גילה שלא ניתן להוציא רישיון עסק, ביטל את חוזה השכירות לחנות - ונתבע. מה קבע בית המשפט?

חוזים נחתמים בין צדדים כעניין שבשגרה. בעת התקשרות בחוזה, הצדדים מחויבים לתנאיו ואינם רשאים לסגת ממנו, מפני שהחוזים יוצרים הסתמכות וכן וודאות. בפסיקה נקבע כי "העיקרון של כיבוד הסכמים מונח ביסודם של דיני החוזים, ובית המשפט לא ימהר לערער יסוד זה" (ע"א 614/76 פלמונית נ' אלמוני). ואולם כשצד לחוזה מפר אותו הפרה יסודית (כזו שסוכמה מראש כיסודית או כזו שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה),רשאי הצד השני לסגת מהחוזה. במאמר זה נסקור את פסק-דינו של בית משפט השלום בסוגיית ביטול חוזה שכירות על ידי השוכר, בטענה של הפרה יסודית של החוזה.

נסיבות המקרה:

עסקינן בחוזה שכירות של עסק מסחרי (להלן: ״העסק״),שהמשכיר הוא שביקש לבטלו, בשל טענתו להפרה יסודית מצד השוכר. לטענת המשכיר, השוכר הפר את החוזה הפרה יסודית, מהסיבה שלא העביר מראש 12 המחאות עבור דמי השכירות לשנת השכירות השנייה, ולמעשה שילם את דמי השכירות באיחור. בנוסף, השוכר לא העביר על שמו את חשבונות המים, החשמל והארנונה; לא ביטח את העסק ואף השחית את שלט הכניסה לעסק.

בעקבות כך, נשלחו מכתבים מהמשכיר לשוכר בדבר ההפרות היסודיות, ובתגובה השוכר הודיע למשכיר כי בכוונתו לסיים את ההתקשרות לאלתר, וזאת שלוש שנים לפני תום התקופה החוזית. לנוכח זאת, החליט המשכיר להגיש תביעה נגד השוכר, ולתבוע ממנו תשלום של מלוא דמי השכירות עד תום התקופה החוזית. בנוסף, הוא תבע פיצויים בגין נזקים אחרים שהשוכר אחראי להם. לחלופין, דרש המשכיר לחייב את השוכר לעמוד בהתחייבויותיו בחוזה, תוך סילוק החובות הרובצים על העסק. 

לטענת השוכר, מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב. לטענתו, המשכיר ניהל אטליז במשך שנים, וסוכם ביניהם כי השוכר ירכוש ממנו את הציוד, הסחורה והמוניטין, ובכך ייכנס בנעלי המשכיר. בנוסף, סוכם ביניהם כי המשכיר יסייע לשוכר, לפחות בתקופה הראשונה, וכך היה. במהלך התקופה גילה השוכר לראשונה, לטענתו, שהעסק אינו מחובר לתשתיות בסיסיות כמו ביוב, שקיימים ליקויים במערכת החשמל וחמור מכל - כי העסק פועל ללא רישיון. לטענתו, המשכיר הציג בפניו מצג שווא כי יש רישיון עסק. ומכל מקום, שהעסק יכול לקבל רישיון. עוד לטענתו, לאחר שגילה כי העסק פועל ללא רישיון, פעל מול מחלקת ההנדסה של העירייה, ועשה כל מאמץ לקבלת רישיון לעסק, אך נענה בסירוב לאור ליקויים שהתגלו בו. השוכר הבהיר כי אם היה יודע שלא ניתן לקבל רישיון לעסק - לא היה מתקשר בהסכם.

