האם הפער בעליית שווי הנכסים בבניין בתמ"א 38 מהווה עילה לפיצויים?

סמכות המפקח על המקרקעין לקבל את טענות המיעוט ולמנוע ביצוע פרויקט תמ"א 38 , היא סמכות מצומצמת. עם זאת, יש לסייג זאת על ידי ההבחנה בין זכויות המיעוט בדירתו הייחודית – שהגנת הקניין עליה חזקה יותר, לבין הגנת הקניין על זכויות ברכוש המשותף – שהיא חלשה יותר. רק פגיעה מהותית בזכויות המיעוט תצדיק התערבות של המפקח.

כמו כן, נקבע כי את השוויון בין בעלי הדירות בבניין במסגרת פרויקט תמ"א 38 , יש לבחון בהיבט הכמותי ולא הכלכלי. דהיינו, יש לבחון אם במסגרת התמורה הניתנת לבעלי הדירות, יקבל המיעוט את אותו היקף שטחים שיקבל הרוב, ואין לתת משקל לאפשרות שערכם הכלכלי של שטחים אלה משתנה מדירה לדירה.
 
נסיבות המקרה:

במסגרת פרויקט הריסה ובנייה מחדש על פי תמ"א 38/2 , נדחתה התנגדות בעלת דירת קרקע בבניין. המפקחת על המקרקעין פסקה שזכויות הדיירת המתנגדת לפרויקט לא נפגעו באופן מהותי, ומשכך אין הצדקה להתנגדותה. עם זאת, נפסקו למתנגדת פיצויים כספיים, בשל הסתמכות המפקחת על חוות דעת השמאי שהיא מינתה, שלפיה יש אי שוויון בין בעלי הדירות, במובן זה שעליית ערך דירת המתנגדת בעקבות הפרויקט, נמוכה בהרבה מעליית ערך יתר בעלי הדירות בבניין.
 
דיירי הבית המשותף ערערו על פסיקת הפיצויים, וטענו שהפיצויים שנפסקו למתנגדת שגויים משני טעמים: ראשית, נפלו פגמים משמעותיים בחוות דעת שמאי המפקחת, שעליה הסתמכה בפסק דינה. שנית, נקבע פיצוי בהתבסס על היעדר שוויון כספי, אף שהובהר שדירת המתנגדת נהנית מהגדלה משמעותית בשטחה ולא הופלתה ביחס ליתר הדיירים.
 
המתנגדת ערערה על דחיית התנגדותה לפרויקט, וטענה שהפגיעה בזכותה לקניין חמורה יותר מהפיצויים שנפסקו לה. לטענתה, כל שביקשה הוא לגור בקומת קרקע ולא לרדת ברמת חייה. משכך, הסתפקות המפקחת בנקודת מבט כלכלית בלבד, וזיכויה בפיצויים כספיים, שגויה ופוגעת בזכות הקניין. המתנגדת הוסיפה וטענה כי דירת התמורה אינה ראויה מאחר שהיא מתוכננת באופן לקוי, וכי מרגע שהמפקחת אימצה את חוות דעת שמאי המפקחת, שלפיה הפרויקט אינו כלכלי לבעלי הדירות, היה על המפקחת להימנע מאישורו.
 
ההחלטה:

נדחה ערעור המתנגדת והתקבל ערעור הדיירים. נפסק כי שיפור מצב הדירות הקיימות והקניית זכויות בנייה לבעלי הדירות, אינם מטרה או אינטרס העומדים בפני עצמם, אלא כלי להשגת המטרה העיקרית של תמ"א 38 , שהיא חיזוק המבנים. מנגד, הגם שהמטרה של חיזוק הבית המשותף היא מטרה ראויה, אזי הואיל ועסקינן בהתנגשות אפשרית בין אינטרס הכלל בקניינו לאינטרס הפרט, חשוב שהדברים ייעשו בזהירות ראויה, תוך איזון בין האינטרסים המתנגשים.

ניתן לאבחן בין שתי גישות בנוגע להגנה על זכות הקניין: האחת – הגנת הקניין, שלפיה אין אדם זכאי לפגוע בקניין זולתו, ולפיכך מיעוט המתנגד לרצון הרוב לשינויים ברכוש המשותף, זכאי להגנה על חלקו ברכוש זה; והשנייה – הגנת החבות (או בשמה האחר – הגנת האחריות),שעיקרה מניעת זכות הווטו של המיעוט, שעלולה למנוע השאת התועלת לכלל השותפים, הגם שהגנה זו עשויה לזכות את המיעוט בפיצוי על הפגיעה בקניינו. הפעלת הגנת החבות עשויה במקרים המתאימים לשמש כלי יעיל לאיזון בין זכויות קנייניות סותרות.
 
נפסק כי בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),תשס"ח-2008, ריכך המחוקק את הגנת הקניין ונטה יותר להגנת החבות. קרי המפקח לא יהיה רשאי למנוע את ביצוע העבודות רק בשל טענות המיעוט לפגיעה בקניינו, וסמכותו להתערבות שכזו תהיה מצומצמת ביותר.

עם זאת, נפסק כי יש להבחין בין הפגיעה בקניין בדירתו הייחודית של המיעוט, לבין הפגיעה בקניינו ברכוש המשותף, תוך שההגנה שיש לתת לקניין בדירה הייחודית חזקה יותר.

בית המשפט הדגיש כי השוויון בין בעלי הדירות הוא כמותי ולאו דווקא כלכלי. קרי, הדגש הוא על שוויון בהיקף תוספת השטחים לדירות, ולא על שוויון בערכה הכלכלי של תוספת זו, מבחינת הדירות בבניין. עוד הדגיש בית המשפט כי  כדי שהתנגדות המיעוט תישמע, עליו לשכנע שהפגיעה בזכויותיו מהותית, שאם לא כן, יהא הוא זכאי, לכל היותר, לתשלום פיצויים כספיים.

לגופו של עניין, נפסק שהמפקחת צדקה כשקבעה כי אין פגיעה מהותית במתנגדת, אך שגתה כשהתמקדה בנקודת המבט הכלכלית, וכן שגתה באימוץ חוות דעת שמאי המפקחת, שבה נפלו שני פגמים משמעותיים.

בית המשפט הדגיש כי מאחר שהשוויון בין בעלי הדירות הוא כמותי ולא כלכלי, ומאחר שבניגוד לקביעת השמאי - המתנגדת לא קופחה ביחס ליתר בעלי הדירות בהיקף השטחים שנוספו לדירתה, אזי המתנגדת לא הופלתה ביחס ליתר בעלי הדירות, ולכן לא היה מקום לפסוק לזכותה פיצויים.
 
(עשא (ת"א) 14413-02-22 שלמה שוחט נ׳ יוכבד פרץ).

הכותב הוא עורך הדין עדי סופרסקי, ראש מחלקת ליטיגציה במשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)