"מס השבח יופחת עד ל-10%": זה החוק שיביא להשכרה ארוכת טווח?

הצעת חוק חדשה, שבמסגרתה יינתנו הטבות במס שבח למשקיעים על מנת לעודד אותם להציע את דירותיהם בשכירות ארוכת טווח למחוסרי דיור, הוגשה בשבוע שעבר ע"י ח"כ אלמוג כהן ממפלגת הימין "עוצמה יהודית" שצפויה להיות חלק מהקואליציה המתגבשת. על פי הצעת החוק, דירה שתושכר על ידי בעליה באמצעות חוזה ארוך טווח לתקופה של עשר שנים "תיצבע" כדירה מוטבת, כך שביום המכירה יוכל בעליה ליהנות מתשלום מופחת של מס השבח – המס שמוטל על עליית הערך של הדירה מיום רכישתה ועד ליום מכירתה.

על פי ההצעה, יוכל במשכיר להציע דירתו להשכרה במחיר גבוה בעד 5% ממחיר השוק כפי שייקבע ע"י השמאי הממשלתי, ולאחר כן ניתן יהיה להמשיך לייקר את שכר הדירה בשיעור ריאלי של לא יותר מ-10% לאורך עשור ההשכרה כולו. בעקבות זאת, באזור מרכז הארץ יהיה זכאי מוכר הדירה המוטבת לתשלום מס שבח של 15% בלבד, ואילו בפריפריה יחולו שיעורי מס נמוכים יותר:  במחיר מכירה של עד 2 מיליון ש"ח ישלם מוכר הדירה המוטבת 10% מס שבח בלבד, בין 3-2 מיליון ש"ח ישולם מס שבח של 11.25%, ומעל 3 מיליון ש"ח ישולם מס שבח של 12.5%. החוק יחול על דירות שנרכשו לאחר תחולת החוק ותקופת ההחזקה בדירה תתחיל להיספר החל מקבלת " טופס 4 " או קבלת חזקה, המאוחר מבניהם.

ח"כ כהן: "יש מאות אלפי זוגות שלצערי הרב לא יגיעו לבית, כי כל פעם מעלים להם את המחירים. חיפשנו להביא פתרון שיביא לרגיעה בשוק השכירויות ויתן לזוגות הצעירים מחוסרי הדיור שקט נפשי ויכולת לבנות תזרים מזומנים נכון כדי להגיע להון עצמי ומשכנתה, בלי הפתעות כשפתאום בעל הדירה מעלה את השכירות בעוד 400 שקלים".

כיום עומד שיעורו הרשמי של מס השבח על 25% מגובה עליית שווי הדירה, אך ברוב המקרים הסכום המשולם נמוך משמעותית, בשל מסלולי הפטורים השונים שהיו נהוגים בעבר ושיטת החישוב הלינארית הקיימת כיום.

"גם אני מחוסר דיור"

ח"כ כהן (34) הוא תושב אופקים ונבחר לראשונה בבחירות האחרונות לאחר ששובץ במקום השלישי ברשימתו איתמר בן גביר בתור נציג המסורתיים והנגב. זוהי הצעת החוק הראשונה שיזם ולטענתו היא באה להטיב עם מחוסרי הדיור, כאשר הוא נמנה כאחד מהם.

"מטרת החוק היא להטיב עם מחוסרי הדיור, וגם אני מחוסר דיור. אין לי דירה בבעלותי ויש עוד מאות אלפי זוגות שלצערי הרב לא יגיעו לבית, כי כל פעם מעלים להם את המחירים. בעשירון 1 ו-2, קרוב ל-30% מההכנסה המשפחתית הולכת לטובת מגורים. אנחנו חיפשנו להביא פתרון שיביא לרגיעה בשוק השכירויות ויתן לזוגות הצעירים מחוסרי הדיור שקט נפשי ויכולת לבנות תזרים מזומנים נכון כדי להגיע להון עצמי ומשכנתא, בלי הפתעות כשפתאום בעל הדירה מעלה לך את השכירות ב-400 או אלף שקלים. חוץ מזה אנחנו באים עם אג'נדה מאוד ברורה של חיזוק הנגב והגליל, וההצעה כוללת הטבה גדולה יותר למשכירים באזורי הפריפריה".