לטענת המשכיר, אין מדובר במכירת מוניטין, אלא רק במכירת ציוד ומלאי. בנוסף, לטענתו, הליקויים במערכת הביוב ובמערכת החשמל היו ידועים לשוכר עוד לפני רכישת העסק, וטענות אלה הועלו על ידי השוכר בדיעבד, כדי להצדיק את עזיבתו את המושכר. בנושא רישיון העסק, הוא טען כי בהתאם להוראות החוזה שנחתם בינו לבין השוכר, האחריות להשיג את הרישיונות שדרושים להפעלת העסק מוטלת על השוכר. לדבריו, השוכר לא טען כל טענה בעניין זה לפני החתימה החוזה, ולמעשה עצם העובדה שהשוכר לא הצליח לקבל רישיון עסק, מעידה על כך שכשל ולא עמד בהתחייבויותיו.  

החלטה:

בית המשפט פסק כי המשכיר פעל בחוסר תום לב בעת המשא ומתן כשהצהיר בפני השוכר שיש רישיון עסק, וזאת אף שידע כי אין רישיון עסק, ואף לא ניתן לחדשו ללא עבודת שיפוץ מסיבית. למעשה, המשכיר יצר מצג שווא - ובכך הטעה את השוכר. היות שכך, עסקינן בפגם בכריתת החוזה, ועל פי הדין רשאי היה השוכר במצב זה לבטל את החוזה, כפי שעשה. לדברי בית המשפט: "אי הגילוי והמצג שיצר התובע עולים כדי הטעיה, שהיא פגם בכריתת החוזה, ועל פי הדין רשאי היה הנתבע (כלומר, השוכר) במצב זה לבטל את ההסכם, כפי שעשה". לעניין הטענה שהחובה לקבל רישיון עסק הוטלה בחוזה השכירות על השוכר, ציטט בית המשפט את דברי בית המשפט העליון במקרה אחר: "הדברים אמורים מבלי להתעלם מההתחייבויות שנטלה על עצמה המשיבה, היא השוכרת, בכל הנוגע לבדיקת מצב הדברים אף מצדה. אולם אין בהתחייבויות אלה כדי לפטור את המערערות, כמשכירות, מלגלות עובדות בסיסיות שבידיעתן, ובפרט כאלה שיש להן זיקה ישירה לשימוש העיקרי בנכס המושכר. זאת, ביתר שאת כשגילוי מוקדם של הדברים יכול היה למנוע מהמשיבה להתקשר בחוזה".

על סמך כל אלה, החליט בית המשפט כי "אף שהחובה להשיג רישיון עסק הוטלה על הנתבע, מטרת השכירות הוגדרה בסעיף 3 להסכם והיא: 'הקמת חנות לממכר מוצרי בשר, עופות ודגים...'. שעה שלמטרה זו לא ניתן היה לקבל רישיון עסק, היה על התובע לגלות זאת לנתבע במהלך המו"מ ולפני החתימה על ההסכם. עוד אוסיף כי גם אם אניח לטובת התובע כי לא היה ער לכך שלא ניתן לקבל רישיון עסק במצב זה, הרי...שמדובר בטעות משותפת, וגם היא מהווה פגם בכריתת החוזה".  

לאור כל אלה, בית המשפט פסק כי דין התביעה להידחות על כל רכיביה, וחייב את המשכיר לשאת בהוצאות ובשכר טרחה של עורך הדין השוכר.

סיכום:

מטרת עקרון כיבוד הסכמים ואכיפתם היא לאפשר חיי חברה תקינים ולעודד את המתקשרים בהסכמים לקיים את התחייבויותיהם. הצהרות הצדדים בשלב הטרום חוזי, במהלך המשא ומתן וכן נסיבות רלוונטיות נוספות - מעידות על גמירות דעת ורצון של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. ואולם כשחוזה נחתם מתוך פגם (שנובע מהטעיה, כפייה, עושק, טעות וכיוצ"ב) - הוא ניתן לביטול. מכאן, שאי גילוי פרטים מהותיים במהלך מו"מ והצגת מצג שווא - עולים כדי הטעיה המהווה פגם בכריתת החוזה. במצב דברים זה, הדין מאפשר לצד לבטל את החוזה ולסגת ממנו. 

[ת"א 32674-01-18 אדרי נ' אלטופחי]. 

הכותבת היא עו"ד מור כוכבי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)