"צריך לתת הטבות מס בירושלים כמו באופקים"

"תתפלאו לדעת, החבר'ה הצעירים רוצים לחיות בירושלים ולעבוד בה. מה שחסר להם זה תעסוקה ומגורים", כך אמר היום (ב') עמיר בירם, שותף מייסד ב- JTLV . הוא דיבר בכנס "תוכניות העתיד ומנופי צמיחה של ירושלים" של מרכז הנדל"ן , שנערך בבנייני האומה בעיר. בירם השתתף בפאנל תחת הכותרת "הייטק, תרבות, מסחר, אוכלוסייה – כך נחזיר את ירושלים לקדמת הבמה". בפאנל השתתפו גם יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים, שירה תלמי בבאי; מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן; מנכ"ל עדן החברה לפיתוח כלכלי בירושלים, עידו הרשקוביץ; סמנכ"ל התפעול של MARGALIT STARTUP CITY, שגיא קדם; ראש צוות מחקר ונתונים במכון ירושלים למחקרי מדיניות, יאיר אסף שפירא. את הפאנל הנחה העורך הראשי של אתר "מרכז הנדל"ן", נמרוד בוסו.

לדברי בירם, "מגורים צריכים להגיע מהתחדשות עירונית, ויש המון פוטנציאל בירושלים, כמו למשל בתלפיות. זה ייתן היצע. זה צריך להיות משולב עם אפיק התעסוקה, שיוביל חברות גדולות לכאן. מעבר לתשתיות, חשוב כוח האדם. צריך לתת הטבות מס בירושלים כמו באופקים, כי אנשים רוצים להיות פה".

הרשקוביץ סיפר על העבודה עם יזמים: "אנחנו לא רק עוזרים להוציא את המכרז, אלא זרוע מבצעת של העירייה. ליזמים היה קל יותר אם הם היו מבינים שהעירייה גם בתמונה. אנו מנהלים את הכניסה לעיר ואת תלפיות. לא סיימנו את השיווקים בכניסה לעיר – זה עדיין בתולי שם. ואילו בתלפיות, שהצבנו לעצמנו כיעד, כבר רואים דברים שמתחילים לזוז. גם תוכנית האב מתחילה לזוז".

ראש צוות מחקר ונתונים במכון ירושלים למחקרי מדיניות, יאיר אסף שפירא: "באופן כללי ירושלים גדלה כמו שגדלה כל מדינת ישראל - באותו קצב, 2% בשנה. אבל הקצב לא דומה כשמסתכלים על האוכלוסיות השונות.. 2021 היתה חריגה בהגירה. היא היתה השנה הראשונה שבה יותר אנשים נגרעו. 2022 היתה גם קיצונית מבחינת המאזן השלילי. הסיפור הוא ההגירה למטרופולין - אנשים מהגרים למבשרת ציון, לבית שמש, לבית"ר עילית"

לדברי שפירא, "באופן כללי ירושלים גדלה כמו שגדלה כל מדינת ישראל - באותו קצב, 2% בשנה. אבל הקצב לא דומה כשמסתכלים על האוכלוסיות השונות. קצב הצמיחה של האוכלוסייה היהודית נמוך יותר, אבל נמצא בעלייה תלולה. לגבי ההגירה - תמיד כשאנחנו מראים את הגרף, הוא שטוח. אף קבוצה בירושלים היא לא רוב מוחלט - זה יוצא שליש, שליש, שליש. 2021 היתה חריגה בהגירה. היא היתה השנה הראשונה שבה יותר אנשים נגרעו. 2022 היתה גם קיצונית מבחינת המאזן השלילי. הסיפור הוא ההגירה למטרופולין - אנשים מהגרים למבשרת ציון, לבית שמש, לבית"ר עילית".

קדם דיבר על השינוי שחל בעיר בשנים האחרונות: "בעבר רוב החברות היו בורחות למרכז. הן רוצות שימושים מעורבים - גם לרדת לרחוב, גם תרבות ומסעדות. הרבה בזכות הוועדות המחוזיות, החברות הבינו שהן לא רוצות פארק סגור". 

אבן הסביר על השינוי שחל בעיר בהיבט של התכנון והבנייה: "בעשר השנים האחרונות מדברים על תחזית ל-1.5 מיליון תושבים. ב-2020 היו 600 אלף תושבים. בעבר ירושלים לא נראתה ליזמים כמקום עם רצון להשקיע בו, הם ראו שהעיר מאשרת 2,500-2,000 דירות כל שנה, והבינו שהיא לא מתחדשת. ואילו השנה חצינו את הרף של 7,000 התחלות הבנייה. זה גורר את כל הפיתוח של העיר. היזמים מגיעים בזכות יחידות דיור שאנחנו מתכננים. ירושלים צריכה את יחידות הדיור האלה. אנחנו רוצים לעשות מה שצריך כדי שזוגות צעירים יוכלו לגור פה. מחירי הדיור עולים רק כי אין היצע. זה דבר שאנחנו חייבים לעבוד עליו. כל עיר שלא עושה את זה, חוטאת לרצון שלנו כאנשים שרוצים לחיות במדינה הזו".

