בעלי דירת הגג בנו בשטח המוצמד לדירתם ללא אישור שאר דיירי הבניין. מה פסק בית המשפט?

בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת על פי חוק המקרקעין , תשכ"ט-1969. אך מה הדין כשדיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו, על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבניין? ודוק, האם הצמדתו של שטח משותף לדירה מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?

במאמר זה נסקור את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בשאלה קניינית זו.

נסיבות המקרה:

במקרה הנדון, בעלי דירת גג בגבעתיים הגישו עתירה על החלטת ועדת הערר המחוזית, שדחתה את הערר נגד הוועדה המקומית. ועדת הערר החליטה שלא לתת היתר בנייה בדיעבד לתוספת הבנייה שנבנתה על השטח המוצמד לגג דירתם של בעלי דירת הגג, מכיוון שהבקשה להיתר היתה ללא הסכמת יתר דיירי הבניין.

בעלי דירת הגג העלו שתי טענות חלופיות. האחת, שבנסיבות העניין אין צורך בהסכמת בעלי הדירות, שכן זכויות הבנייה הוקנו לעותרים מכוח "תוכנית הגגות" - תוכנית שבה נקבעו הוראות ותנאים בנוגע לבנייה על גגות בתי מגורים בגבעתיים. לטענתם, תוכנית הגגות מהווה מעין דבר חקיקה, ופרשנות נכונה של התוכנית היא שכששטח הגג כבר מוצמד לדירתם, לא נדרשת הסכמה של דיירי הבניין כאמור. לחלופין, אם אכן נדרשת הסכמה, היא ניתנה, בין אם על ידי הסכמת הנציגות, או מכוח המפרט שצורף להסכם המכר, ובו הופיעו סעיפים טכניים של הדירה, לרבות סעיף המצמיד את שטח הגג לדירת הגג. לטענתם, דינו של המפרט כדין תקנון הבית המשותף. לבסוף, בעלי דירת הגג טענו לאכיפה בררנית, שכן חלק מדיירי הבניין ביצעו פעולות דומות לפעולה שהם מבקשים כעת.

ועדת הערר המחוזית והוועדה המקומית טענו כי הצמדת הגג לדירת בעלי דירת הגג אינה מייתרת את הצורך בקבלת הסכמת בעלי הזכויות בבית המשותף לניצול זכויות הבנייה. כמו כן, לא די בהסכמת נציגות הבית המשותף, ונדרשת הסכמת בעלי הזכויות בבית המשותף בשיעור הקבוע בהוראות חוק המקרקעין . בהקשר זה, ועדות התכנון טענו כי סעיף תקנון הבית המשותף המאפשר שינויים מסוימים בדירה בכפוף לקבלת הסכמת הנציגות בלבד, אינו רלוונטי, שכן אינו חל על ניצול זכויות בנייה או הרחבת הדירה.

החלטה:

בית המשפט דחה את העתירה, וזאת מכמה נימוקים: הצמדת גג או שטח לכשעצמה אינה מקנה זכויות בנייה על השטח המוצמד. כדי לנצל זכויות בנייה בבית משותף, יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות, כפי שנקבע בחוק.

בעניין תוכנית הגגות, קבע בית המשפט כי התוכנית אינה מסדירה את ההיבטים הקנייניים בין בעלי זכויות במקרקעין, ואינה מקנה מבחינה קניינית את זכויות הבנייה לבעל דירה זה או אחר. לכן, אין בתוכנית זו כדי להעניק לעותרים את זכויות הבנייה על הגג. בנוסף, קבע בית המשפט כי לא ניתן לראות במפרט חלק מתקנון הבית המשותף, ולבטח לא ניתן לראות באמור בו הסכמה של כלל דיירי הבניין להקניית זכויות בנייה על הגג לבעלי דירת הגג.

באשר להסכמת הנציגות, ההסכמה שניתנה עוסקת בשינוי בקירות חיצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחי דלתות וחלונות),ואין היא עוסקת בהרחבת הדירה או בניצול זכויות בנייה משותפות לצורך כך. משכך, ולמרות טענות בעלי דירת הגג, קבע בית המשפט כי הם נדרשים להסכמת 75% מכלל דיירי הבניין כדי לקבל היתר בנייה כדין.

באשר לטענת בעלי דירת הגג בעניין אכיפה בררנית, לפי בית המשפט, לא ניתן ללמוד על בסיס מה אושרו הבקשות בדירות אחרות. בפסיקה נכתב כי גם אם כך נהגה הוועדה המקומית בעניין זה, הרי מדובר בעתירה מינהלית שבמסגרתה נבחנת השאלה אם נפל פגם בהחלטת ועדת הערר המצדיקה התערבות ביהמ"ש, ועל כך התשובה שלילית.

העתירה נדחתה, ונפסקו הוצאות לדיירי דירת הגג.
 
[עתמ (ת״א) 10052-06-22 דודי נייס נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב].

הכותבת היא עו"ד יובל קוכנובסקי ממשרד עו"ד גינדי-כספי בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)