"אין דבר הזוי יותר משמאי שמוריד יחידות דיור בניגוד לעמדת מוסדות התכנון"

"ההנחיה היא שהתכנון מוביל. אני לוקח את המשפט הזה כלשונו, ואומר שאם המתחם צריך כמות מסוימת של יחידות דיור, אני אעשה את זה. אם מבחינה תכנונית אני יכול לייצר יותר, אני מוכן ורוצה לייצר יותר. במקרה מסויים חשבנו שמתחם מסוים יכול לעשות 300 יחידות דיור, והשמאי חושב שיש לתת 280 יחידות דיור. אין דבר הזוי יותר. אנחנו חושבים שמקצועית זה לא נכון". את הדברים הנוקבים הללו לגבי יחסי מוסדות התכנון-שמאים בהקשר של התקן השמאי 21 אמר מהנדס העיר ירושלים יואל אבן במהלך כנס "תוכניות העתיד ומנופי הצמיחה של ירושלים" של מרכז הנדל"ן , שנערך אתמול (ב') בבנייני האומה בעיר.

עוד הוסיף אבן כי "אם לוקחים את סך הכל המקרים זה נדיר, אבל עדיין האמירה היא אותה אמירה - לא השמאי יגיד לי להוריד את זה. אם יש תמימות דעים בין היזם לרשות, התקן לא צריך להיבדק. בעבר היה חשש שהיזם יקדם פרויקט לא כלכלי. הבדיקה הזו סתם מטרחנת את כולם. לפעמים יש החלטות שלא מתקדמות כי השמאי יושב על המספרים, ובגלל שהשמאי לא בודק את התקן אנחנו מחכים. התכנון מוביל זה עובד לכל הכיוונים. כל עוד האמירה היא תכנונית - היא אמירה נכונה. כל עוד היא שמאית - היא לא נכונה".

הוא דיבר בפאנל "מגדלים סביב לה: מהפכת הפינוי-בינוי מגיעה לירושלים", בו השתתפו גם מנכ"לית קרן יסודות  עדי פארי הרפז; עו"ד יואב זהבי ממשרד ERM; מנהלת אגף פיתוח עירוני אסטרטגי ועסקי במינהל תכנון ותשתיות בעיריית ירושלים, שרון מנדלבאום; ; ומתכנן מחוז ירושלים, האדריכל דן קינן. את הפאנל הנחה מיכאל אסף , בעלים משותף של מרכז הנדל"ן ומנכ"ל ארה"ב.

יואל אבן: "אם יש תמימות דעים בין היזם לרשות, התקן לא צריך להיבדק. בעבר היה חשש שהיזם יקדם פרויקט לא כלכלי. הבדיקה הזו סתם מטרחנת את כולם. לפעמים יש החלטות שלא מתקדמות כי השמאי יושב על המספרים, ובגלל שהשמאי לא בודק את התקן אנחנו מחכים. התכנון מוביל זה עובד לכל הכיוונים".

לדברי פארי הרפז, שהקרן בהנהלתה עוסקת במתן אשראי חוץ בנקאי, "יש כרגע הרבה השתוללות של נתונים שמכניסה את הענף כולו לחוסר ודאות. יש פער של 64% בהשוואה בין הרבעונים האחרונים – זה סוג של קיפאון. האם הוא יימשך? זה תלוי בריבית. מה שאנחנו לא רואים כרגע זה את הירידה במחירים. צריך לחכות לממשלה כדי שתתווה דרך, ואנחנו כגורם מממן צריכים לבחור בזהירות למי לתת מימון. אנחנו מאמינים בלתת אשראי לקרקעות, אבל בסביבת ריבית כזו רצחנית אפשר להפחית את הסיכון, וזה קצת יותר נוח ונכון".

מהנדס העיר ירושלים יואל אבן דיבר על האתגר הגדול שבפיתוח מזרח ירושלים, וטען שמדובר באתגר גדול מאוד עבורם: "מה שמטריד את התושב הממוצע במזרח העיר זה שאין לו פתרונות - הוא רוצה להכשיר את הבנייה. האתגרים שם הם בתשתיות שאינן טובות מספיק, הקרקעות לא מוסדרות ואנחנו עובדים על הסדרה באופן חזק יותר. לפעמים יש גם קשיי מימון. אם נצליח לעשות במזרח העיר את מה שאנחנו עושים במערבה, עשינו מעשה גדול".

