אלפי בניינים ישנים ללא מענה: צמצום הפערים החקיקתיים בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי הוא צורך לאומי דחוף

בכל רחבי הארץ, בעיקר במרכזי הערים, ישנם אלפי בנייני מגורים בני עשרות שנים, חלקם רעועים ואף מסוכנים ובחלקם אף קיבלו הבעלים הודעה על הבניין כמבנה מסוכן.

כולנו זוכרים את קריסת הבניין בחולון, לאחר שבנס פונה מדייריו יממה וחצי קודם לכן - אין ספק שאסור לנו לסמוך על הנס הבא. אם נוסיף לכך את ריבוי רעידות האדמה שאנו חווים בשנה האחרונה ואת איום הטילים המתמיד מעל ראשינו, ניתן להבין את החשיבות העצומה של מפעל ההתחדשות העירונית ואת הצורך לקדם פרויקטים רבים ככל האפשר במהירות האפשרית. 
ובכל זאת, על אף שההתחדשות העירונית היא אינטרס לאומי מובהק, ועל אף שדובר רבות על מאמצי הממשלה החדשה לקידום התחום, אלפי בניינים נופלים בין הכיסאות, ללא כל יכולת להתקדם לפרויקט התחדשות מתאים. הסיבה: החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית, ובכללה תיקוני החקיקה שנעשו במסגרת חוק ההסדרים האחרון, יוצרים עדיפות לפרויקטים במתווה פינוי בינוי תוך הזנחת פרויקטים במתווה תמ"א 38/2 .

מה ההבדל בין מתווה פינוי בינוי למתווה תמ"א 38/2 ?
על מנת להבין מהיכן נובעים פערי החקיקה ומה הסכנה שטמונה בהם, יש להבין ראשית מה ההבדל העקרוני בין שני המתווים:
פינוי בינוי – תהליך התחדשות עירונית של מקבץ בניינים, מתחם או שכונה שהוכרזו כמתחם המיועד לפינוי בינוי. התהליך כולל פינוי של דיירי המתחם לדיור חלופי, הריסה של הבניינים הישנים ובנייה של מתחם חדש במקומם. התהליך כפוף לחוק פינוי בינוי .
תמ"א 38/2 – תהליך התחדשות עירונית של בניין בודד או מספר בניינים. התהליך כולל פינוי של הדיירים לדיור חלופי, הריסה של הבניין או הבניינים הישנים ובנייה של בניינים חדשים. התהליך נעשה מתוקף תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ( תמ"א 38 ).
"על פניו", אומר עופר בביוף, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת נרשא, "רב הדמיון על השוני בין המתווים, שהרי אין הבדל פרקטי בין הריסת בניין בודד או מספר בניינים במסגרת תמ"א 38/2 לבין הריסת מספר בניינים במסגרת הליך פינוי בינוי ". ובכל זאת, הוא מסביר, ישנם מספר הבדלים עקרוניים בין המתווים:
•    היקף הפרויקט - על מנת שמתחם יוכל להיות מוכרז כמתחם פינוי בינוי , עליו לכלול מספר בניינים, עם מינימום של 24 יח"ד, ובדרך כלל בשטח של 4 דונם לפחות. פרויקט תמ"א 38/2 יכול לכלול מספר בניינים בשטח קטן יותר, או בניין אחד בלבד.
•    תוספת שטחי ציבור - במסגרת פרויקט פינוי בינוי תכלול הבנייה החדשה גם שדרוג של התשתיות הקיימות ושילוב של שטחים/ מבנים לשימוש ציבורי (מטלה ציבורית) כגון גינה ציבורית, גן ילדים, מועדון תושבים, בית ספר ועוד.
•    תהליך הרישוי - קבלת היתר לביצוע פרויקט פינוי בינוי דורשת תהליך ממושך יותר המתחיל בהגשת תב"ע נקודתית לעירייה בה יוגדר התכנון הרעיוני העקרוני של המתחם החדש. רק אחרי שהתב"ע הנקודתית תאושר על ידי העירייה ועל ידי הועדה המחוזית, ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר בנייה.

