העליון דחה את ערעור רמ"י: תחויב למכור קרקע במחיר נמוך במסגרת הסכם השבה

בית המשפט העליון, דחה את עתירת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נגד סאב ניהול יזמות והשקעות, בנוגע לפיצוי על קרקע הסכם השבה ועל דרך חישוב שווי הקרקע באשקלון. על פי פסק הדין, שאותו כתבה השופטת יעל וילנר, "העובדה שלשון ההסכם מורה על מכירת מגרשים במחיר הנמוך בהרבה משוויים הריאלי, וכתוצאה מכך תיפגע הקופה הציבורית, אינה מכשירה סטייה מלשונו הברורה של ההסכם. כשלשון החוזה ברורה, התחקות אחר כוונת הצדדים אינה מצריכה להזדקק למקור חיצוני להוראות ההסכם, ויש לקיים את הוראתו ככתבה וכלשונה. בדומה לפסיקה ביחס לחוזים עסקיים ככלל, גם בחוזי רשות יש לתת ללשון החוזה מעמד בכורה".

פסק הדין מתייחס לקרקע חקלאית באשקלון, בשטח כולל של כ-92 דונם, שחכרה פרי אור מרמ"י. ב-2015 פורסמה לגביה למתן תוקף "תוכנית מתאר ארצית חלקית למרחב ניצנים וצפון אשקלון, במטרה להקים מרקמי מגורים קהילתיים, המיועדים למתיישבים מחבל עזה וצפון השומרון, בעקבות תוכנית ההתנתקות". מדובר בתוכנית להקמת 4,740 דירות, רובן בשטחים שהיו בבעלות מהדרין, החברה האם של פרי אור. במסגרת התוכנית, שונה ייעודו של שטח נרחב שבו מצויים המקרקעין, מחקלאי למגורים. בשל שינוי ייעוד הקרקע, על פרי אור היה להשיב את הקרקע, ולקבל כפיצוי את האפשרות לרכישת חלק מהקרקע בפטור ממכרז. ב-2018 העבירה פרי אור את זכויותיה בקרקע לסאב, ככל הנראה בעקבות חוב.

כשביקשה סאב לממש זכויותיה ולרכוש את הקרקעות בפטור במכרז, הופתעה לגלות כי המחיר שדורשת רמ"י שונה מזה שאמור היה להיגבות, בהתאם להחלטת מועצה 1470 - ההחלטה המסדירה את הפיצויים והתמריצים המגיעים לחוכר בהשבה של קרקעותיו החקלאיות במסגרת שינוי ייעוד. לפי ההחלטה, "מחיר מגרשי ההקצאה בפטור ייקבע לאחר שיווק של 40% מיחידות הדיור והתוכניות לתעסוקה, ו-40% לפחות מכלל המגרשים הסחירים בתוכנית, ויעמוד על הממוצע המשוקלל של המחירים שזכו במכרזים כאמור". שיטת חישוב זו נקבעה גם בהסכם החכירה המקורי עם פרי אור.

למרות זאת, רמ"י התעלמה משיטת החישוב שנקבעה בהסכם, ודרשה כמיליון שקל למגרש על כל אחד מ-12 המגרשים, בעוד שלפי ההסכם המחיר למגרש הוא כ-570 אלף שקל. לאחר שלא הגיעו הצדדים להסכמה, עתרה סאב נגד רמ"י בספטמבר 2021.

רמ"י טענה שיש לקבוע את המחיר לפי השומה העדכנית

בעתירה המקורית שהגישה לבית המשפט המחוזי באר שבע, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, טענה סאב כי רמ"י דרשה שהקרקע תושב לפי ההסכם עם פרי אור בהתאם לחישוב שווי הקרקע, אך האופן שבו חישבה רמ"י את מחירי המגרשים שאותם רכשה אינו נכון. סאב סברה כי יש לקבוע את שווי המגרשים לפי השווי הממוצע המשוקלל של כלל המגרשים ששווקו בתוכנית שינוי הייעוד (תמ"א 39),בעוד שרמ"י טענה שיש לקבוע את המחיר לפי השומה העדכנית.