מנכ"ל ובעלים של טרא נדל"ן, יונה גרין, דיבר על הקשיים לצאת למיזמי התחדשות בעיר: "הציבור המבוגר מייצר קשיים, לעומת הדור הצעיר שמסתכל קדימה - איך הוא מרחיב את הדירה שלו לעומת הדור הקודם. זה לא מעניין את הדור המבוגר, ולכן זה מאתגר. בנוסף, השוק השתכלל מאוד, אנחנו רואים את זה ברמת המפרט משלב המכרז, ברמת היזמים, עם הידע שיש כבר לדיירים. זה שוק מאוד משוכלל. יש בירושלים אוכלוסייה מגוונת מאוד ומאתגרת מאוד, וצריך לדעת איך להתגבר על זה".

עו"ד יואב זהבי ממשרד ERM הוסיף בנושא כי "בירושלים נוצרה שפה ייחודית. אנחנו פוגשים את זה גם מהצד של היזמים וגם מהצד של הדיירים - מה שרלוונטי בשכונה אחת לא רלוונטי בשכונה אחרת. יש את השכונות שהתקדמו יפה בשנים האחרונות, אבל יש חוסר גדול גם בשכונות חרדיות וגם במזרח העיר, ושם יש קשיים נוספים. חוק ההסדרים הוציא מהחוק את מי שיש לו חריגות בנייה. ההשפעה של אלה עם חריגות הבנייה אפסית. אם לא ייתנו לדבר הזה פתרון נאבד את השכונות האלה".

לדברי גרין, ההשפעה של עבירות הבנייה משתנה משכונה לשכונה: "הפרויקט לא מתחיל כי ל-20% מהדיירים יש חריגות, וחלים עליהם פיצולים. אנחנו לא יכולים לתת להם מענה הולם. הטיפול בהיבט החברתי חשוב כאן מאוד - גם מצד העירייה וגם מצד המינהלת, כי אנחנו צריכים את הגיבוי לטפל בנושאים האלה". 

אבן עצמו הוסיף כי העירייה לא מוכנה לגלות שום סובלנות לגבי עבירות הבנייה: "יש עשרות מפקחים שמסתובבים בעיר עם אפס סובלנות לחריגות בנייה. בעיר מורכבת כמו ירושלים, אנחנו לא מצליחים להגיע לתוצאות טובות מספיק. ככל שנדע על חריגות בנייה מהר יותר, יהיה קל יותר לכולנו".

נהלת אגף פיתוח עירוני אסטרטגי ועסקי במינהל תכנון ותשתיות בעיריית ירושלים, שרון מנדלבאום: "הטיפול בסוגיה של עבירות בנייה של 20-10 שנה לוקח זמן ברמה המשפטית. הידברות זו הדרך הטובה ביותר - זה מה שלמדתי כתובעת. ירושלים היא אחד המקומות עם הפוטנציאל הכי טוב ליזמים. הוודאות שיש כאן היא הדבר הכי משמעותי. כשעושים מראש את השיח עם התושבים, יש פוטנציאל למאות פרויקטים. אנחנו מנהלים שיח ישיר עם הדיירים ומציבים בפניהם את הקושי שיכול לנבוע מהבעיה הזאת - כמו שעושים לאדם שימוע".

אבן השיב לה כי, "בגדול בדברים האלה צריך אפס סובלנות. ככה יצרנו פה השנה התחלות בנייה של יותר מ-7,000 יחידות דיור. צריך להציף את זה אלינו, ואנחנו נגרום לעבירה לא להיות שם יותר".

לדברי מתכנן מחוז ירושלים דן קינן, "עד לפני שש שנים הייתי במגזר הפרטי, ואני זוכר שהיו רק שלוש תוכניות על השולחן פה בעיר. כיום אנחנו כבר עם 70 תוכניות שהוגשו - זה מספר אסטרונומי. זה המחוז עם המספר הגדול ביותר של תוכניות בארץ. אני חושב שזה טוב ליזמים. 

זהבי הוסיף כי, "בעשור האחרון המצב החמיר את הביקוש נגד ההיצע. אם יש רשות שרוצה לתת יותר, המקום של המחוקק הוא להטיל ההיטל השבחה . אחד הדברים שלי עובר בראש זה דייר סרבן – איזה אינטרס יש לו אחרי שלוקחים אותו להליך משפטי? אני חושב שכמו שחקן שמתחזה ברחבה בכדורגל ונופל - מקבל כרטיס צהוב, מה שצריך לעשות מול סרבנים זה להעניש".