"5% הוא מספר הקסם. כשריבית הפריים תגיע אליו נראה ירידת מחירים"

באחרונה הודיע בנק הפועלים כי בעלי משכנתאות בעלות רכיב הצמוד לריבית הפריים, יוכלו לפרוס אותן לתקופה ממושכת יותר ללא צורך לשלם ריבית גבוהה יותר – זאת על רקע ההתייקרות החדה במסלול שנבעה מהעלאת הריבית על ידי נגיד בנק ישראל. את הפתרון הגתה התאחדות יועצי המשכנתאות, שהציעה אותו לבנקים.

בשיחה עם " מרכז הנדל"ן ", מסביר שימי אדזיאשוילי, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות: "ההצעה שלנו אומרת שבעל משכנתה יוכל להגדיל את המרווח בפריים ולהישאר באותה הריבית, כך שיוכל להפחית את ההחזר החודשי בתמורה להארכת התקופה. לא מדובר בפתרון קסם, אלא פתרון מיידי להתמודדות עם נטל ההחזרים בהווה, בתמורה לתשלום ריבית לאורך זמן רב יותר. 

"לקוחות רבים פונים למיחזור משכנתה, אבל כל היתרון של המיחזור והשמירה על החזרים חודשיים נמוכים לא עובד אם הבנק מעלה את הריבית. הפתרון שלנו הוא מיחזור בלי באמת לעשות מיחזור. הסכומים שיכולים להיחסך בהחזרים החודשיים יכולים להגיע ל-400-300 שקל תמורת פריסה נוספת של חמש שנים ויותר במשכנתה.

ההצעה שאימץ הפועלים היא פתרון לא אופטימלי, המאפשר התמודדות בטווח קצר אך מתמודד עם ההוצאות הקשורות למשכנתה בלבד. אדזיאשוילי מציין שלהתאחדות יש פתרון המאפשר הקלה על כל ההוצאות במשק בית הכרוכות בתשלום ריבית: "אנו עומדים להציע פתרון נוסף לבנק ישראל – לקיחת משכנתאות לכל מטרה עם עד 70% מימון. זה פתרון שהצענו וסורב פעמיים בחצי השנה האחרונה, אך לאור מצב השוק אנו מנסים לקדם זאת שוב. ההצעה הועלתה על ידינו בקורונה, ובזמנו בנק ישראל קיבל אותה למשך כחצי שנה. 

"כיום כשרוצים לקחת משכנתה לכל מטרה ניתן לקבל עד 50% מימון מהנכס. אנחנו מציעים להעלות את זה ל-70%, ובכך לאחד חובות למשקי הבית כדי לצמצם החזרים חודשיים. מרבית ההלוואות הצרכניות בישראל הן קצרות טווח, לחמש עד שבע שנים, ובעלות ריבית גבוהה יחסית והחזר חודשי גבוה. בכך שאותן הלוואות מוכנסות למשכנתה ולא נשארות במסגרת הלוואה צרכנית, ניתן לפרוס אותן לתקופה ארוכה יותר, ובכך ניתן יהיה לצמצם הוצאות של אלפי שקלים למשק בית"

"ההצעה פשוטה מאוד. כיום כשרוצים לקחת משכנתה לכל מטרה ניתן לקבל עד 50% מימון מהנכס. אנחנו מציעים להעלות את זה ל-70%, ובכך לאחד חובות למשקי הבית כדי לצמצם החזרים חודשיים. מרבית ההלוואות הצרכניות בישראל הן קצרות טווח, לחמש עד שבע שנים, ובעלות ריבית גבוהה יחסית והחזר חודשי גבוה. בכך שאותן הלוואות מוכנסות למשכנתה ולא נשארות במסגרת הלוואה צרכנית, ניתן לפרוס אותן לתקופה ארוכה יותר, ובכך ניתן יהיה לצמצם הוצאות של אלפי שקלים למשק בית. ניתן לחסוך בדרך זו אלפי שקלים בהוצאות המימון, על חשבון פריסה ארוכה יותר של המשכנתה". 

