המהפכה שבדרך: המדינה תעביר 70% מתוכניות המגורים לסמכות הרשויות המקומיות ותחייב רישוי עצמי

טיוטת חוק ההסדרים הקרוב שהופצה ביום ה' האחרון על ידי משרד האוצר, מעלה שורה ארוכה של רפורמות בתחום התכנון והרישוי, שאם תאושר במלואה תהווה מהפכה של ממש בתחומים אלה. בין סעיפי הטיוטה: העברת 70% מתוכניות המגורים הנידונות כיום בוועדה המחוזית לסמכות הוועדות המקומיות, העברת תוכניות שחל עיכוב בהחלטה לגביהן מהוועדות המחוזיות למועצה הארצית, חיוב הוועדות המקומיות בהחלת מסלול "הרישוי העצמי" בתחומן, הסמכת ועדות ערר לקבוע שלא לעכב את היתר הבנייה עד להכרעה בערר, וסעיפים רבים נוספים. באופן טבעי, וכמו שתמיד קורה בחוק ההסדרים - לא כל הסעיפים הנכללים כיום בטיוטה צפויים לשרוד ולהיכלל גם בגירסה הסופית, שתאושר בצמוד לתקציב המדינה. ועדיין, מדובר בצבר צעדים שגם אישור של מחצית, עשוי להוות בשורה לענף.  

הצעד הראשון הוא כאמור העברת 70% מכלל תוכניות הדיור הנידונות כיום בוועדות המחוזיות לדיון ואישור בוועדות המקומיות, כולל ועדות שלא מוגדרות עצמאיות. זאת כדי להפחית את העומס בוועדות המחוזיות, ולאפשר להן להתמקד בתוכניות בקנה מידה גדול בלבד.

לאור זאת, מציעה טיוטת החוק כי "תוכנית הכוללת תוספת של עד 15 יחידות דיור ועד 1,500 מ"ר למגורים, תהיה בסמכות של כל ועדה מקומית; ותוכנית הכוללת תוספת של עד 30 יחידות דיור ועד 3,000 מ"ר למגורים, תהיה בסמכות של ועדה מקומית עצמאית".

בדברי ההסבר להצעה, נכתב כי "הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה הן הוועדות שבהן מאושרות רוב יחידות הדיור. כך למשל, ב-2021  אושרו בוועדות המחוזיות כ-82 אלף יחידות דיור מתוך כ-108 אלף שאושרו בסך הכל, וב-2022 אושרו בוועדות המחוזיות כ-106 אלף יחידות דיור מתוך כ-158 אלף שאושרו בסך הכל. עם זאת, מניתוח סוג התוכניות שבהן עוסקות הוועדות המחוזיות, עולה כי חלק משמעותי מהן הן תוכניות שוליות, הכוללות כמות קטנה של יחידות דיור".

כך על פי הנתונים, "ב-2022, 70% מהתוכניות שכללו תוספת של יחידות דיור, כללו פחות מ-20 יחידות דיור, והביאו רק ל-2% מיחידות הדיור שאושרו בוועדות המחוזיות. עיסוק בתוכניות אלה פוגע במיקוד הוועדות בתוכניות בעלות משמעות לשוק הדיור".

תוכניות שלא תתקבל בהן הכרעה בתוך שנה וחצי - יועברו למועצה הארצית

צעד נוסף המוצע במסגרת חוק ההסדרים, יביא לכך שכל תוכנית הכוללת יותר מ-100 דירות, שהוגשה לוועדה המחוזית, ושלא התקבלה בה כל החלטה בתוך שנה וחצי – תועבר אוטומטית לוועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שתכריע בה. על פי דברי ההסבר להצעה, אף שהחוק מחייב כיום את הוועדה המחוזית להכריע בתוכנית שבסמכותה בתוך 18 חודשים ממועד הגשתה, כ-30% מהתוכניות אינן מוכרעות על ידי הוועדה המחוזיות בתקופה הנ"ל.

אמנם, במקרה של אי-עמידה בזמן האמור, החוק מאפשר למגיש התוכנית, כלומר ליזם, לפנות למזכיר הוועדה המחוזית בבקשה שיעביר את התוכנית לוועדת המשנה של המועצה הארצית. אלא שהיזמים ממעטים לעשות שימוש בסעיף זה, כנראה מתוך רצון לשמור על יחסים טובים עם צוות הוועדה המחוזית. לכן, "כדי לאפשר מעבר של תוכניות לוועדת המשנה ללא צורך בבקשה יזומה של מגיש התוכנית, שיזמים נמנעים ממנה, מוצע כי תוכנית הכוללת יותר מ-100 יחידות דיור תועבר לוועדת המשנה ללא צורך בבקשת היזם, תוך מתן אפשרות ליו"ר המועצה הארצית להחליט מטעמים מיוחדים שלא להעביר את התוכנית".

רישוי עצמי חובה מינואר 2024

צעד נוסף, שכנראה יביא ללא מעט התנגדות מצד השלטון המקומי, מבקש להפוך את מסלול הרישוי העצמי, שבמסגרתו אדריכל שמוסמך כמורשה להיתר יכול לתת היתר בנייה במקום רשות הרישוי של הוועדה המקומית, מוולונטרי למחייב.