בית המשפט קיבל את העתירה בדצמבר האחרון, וקבע: "סאב התייחסה ללשון החלטה 1470 של מועצת מקרקעי ישראל, ואילו רמ"י התבססה על נוהל הרשות בהחלטות שונות הנוגעות לחישוב שווי מקרקעין המוקצים בפטור ממכרז, והחשיבות שיש לקביעת מחיר המקרקעין על ידי השמאי הממשלתי ועל תקנות חובת מכרזים באופן כללי... בדרך שבה בחרה רמ"י יש קושי. במקום שבו הוראות החלטה 1470 והסכם ההשבה עם פרי אור - שהחזיקה במקרקעין בזמן ההסכם - הן ברורות, ואין טעם בעקרונות פרשניים רחבים יותר".

עוד נמצא כי גם בהסכם בין רמ"י לפרי אור נקבע כי המחיר ייקבע על פי "הממוצע המשוקלל של מחירי המגרשים ששווקו". וכי "המקרה שבו ייקבע מחיר למגרשי הקצאה על פי שומה של שמאי ממשלתי, יהיה כשמדובר בתוכנית דיור בהישג יד/ מחיר למשתכן ". לאור זאת, התקבלה עמדת סאב, ונקבע כי בהתאם לדרך החישוב שנקבעה בהחלטה 1470 ובהסכם ההשבה, על רמי לקבוע את מחירי המגרשים לפי הממוצע המשוקלל של כלל מחירי המגרשים ששווקו במתחם.

"יש לקיים את הוראת ההסכם ככתבה וכלשונה"

על החלטה זו הגישה רמ"י ערעור, וזה נדחה כאמור פה אחד על ידי ההרכב, שמלבד וילנר כלל גם את השופטות גילה כנפי שטייניץ ורות רונן. את רמ"י ייצג עורך הדין יצחק ברט, ואילו את סאב ייצגו עורכי הדין בועז אדלשטיין, יובל גלאון ואופיר גולדמן.

וילנר הדגישה כי סעיף 25(א) לחוק החוזים קובע כי, "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין. ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". עוד הוסיפה כי "ההוראות להסכם ההשבה ברורות ונהירות, ואינן טומנות בחובן משמעויות שונות. כמובהר לעיל, במצב דברים זה, התחקות אחר כוונת הצדדים אינה מצריכה להזדקק למקור חיצוני להוראות ההסכם, ויש לקיים את הוראתו ככתבה וכלשונה; דהיינו – מחיר מגרשי הייזום ייקבע על בסיס ממוצע משוקלל של 40% מכלל המגרשים ששווקו במתחם. עם זאת, יש טעם בטענת רמ"י, שלפיה, אין היגיון שמאי בקביעת מחיר המגרשים על בסיס ממוצע משוקלל של 40% משווים הריאלי, זאת בנוסף על מתן ההטבה בדמות רכישת המגרשים ללא מכרז ופיצויים. ואולם, חוסר היגיון כלכלי זה, אין בכוחו לשנות את ההסדר שנקבע בהסכמה במסגרת הסכם ההשבה".

השופטת וילנר סיכמה וקבעה כי "על רמ"י לקבוע את מחיר מגרשי הייזום בהתאם לממוצע המשוקלל של כלל מחירי המגרשים ששווקו. לשם כך, רמ"י רשאית לערוך שומה ולבחון במסגרתה את הצורך ואת האפשרות לביצוע התאמות למחיר האמור בהתאם למאפייניהם התכנוניים או הפיזיים של המגרשים, וטענות הצדדים בעניין זה שמורות להם". בנוסף, חייב בית המשפט את רמ"י בהוצאות משפט בסך 10,000 שקל.