ירידה ברכישות בעקבות ירידה ביכולת ההחזר של הלווים

לפי נתוני הלמ"ס, מזה כמה חודשים נרשמת ירידה במספר הרכישות עקב עליית המחירים מצד אחד, והעלאת הריבית מצד שני. "ההחזר החודשי למשכנתה חדשה עלה ביותר מ-1,000 שקל. הפער המשמעותי לעומת לקוח שכבר לקח משכנתה נוצר משום שהריביות של הלקוח הקיים כבר נעולות (חוץ מהפריים). לקוח חדש שרוצה לקחת משכנתה רואה שכל מסלולי הריבית עלו. 

לדברי אדזיאשוילי, "אנחנו מדברים כיום על ריביות של כ-5%. באפריל, לפני המהלכים של בנק ישראל, דיברנו על ריביות נמוכות ב-1.5 נקודות אחוז ויותר. לרבים ה-1,000 שקל האלה הן גזר דין מוות ליכולתם לקבל משכנתה, משום שאין להם יכולת לעמוד ביחס החזר, שלפי חוקי בנק ישראל הוא 40% מההכנסה הפנויה. 

מה ניתן לעשות בסיטואציה הזו? 
"אנחנו רואים כמה סוגים של החלטות של לקוחות לפעולה כשהם לא יכולים לקבל משכנתה. חלקם הולכים על כל הקופה בניסיון להגדיל את ההון העצמי, כדי שיוכלו לקחת משכנתה נמוכה יותר. אנו גם רואים בחודשים האחרונים יותר מקרים של הבאת ההורים כערבים. אבל נכון לעכשיו נראה שהמגמה היא לא לקנות, ולשבת על הגדר בתקווה לירידה במחירי הדירות או הריביות. 

"אנחנו מעריכים שברגע שנגיע לריבית פריים של 5%, שזה מספר קסם, נראה שינוי במגמה - גם מוכרי דירות מיד שנייה יבינו שעליהם להוריד מחירים, כי אחרת הם ייתקעו איתן. זה רלוונטי בעיקר למשפרי דיור שכבר קנו נכס, אבל עדיין לא מכרו את הנכס הישן יותר. כרגע אין הרבה קונים בשוק, מה שיוריד את כוחם של המוכרים ויחזיר את הכוח לקונים"

"אנחנו מעריכים שברגע שנגיע לריבית פריים של 5%, שזה מספר קסם, נראה שינוי במגמה - גם מוכרי דירות מיד שנייה יבינו שעליהם להוריד מחירים, כי אחרת הם ייתקעו איתן. זה רלוונטי בעיקר למשפרי דיור שכבר קנו נכס, אבל עדיין לא מכרו את הנכס הישן יותר. כרגע אין הרבה קונים בשוק, מה שיוריד את כוחם של המוכרים ויחזיר את הכוח לקונים. 

"גם המשקיעים מתרחקים מהשוק עקב גובה החזרי המשכנתאות, שעולות על השכירות שהם גובים - מה שהופך את ההשקעה ללא כדאית. המשקיעים הם תמיד הראשונים שמגיבים לשוק – הם הראשונים לקחת צעד אחורה, והם גם הראשונים לחזור. בסופו של דבר המשקיעים מושפעים פחות כי מראש יש להם יכולת לקחת משכנתה נמוכה יותר, בגלל הון עצמי גבוה יותר, כך שההשפעה של העלייה בהחזר החודשי לא פוגעת בהם כמו שהיא פוגעת בזוג צעיר. משקיע יכול לספוג 200 שקל בידיעה שהנכס יחווה עליית ערך בשכירות, בזמן שלזוג צעיר זו חריצת גורל". 

"2023 תהיה שנה של ירידות מחירים, אין איך לברוח מזה" 

בסופו של דבר, עם ההתקררות שכבר החלה, השוק יגיע לנקודה שממנה לא תהיה לו דרך נוספת לעלות בכלל, ובפרט באופן הקיצוני שבו עלה ב-2022. "לא נראה את העלייה של השנה האחרונה נמחקת, חד משמעית זה לא יקרה. אבל תיקון של 5% או אפילו 10% אם מרחיקים לכת, הוא בהחלט ריאלי", טוען אדזיאשוילי. 