עו"ד אורי אטינגר, מרכז הגר: "בשונה משכירות מוסדית שבה ניתן לפקח ולאכוף את תנאי השכירות על חברות להשכרה, כשמדובר בבעל דירה בודד יכולת האכיפה מוגבלת מאד. ההצעה לא מקימה גוף שיאכוף את ההתניות על משכירים, ובפועל מותירה את האכיפה לשוכרים עצמם. זאת על אף שאין להם כלים של ממש אפילו לדעת שהם שוכרים דירה שנרכשה תחת הטבת המס ומחויבת להיות מושכרת לטווח ארוך"

עוד לדברי כהן, "מדינת ישראל מעניקה כיום הטבות מרחיקות לכת למשקיעים המוסדיים. הבעיה היא שבגלל שרשרת האספקה והריביות, הפרויקט הזה לא מצליח. גם החברה הממשלתית ' דירה להשכיר ' הצליחה להגיע ל-60%  מהיקפי הבנייה שהם אמורים היו להביא".

מה הסיכוי של הצעת החוק לעבור?
"לא קיבלתי התחייבויות שהחוק יעבור, אני ביחסים מצויינים עם השר המיועד גולדקנוף, ואני אלחם למען זה שזה יעבור כי בסופו של דבר יש פה עוול היסטורי". עוד אמר כהן כי עלותו המוערכת של החוק 160-220 מיליון ש"ח, "שזה לא הרבה כסף. בעיקר זה יתן למדינה להרוויח זמן כדי לתת את הדעת על הנושא היותר בוער - עתודות הבנייה, התחלות הבנייה, הפשרת הקרקעות, הסרת הרגולציה והחסמים".

"יכולת האכיפה מוגבלת מאד"

עו"ד אורי אטינגר, מנהלת מחקר וקידום מדיניות במרכז הגר למחקר ופיתוח דיור חברתי הפועל באוניברסיטת תל אביב, אינה מתרשמת מהצעת החוק, שלדבריה הנה עמוסת בעיות. "ראשית, בהיבט של דמי השכירות, ההצעה מאפשרת קביעת דמי שכירות הגבוהים ב-5% ממחיר השוק, והיא גם מאפשרת העלאה של דמי השכירות ב-10% במצטבר במשך 10 שנים, מה שרק יעצים את הנטל על שוכרים.

שנית, בשונה משכירות מוסדית שבה ניתן לפקח ולאכוף את תנאי השכירות על חברות להשכרה, כשמדובר בבעל דירה בודד יכולת האכיפה מוגבלת מאד. ההצעה לא מקימה גוף שיאכוף את ההתניות על משכירים, ובפועל מותירה את האכיפה לשוכרים עצמם. זאת על אף שאין להם כלים של ממש אפילו לדעת שהם שוכרים דירה שנרכשה תחת הטבת המס ומחויבת להיות מושכרת לטווח ארוך, וודאי שאין להם תמריץ לצאת לפתוח בהליך משפטי נגד בעל דירה שמפר את התנאים".

לסיום, עו"ד אטינגר מציעה דרך שונה להסתכל על שוק השכירות בישראל, ויש לה גם פתרונות פרקטיים אחרים לנושא. "מי שרוצה לעשות שינוי משמעותי בשוק השכירות, להפחית את נטל עלות הדיור ולהבטיח יציבות בדיור, יכול להסתכל על מה שעושים ברוב המדינות המערביות, כולל בכלכלות הכי ניאו–ליברליות, ולקדם את הפתרון המיטבי שהוא תמרוץ של הקמת דיור בהישג יד. אם העניין הוא להתמקד בשכירות הפרטית, ישנם כלים אחרים כדי להפוך את שוק ההשכרה הפרטי למתוקן יותר. למשל, אפשר לבחון מחדש את הפטור ממס הכנסה להכנסות משכירות שניתן היום עד תקרה הקבועה בחוק. אפשר היה למשל להתנות את הפטור הזה בחתימה על חוזה שכירות ארוך טווח, ולקבל תוצאה די דומה לזו שהצעת החוק מייחלת לה, ובעלות נמוכה יותר לקופה הציבורית".

ח"כ כהן התייחס לדברים ואמר כי ״בזמן ששכר הדירה עלה ב-8.1% רק השנה, החוק מגביל לטווח של 10 שנים את עליית שכר הדירה. הגוף שיאכוף את החוק ייקבע בוועדה וקיים בחוק קנס של 50k לבעל דירה שמפר את הוראות החוק".