כזכור, כשאושרו תקנות הרישוי העצמי על ידי שרת הפנים לשעבר, איילת שקד, הוגדר מסלול זה וולונטרי, שהשימוש בו נתון לשיקול דעת הרשות המקומית. ואכן, חלק ניכר מהרשויות המקומיות, בהן תל אביב, הרצליה וגבעתיים, בחרו שלא להשתמש בו. כעת מוצע לתקן את החוק ולהבהיר כי מסלול זה יחול בכל תחומי הרשויות המקומיות, מינואר 2024.

בנוסף לכך כוללת הצעת החוק "שוט" כלפי ועדות מקומיות המתעכבות במתן היתרים, ומציעה להעביר בקשות להיתר שבסמכותן לידי ועדת רישוי ארצית, שתדון בהנפקת ההיתר במקומן. "יש רשויות רישוי מקומיות שבהן הליך הרישוי מתארך באופן משמעותי יותר ביחס לממוצע", נכתב בדברי ההסבר, "כדי להימנע מעיכוב מימוש של תוכניות עם כמות משמעותית של יחידות דיור, מוצע להסמיך את שר הפנים להכריז על רשות רישוי מקומית שאינה ממלאת את תפקידיה במתן היתרי בנייה כראוי, בכפוף להמלצת מנהל מינהל התכנון . הכרזה זו תעמוד בתוקף ל-24 חודשים מיום ההכרזה או לתקופה קצרה יותר, מנימוקים מיוחדים שיקבע שר הפנים.
 
"ברשות רישוי מקומית שהוכרז כך לגביה, תתאפשר הוצאת היתר בנייה במתחמים הכוללים יותר מ-40 יחידות דיור, במסגרת רשות רישוי ארצית שתתבסס על ועדת המשנה של המועצה הארצית, ותהווה סמכות רישוי מקבילה. לרשות הרישוי הארצית ניתן יהיה גם להעביר בקשות להיתר שעברו שנתיים מקליטתן ועדיין לא אושרו, וזאת גם ביחס לרשויות רישוי שלא הוכרזו ככאלה, שאינן ממלאות את תפקידן כראוי לעניין היתרי בנייה".

ועדות ערר יוכלו לקבוע שלא לעכב היתר עד הכרעה בערר

צעד נוסף שצפוי אף הוא לזרז משמעותית את הוצאת ההיתרים, מתייחס למקרים שבהם מעוכבים היתרי בנייה, לעתים במשך שנים, בשל הליכי ערר שמתנהלים על החלטת הוועדה המקומית לאשר את מתן ההיתר.

טיוטת חוק ההסדרים מציעה להעניק לוועדת הערר סמכות להחליט כי בנסיבות מסוימות אין מקום והצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו, עד להכרעה בערר. "החלטה מעין זו, יכול שתתקבל, בין השאר, אם ניתן להתיר חלק מהעבודות שהתבקשו בהיתר, שלגביהן לא נטענו טענות בערר. כך למשל, לגבי עבודות חפירה או פיתוח, שעה שהערר נסוב על מספר הקומות או מספר יחידות הדיור וכיו"ב", נכתב, "בנוסף, מוצע ליתן סמכות לוועדת הערר להורות על הפקדת ערבות כתנאי למתן ההיתר, כולו או חלקו, בהתאם להחלטה לפי סעיף זה, כדי להבטיח את החזרת המצב לקדמותו ככל שהערר יתקבל".

עוד מטפלת טיוטת חוק ההסדרים בתופעה נרחבת שכבר היום נמצאת בצד האפור של החוק, שבמסגרתה ועדות מקומית נוהגות להתנות את תמיכתן באישור תוכניות או במתן היתרים, בהקמת תשתיות ציבוריות על חשבון היזם. זאת בנוסף לתשלום היטלים ואגרות הקבועים בחוק. הטיוטה מציעה לאסור התנהלות מסוג זה באופן מוחלט.

"ביצוע מטלות ציבוריות על ידי היזם נעשה לעתים ללא תשלום מלא מאת הרשות המקומית שבאחריותה, בהתאם לדין, לבצע את המטלות הציבוריות. על פי הדין הקיים, היזם משלם אגרות והיטלים שנועדו למימון פיתוח ותשתיות ציבוריות", נכתב. "מאחר שלא קיימת הוראת דין המסמיכה את הוועדה המקומית לחייב יזם בביצוע מטלות יזם על חשבונו, הרי שאין היא רשאית לעשות כן. מוצע לקבוע בחוק, כי ועדה מקומית לא תוכל לקבוע תנאי או הוראה בתוכנית או בהיתר או בכל דרך אחרת שמשמעותם חיוב יזם בביצוע או מימון עבודות פיתוח על חשבונו, אלא אם נקבע החיוב במפורש בחוק".

צעד נוסף שנכלל בהצעה, מבקש לזרז את התכנון בקרקעות פרטיות מרובות בעלים. בעוד שכיום לפי חוק התכנון והבנייה , בתכנון בקרקע פרטית הכוללת ריבוי בעלים, נדרשת הסכמה של לפחות 75% מהם, מוצע בחוק ההסדרים להוריד את רף ההסכמה ל-51%, בכפוף לחוות דעת של מתכנן המחוז, שלפיה יש יתרון תכנוני בהרחבת שטח התוכנית. כמו כן, מוצע לראות את מי שלא התנגד באופן אקטיבי כמי שמסכים להגשת התוכנית.