10% זה מספר ריאלי? 
"נתחיל בזה ש-5% זה מספר ריאלי וכנראה מה שיקרה. 10% זה תיקון משמעותי יותר, שניתן להגיע אליו אם בנק ישראל לא יעצור בריבית של 5%-5.5%. אם נתוני האינפלציה יביאו לכך שהבנק יעלה את הריבית לכ-6% בהחלט ניתן יהיה לדבר על ירידה במחירים של 10% ללא בושה או פחד. כשההחזר החודשי למשכנתה הממוצעת, שהיא כמיליון שקל, יהיה 5,700-5,500 שקל בחודש למשק בית. רוב הציבור לא יוכל לקבל משכנתה בתנאים האלה, כך שלשוק לא תהיה ברירה. 

"עם, זאת לפי הערכות הבנק, שוק ההון וכלים נוספים הריבית צפויה להיעצר מוקדם יותר עקב השינוי הצפוי במגמת האינפלציה כפי שעולה מהמדד באוגוסט וספטמבר, וכנראה שנראה מספרים דומים בדצמבר". 

קידומת 4 היא הרף הפסיכולוגי

גם במסלולים שאינם בריבית פריים הקפידו הבנקים על שיעורים של 4% ויותר, אך דאגו באופן גורף לא לעלות ל-5%. "ברגע שריבית הפריים תעבור את ה-5%, גם הבנקים יעלו את הריביות שלהם. מדובר ברף פסיכולוגי שמאפשר לבנקים לא להצטייר כגורם לעלייה במחירים ולמי שיוזם אותה. השינוי יקרה כשריבית הפריים תעלה ואז הבנקים לא יהיו אלה שיזמו את החריגה מקידומת 4% אלא בנק ישראל, והם רק מגיבים. 

"בנוסף, ההגעה לערכים האלה בריבית הפריים צפויה לקרות בינואר. בחודשים לפני כן, של סוף השנה, הבנקים מורידים את מרווחי הריביות כדי למכור ולשפר את הדו"חות. זו התקופה שהבנקים 'לארג'ים' יותר, וכשנראה את המספר 5% בינואר לבנקים יהיה נוח יותר להמשיך להעלות את הריביות, אפילו בכיוון של 6%, גם אם בנק ישראל עצמו לא יתקרב לשם". 

לשלם כפול על המשכנתה זו רק ההתחלה 

כאמור, כבר היום העלאת הריבית מעלה משמעותית את מחיר המשכנתה ללקוחות חדשים. ככל שהיא תמשיך לעלות, כך גם ההחזר של לוקחי המשכנתאות יגדל - גם בטווח הקצר של ההחזר החודשי, וגם בסכום הכולל שהם יחזירו על ההלוואה הגדולה בחייהם בעקבות הריבית. 

"אנחנו צריכים להבין שהעלאת הריבית משפיעה לא רק על המשכנתה. האשראי הצרכני מושפע, המינוס בבנק מושפע, ההלוואה על הליסינג שהישראלים כה אוהבים מושפעת. כשלוקחים את כל הדברים האלה ואת המשכנתה ומסתכלים על השפעת הריבית, מדובר על תוספת בהוצאות החודשיות של יותר מ-1,500 שקל, כי הכל צמוד לפריים. כל זאת לפני שדיברנו על ריבית המינוס, שבישראל השכיחות שבהן מגיעות לפריים+11% או פריים+13%. כיום אנחנו מדברים על כך שהריבית על המינוס תגיע ל־18% עם העלאת ריבית הפריים ל־5%, כפי שאנו צופים. אלה מספרים מטורפים".

גם שוק העבודה סופג את המכה, ואתו הציבור. לדברי אדזיאשוילי, "ההלוואות על האשראי המימוני והעסקי עולות אף הן - מה שיביא ליותר פיטורים, כי העסקים צריכים לפנות הכנסה כדי לעמוד באותן הלוואות וריביות. לפי המגמה הנוכחית, אנו צפויים לראות את העלייה באבטלה כבר בתחילת הרבעון השני של 2023".