מנכ"ל עדן החברה לפיתוח כלכלי בירושלים, עידו הרשקוביץ: "יש חשש ששער העיר יבלע את מרכז העיר ויעשה קניבליזציה. ברוך השם אנחנו אחראים על מרכז העיר, ועושים שם תוכניות גם ליום שאחרי. בין היתר מתחם מנורה, שיכלול בין היתר את בית הספר לקולנוע סם שפיגל ובית הספר לאמנות בצלאל, שעברו למרכז העיר"

תלמי בבאי הוסיפה כי, "אני חושבת שצריך השקעות בנייה ופיתוח גם במטרופולין - ירושלים ניזונה ממנו. העיר חייבת לייצר לעצמה ארסנל מרשים של יחידות דיור, על קו הרכבת הקלה. זו עיר שאפשר גם לבלות בה וגם לגור בה. במקומות שבהם יש התחדשות עירונית ורכבת קלה, מממשים את החזון הזה. כיום ניתן לקבל מספר גבוה של היתרי בנייה על בסיס מדיניות המחוז. לירושלים נגמרו הקרקעות, אבל העיר תגדל, ולכן המצאנו את ההתחדשות. התוצאה מרגשת כי היא אמתית מאוד. יש היענות גבוהה מאוד של בעלי הקרקע, יש את הרכבת הקלה שמאפשרת להוריד מקומות חניה, ובזכות כך אנו נמנעים משטחים פתוחים. אנחנו שמחים שהדברים האלה קורים".

לדברי הרשקוביץ, "יש חשש ששער העיר יבלע את מרכז העיר ויעשה קניבליזציה. ברוך השם אנחנו אחראים על מרכז העיר, ועושים שם תוכניות גם ליום שאחרי. בין היתר מתחם מנורה, שיכלול בין היתר את בית הספר לקולנוע סם שפיגל ובית הספר לאמנות בצלאל, שעברו למרכז העיר".

"מחירי השכירות עולים והשכר לא מדביק את הקצב" 

ראש חטיבת משכנתאות בבנק לאומי, אורי יוניסי, דיבר אף הוא בכנס, ואמר כי שוק המשכנתאות מגלגל בשנתיים האחרונות 122 מיליארד שקל, המשכנתא הממוצעת גדלה ביותר ממיליון שקל, ומנגד השכר לא גדל. לדבריו, "הזוגות הצעירים נמצאים כיום בפאניקה. אין להם הון עצמי, והם מרגישים שהם מאחרים את הרכבת. מחירי השכירות עולים, ואנחנו יודעים שהשכר לא מדביק את הקצב.  ומה קורה עם משפרי הדיור? הם קנו ולא מכרו.

אורי יוניסי ((דוד סאלם זוג הפקות)

ראש חטיבת המשכנתות בבנק לאומי, אורי יוניסי: "כולם מדברים אתנו על הסיכונים בשוק המשכנתאות – יחס ההחזר הממוצע ב-2022 הוא 28% מהנתח של ההכנסה הפנויה של משקי הבית. לדעתי זה לא מסוכן. שיעור המימון הממוצע הוא יותר מ-50%.  מדינת ישראל יודעת לגדר סיכונים, ואנחנו לא צריכים להיות מודאגים מכשל בשוק המשכנתאות. 

"כולם מדברים אתנו על הסיכונים בשוק המשכנתאות – יחס ההחזר הממוצע ב-2022 הוא 28% מהנתח של ההכנסה הפנויה של משקי הבית. לדעתי זה לא מסוכן. שיעור המימון הממוצע הוא יותר מ-50%.  מדינת ישראל יודעת לגדר סיכונים, ואנחנו לא צריכים להיות מודאגים מכשל בשוק המשכנתאות. 
 
"מי שיש לו משכנתא ספג עלייה של 1,500-1,000 שקל, בעיקר ברכיב הפריים, אבל עדיין הציבור לא הגיע למצב של כשל רוחבי. ריבית הפריים היא 5.25% ואנחנו צופים עלייה של עוד 0.25%. צריך לשנות את התפישה לגבי תמהילי המשכנתא, ולהתמקד בריביות צמודות. 

"ההערכות בבנק לאומי הן שצפויה התמתנות במחירי הנדל"ן ונראה אפילו ירידות מחירים. אמנם יש עליית משמעותית בקצב התחלות הבנייה ואנחנו רואים שיש הרבה שיווקים על הנייר, אבל זה צריך לפגוש את משרדי המכירות במציאות - וזה לא שם. גם התערבות הממשלה לא עשתה טוב למצב השוק, מ-2015 המדינה הטילה את יהבה רק על מחיר למשתכן - התערבות של 100% בשוק. הממשלה תחליט איפה ישווקו הקרקעות, איך ייראו הבתים, מה תהיה השמאות וכמה המשכנתא. אבל בצד השני, כמעט שלא היו שיווקי קרקעות. במצב שבו אין תוכנית חלופית, התוצאה היא שיש שיווקים נמוכים מאוד, שנסמכים רק על תוכנית אחת. 100 אלף זכו, אבל הדירות האלה נגמרות והולכות, ואין כרגע תוכנית חלופית". 

מה לגבי קהלים נוספים? יוניסי מציין כי משפרי הדיור נהפכו למשקיעים בעל כורחם. לדבריו, "הם קנו דירה חדה, ולא מכרו את הקודמת באופן מידי. הם החזיקו בדירה עד קצה הזמן כד להימנע מתשלום מס רכישה . זה אומר שבינתיים משפרי הדיור נהפכו למשקיעים. אם יש סגמנט אחד שמיתן את הביקושים שלו זה המשקיעים, בגלל עליית הריבית המשמעותית. זה לב ההתמתנות מאוגוסט האחרון".

"ממשלת ישראל צריכה להכריז על תוכניות הדיור נושא חירום לאומי, ולהתחיל לגבש סדר יום בצד ההיצע והייצור. אם נמשיך כמו היום, נראה עוד עשר שנים של עליות מחירים".