה היא לעובדות שלא סופקו לצד שהוטעה במהלך המו"מ לכריתת החוזה. כלומר, במקרה שבו אדם הוטעה במהלך המו"מ לקראת כריתת חוזה - משמע כי מדובר בפגם ברצונו ובהיעדר גמירות דעת. משכך, יהיה הצד שהוטעה זכאי לביטול החוזה. על פי לשון הסעיף לחוק, אם על פי דין, לפי הנוהג או לפי הנסיבות, היה על הצד המטעה לגלות פרטים שלא גילה, ושהשפיעו בפועל על כריתת החוזה – אזי מדובר בהטעיה.

להלן נפרט את החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, שניתנה באחרונה ושדנה בעילת ההטעיה, בהקשר של זכות המשכיר לדעת פרטים בדבר זהות השוכר. ובפרט, חוסנו הכלכלי של השוכר ויכולתו הטכנית לעמוד בהתחייבויות שלפי חוזה השכירות. לדוגמה, וכפי שעלה במקרה הנדון כאן, יכולת השוכר להיכנס לדירה במועד שנקבע בחוזה השכירות.

נסיבות המקרה:

המבקשת/המערערת היא בעלת נכס בהרצליה פיתוח, והיא שהיתה עתידה להשכיר אותו למשיבים בדמי שכירות חודשיים בסך 27 אלף שקל. זאת, על פי הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים. נבהיר כי לאור השתלשלות העניינים שתתואר להלן, השוכרים לא נכנסו לנכס.

בעת החתימה על הסכם השכירות בין הצדדים, היה אחד השוכרים נתון במאסר (להלן: "השוכר 1"). משכך, אחותו היא שחתמה במקומו על הסכם השכירות (לטענת השוכרים, מכוח ייפוי כוח שהיה ברשותה לחתום בשמו). בעת החתימה על הסכם השכירות, המשכירה לא ידעה שהשוכר 1 לא חתם על החוזה בעצמו. המשכירה התנהלה מול השוכרת, שהיתה עתידה לשכור את הנכס עם השוכר 1 (להלן: "השוכרת 2"). השוכרת 2 לקחה את הסכם השכירות מהמשכירה והבטיחה להחתים את השוכר 1 בהמשך. כך, מקום הימצאו האמתי של השוכר 1, ועובדת היותו במאסר, לא נחשפו בפני המשכירה במהלך המו"מ בין הצדדים.

לאחר החתימה על החוזה, הבינו השוכרים כי שחרורו של השוכר 1 ממאסר יעוכב, ויהיה בכך לדחות את מועד הכניסה לנכס לזמן בלתי ידוע. למרות זאת, החליטו השוכרים לממש את החוזה. משגילתה המשכירה כי לא השוכר 1 הוא שחתם על החוזה, היא שלחה באמצעות עורך דינה מכתב לשוכרים, שבו  הודיעה כי בעקבות הנסיבות, שבהן התגלה כי השוכר 1 אינו זה שחתם על החוזה, לא השתכלל הסכם שכירות מחייב, והמשכירה ביטלה את הסכם השכירות.

השוכרים הגישו תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות נגד המשכירה, בגין ביטול הסכם השכירות שלא כדין. בית משפט השלום קיבל את התביעה נגד המשכירה. בפסק הדין נקבע כי הימצאותו במאסר של השוכר 1 וחתימת אחותו על החוזה במקומו, לא מספיקים לביסוס עילת ההטעיה ולביטול החוזה. זאת גם נוכח העובדה כי מעיון בהסכם, ברור וגלוי לעין כי מדובר בחתימת האחות. עוד נקבע כי לשוכר 1 לא היתה חובה לגלות את עברו הפלילי. מה גם שחיפוש באינטרנט היה מגלה בקלות את זהות השוכר 1 ומידע אודותיו.

השוכרים טענו כי לא הפרו את התחייבויותיהם כלפי המשכירה. בנוסף, טענו כי לא חלה עליהם חובת גילוי ביחס למקום הימצאו של השוכר 1, וכי מעולם לא שיקרו באופן אקטיבי למי מהצדדים בקשר לעברו. על החלטה זו הגישה המשכירה בקשת רשות הערעור. בקשת הערעור ניתנה, והדיון נערך כערעור.

ההחלטה:

בבקשת רשות הערעור, טענה המשכירה כי הסיבה לביטול החוזה אינה היות השוכר 1 אסיר במועד החתימה על ההסכם (פרט מהותי לכשעצמו שהוסתר ממנה). היא טענה שהסיבה לביטול החוזה היא שבמקרה דנן נשללה ממנה היכולת למצות את זכותה הקניינית כפי שתרצה, ובפרט לבחור למי להשכיר את נכסה, ולהגן על עצמה ונכסיה באמצעות בטוחות מתאימות. המשכירה טענה כי רצתה להשכיר את הנכס בבעלותה לאנשים עם מקום עבודה מסודר, וכי יכולתם הכלכלית של השוכרים, היא בעלת חשיבות עיקרית עבורה.

בית המשפט קבע כי ריצוי עונש מאסר על ידי השוכר 1 במועד החתימה על הסכם השכירות, עלול להשליך אופרטיבית על הסוגיות שבליבת ההתקשרות. להוכחת האמור, המחלוקת בין הצדדים לא היתה באה לעולם אם השוכר 1 לא היה מצוי במאסר, ויכול היה להיכנס לנכס במועד שנקבע בחוזה.

עוד נקבע כי מידת ההשפעה של עונש מאסר בזמן החתימה על החוזה תלויה בנסיבות הספציפיות. כך, יש לקחת בחשבון את חוסנו הכלכלי של השוכר, את יכולתו להיכנס לנכס במועד הקבוע בחוזה, זהות הצדדים, מידת האמון ביניהם, ודאות תאריך השחרור, מתן בטוחות ועוד. בהקשר זה, קבע בית המשפט כי המשכיר, בעל הנכס, רשאי לדעת מה חוסנו הכלכלי של השוכר, ולהתאים את הבטוחות למצב השוכר הספציפי. כמו כן נקבע כי אין להטיל חובה על המשכיר לחפש במנועי החיפוש באינטרנט פרטים או מידע בדבר זהות השוכר.

בהקשר לסוגיית ייפוי הכוח שבאמצעותו, לכאורה, חתמה אחותו של השוכר 1 על החוזה, נקבע כי משזה לא הוצג למשכירה ולא צורף לכתב התביעה מטעם השוכרים, אזי ככל שהיתה מתגלעת מחלוקת בין הצדדים, היה השוכר 1 יכול להתנער מהחוזה בקלות.
 
עוד נקבע כי בנסיבות אלה, לא נחשף בפני המשכירה כי השוכר 1 לא חתם על הסכם השכירות באופן אישי. במקרים שונים אף נמסרו גרסאות מטעות להיעדרו של השוכר 1. כך, באחת הפעמים נאמר כי הוא בחו"ל, ובמקרה אחר כי הוא נמצא בעבודה. משכך, קבע בית המשפט כי בפועל סופק מידע מטעה למשכירה, וכי השוכרים הם שהטעו את המשכירה.

לאור כל זאת, ניתנה רשות ערעור והערעור התקבל.

[רתק (ת"א 41289-09-22 נתנה רודניצקי נ' דוד אדרי (פורסם בנבו, 29.12.2022)]

הכותבת היא עו"ד אביטל שיף ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה