"אנחנו רוצים לראות פה עוד ועוד מגדלים של מאות יחידות דיור להשכרה בלבד"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, ערן ניצן, המשמש גם ממלא מקום יו"ר הוועדה המחוזית צפון. בשיחה עם עורך "מרכז הנדל"ן", נמרוד בוסו, תאר ניצן את אתגרי התשתית של אזור המרכז, השכירות ארוכת הטווח כפתרון לבעיית מחירי הדיור, הבדלי ההתנהלות בין המרכז והפריפריה וההתנהלות מול השלטון המקומי בשנת הבחירות. הוא גם שיתף במה שלמד על סין בתקופת כהונתו כנספח הכלכלי של ישראל בוושינגטון.

לצפייה:

להאזנה:

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל

להאזנה בגוגל

ניצן תאר את המעבר מתפקיד הנספח הכלכלי של ישראל בוושינגטון לתפקיד יו"ר הוועדה המחוזית. לשאלה אם אין קושי לחזור לוויכוחי שכנים על "קו הבניין" אחרי השהות בוושינגטון, הוא השיב כי, "ההבדל הוא שקו הבניין הזה הוא שלנו והוא פה. אתה מכיר את הבניין, ואת השכונה ואת האזור. זה תמיד נחמד לעסוק בדברים שלנו כאן. וביחס לארה"ב, אני אגיד לך מה הלקח הכי מעניין שאני למדתי - שלומדים אותו רק אחרי שאתה גר שם כמה שנים - שלא כל הנוצץ זהב. זה לא שהמערכת האמריקאית היא מושלמת. היא לא חפה מפגמים. יש בה קשיים גדולים. אני מדבר על המערכת הממשלתית בוושינגטון - גם בגבעת הקפיטול גם בבית הלבן - ואני שומע גם בשיח הישראלי הרבה פעמים רפרנס לשיח האמריקאי. אני אומר בזהירות שאני לא בטוח שאנחנו רוצים לאמץ את כל מה שקורה בשיח הפוליטי-ביורוקרטי האמריקאי".

בתקופת כהונתו בוושינגטון, נחשף ניצן למאבקי הכח בין ארה"ב לסין על ההגמוניה העולמית, ואף כתב בשובו ספר על הנושא - "מלחמת 100 השנים הבאות". לשאלה האם על ישראל ללמוד מסין בכל הקשור לקידום מהיר של תשתיות השיב: "סין בנתה מערכת מסילות של רכבות קליע בהיקף של 40 אלף קילומטר בעשר שנים. בנתה, לא תכננה. האם יש לקנא? אני בספק. אחרי שתיארנו את הבוסט בתשתיות, העובדה היא שאני לא מכיר אף אחד שרוצה להעביר את מרכז חייו ולגור שם. יש עוד צדדים אפלים, ולצדדים שלנו, של הבירוקרטיה והסחבת והאטיות ,יש צדדים מוארים, כי הם בסך הכל בסוף משקפים את העובדה שעומדת לכל אחד ואחת מאתנו זכות הערעור, הזכות לשמוע את הטיעון, הזכות להתנגד והזכות לעתור לבג"ץ. בשורה התחתונה, אני חושב שאנחנו מעדיפים שיטה עם הפגמים האלה על פני דברים כמו בסין או במדינות אחרות".

לשאלה על פתרון למחירי הדיור העולים במחירי הביקוש ומקשים גם על מעמד הביניים לרכוש דירה, השיב ניצן כי, "יש פתרון אחד ויחיד, והוא היצע דיור להשכרה. תמיד יהיה יקר לקנות דירה בתוך תל אביב או בסביבתה הקרובה - אגב גם ברמת גן ובגבעתיים, כמו במרכז לונדון ובמרכז ניו יורק. מה אפשר? לא להילחם בזה, אלא לתת אלטרנטיבה לרכישת הדירה הזו, שבה תיכנס למבנה בשכירות. גם יהיה לך את האופק, זה לא בעל בית פרטי שמכתיב לך את שכר הדירה ומתקשר בקיץ לעדכן אותו. החוזה יהיה לחמש ולעשר שנים. שכר הדירה ידוע ומתקדם ב-2% בשנה. וזה לא דבר חדש. בכל כרך בעולם ובכל מטרופולין בעולם רוב היצע הדיור הוא דיור להשכרה בעלות אחודה. זו הבשורה שהוועדה המחוזית, ביחד עם מינהל התכנון , משרד המשפטים והמשנה ליועמ"ש ומשרד האוצר, מקדמים עכשיו את כל התשתית לייצר את זה. אנחנו רוצים לראות פה מגדלים שנבנים שמכילים הרבה יחידות דיור להשכרה בלבד, ומנוהלים על יד חברות שזה התפקיד שלהן".

עוד הוסיף על השפעת הרשויות המקומיות:

"המבנה בתשלומי הארנונה מייצר תמריץ שלילי לרשויות לבלום נושאים של דיור. לכן זה מגיע לבסיס - מהו משבר הדיור? הוא קודם כל משבר תחבורה, אבל הדבר השני הוא משבר של מערכת תמריצים מעוותת. הארנונה למגורים נמוכה מדי וארנונה לעסקים יקרה מדי. זה נובע מעובדה שמעורבות פוליטית בקביעת המכסות האלה מתקשה להגיע לציבור"

אם הארנונה למגורים תוכפל מחר לא יהיה משבר דיור

"אם מחר נתעורר בבוקר והארנונה למגורים מוכפלת, לא יהיה משבר דיור. אבל זה קשה מאוד. פוליטית זב בוודאי קשה מאוד. זה מס כבד על הציבור. זה מסוג הדברים שעד לא יטופלו, יהיה קשה לטפל במשבר הדיור. תוסיף לזה את העובדה שרוב הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר מקודמות, ואתה צריך להתסמך על השוק הפרטי להריץ את הדברים.

מי ששולט בקצב הבנייה זה מנהלי האשראי בבנקים

"יש עוד שחקן שלא נמצא בחזית משבר הדיור, וזו המערכת הבנקאית, שמנפחת מאוד את שוק הדיור בשם האינטרסים שלה באשראי מאוד זול. אבל אז היא לוקחת את היזם והיא אומרת לו, 'אבל עכשיו רגע עצור, יש לך פרויקט של שלושה בניינים, חכה, תבנה את הראשון, ואז תעבור לשני'. מי ששולט בקצב הבנייה זה מנהלי האשראי של הבנקים"

בתפקידו כיו"ר הוועדה המחוזית צפון, מרבה ניצן לעבוד עם האוכלוסייה הערבית. לגבי נושא הבנייה רוויה, שלא היתה מקובלת במגזר הערבי עד היום, אמר ניצן: "אני אופטימי מאוד. אני חושב שזה גם מתחיל לקרות. אני רואה את ההנהגה הערבית המקומית משתנה לנגד עינינו. דור צעיר נכנס, יש המון פתיחות לבנייה רוויה, כולל בניינים להשכרה, שזה דבר שאי אפשר היה לדמיין אותו. דיברנו על כאב בגוש דן - גם שם יש כאב וגם שם יש צרכים, והם יובילו ומובילים לבנייה רוויה. אפשר כבר לראות אותה בכל הצפון משתנה והולכת לנגד עינינו. זה ארוך ומתסכל ולא קורה בכל המקומות, אבל התחושה היא שהרכבת יצאה מהתחנה".