נרשא נאות אפקה, תל אביב. קרדיט: עדנה מור וא.סטודיו

איים של בניינים ישנים במרכזי הערים
עבור הרשויות המקומיות והעיריות, ישנה העדפה ברורה לקידום מתחמי פינוי בינוי , המאפשרים להן שדרוג והתאמה של התשתיות לכמות התושבים הגדלה, מבטיחים להן מבנים ושטחים ציבוריים נדרשים וחוסכים את ביצוע הליכי הרישוי הבירוקרטיים מול כל בניין בפני עצמו. כתוצאה מכך, בחר גם המחוקק לתת עדיפות לקידום מתחמי פינוי בינוי והכניס לחוק שורה של תיקונים לשחרור חסמים בפרויקטים מסוג זה בלבד.
הבעיה, כפי שמסביר בביוף, היא שעבור בניינים רבים, פתרון מסוג פינוי בינוי אינו אפשרות ברת קיימא. ראשית, כיוון שחלקם נמצאים באזורים בהם העירייה או הרשות המקומית לא מעוניינת לקדם מתחמי פינוי בינוי משיקולים תכנוניים שונים. שנית, כיוון שחלקם מוקפים מכל צדדיהם בבניינים שעברו או עוברים תהליך של התחדשות עירונית , ואין כל אפשרות לצרף אותם למתחם. 
"הרצון לקדם מתחמי פינוי בינוי הוא נכון", אומר בביוף, "אולם הבידול שיצר המחוקק בין המתווים, פוגע ביכולת ההוצאה לפועל של פרויקטים במבנים בודדים במתווה תמ"א 38/2 . מצב זה, שבו בניינים שלא עונים לקריטריונים הנדרשים לטובת פינוי בינוי, לא יכולים להתקדם לפרויקט במתווה אחר עקב חסמים קיימים – חסמים שאותם פתר המחוקק במסגרת החקיקה בנושא של פינוי בינוי – יותיר בלב הערים איים של בניינים בודדים, ישנים, במצב רעוע ואף מסוכן".

חובה להתאים את החקיקה
"המסקנה היא ברורה: חובה להתאים את החקיקה לגבי תמ"א 38/2 לזו שנקבעה עבור פינוי בינוי , לפחות במרכיבים העיקריים המונעים כיום התקדמות מהירה בפרויקטים אלו", אומר בביוף, ומונה מספר פערים מרכזיים בין המתווים:
1. הגדרת הרוב הנדרש – כדי לא לעכב פרויקטים של פינוי בינוי הוכנס לחוק ההסדרים האחרון תיקון המפחית את רוב הדיירים הדרוש מ-80% ל-67%. בפרויקטים של תמ"א 38/2 הרוב הדרוש נשאר על 80%. חשוב להבין שלמתווה זה מתאימים, בין היתר, בניינים קטנים של 8-10 דיירים בהם אפילו דייר אחד או שניים שמתנגדים לא מאפשרים לפרויקט להתקדם.
2. הסדרים עבור קשישים – התאמת ההסדרים עבור קשישים, לדוגמה : רבים מהדיירים הקשישים לא זקוקים לדירה הגדולה שמגיעה להם עם סיום הפרויקט. בפרויקט של פינוי בינוי ניתן לתת לדייר קשיש, בפטור ממס, שתי דירות קטנות יותר במקום אחת גדולה, כך שבאחת יוכל לגור ואת השנייה ישכיר. במתווה תמ"א 38/2 אחת הדירות תחויב במס שעשוי להגיע לסכומים גבוהים מאוד.
3. ריבוי נכסים – בפינוי בינוי יש פטור ממס שבח על ריבוי נכסים לבעלים אחד. אדם שמחזיק ביותר מדירה אחת יוכל לקבל את דירות התמורה המגיעות לו מבלי שיצטרך לשלם מס שבח עבורן. בתמ"א 38/2 הפטור ממס שבח חל אך ורק על דירה יחידה.

בנוסף, מעלה בביוף בעיה עקרונית המשותפת הן לפרויקטים של פינוי בינוי והן לפרויקטים של תמ"א 38/2 – סוגיית שטחי המסחר בבניינים: "בניינים רבים כוללים שטחי מסחר, ובעלי שטחי המסחר מהווים חלק מהגורמים הנדרשים ליצירת הרוב החוקי הדרוש, אך בניגוד לדיירי הבניין, בעלי שטחי המסחר לא זכאים לכלום במסגרת הפרויקט, בשני המתווים. כל תוספת שיקבלו כרוכה בתשלום מס שבח ולכן רבים מבעלי השטחים הללו מסרבים להצטרף, ולזה המחוקק לא נתן את הדעת".

בשורה התחתונה – צריך לפעול עכשיו כדי למנוע את הקריסה הבאה
בעוד חודשים ספורים צפויה תמ"א 38 להגיע לסיומה. מתווה לחידוש בניינים בודדים יהיה חייב להמשיך להתקיים, בין אם במסגרת חלופת שקד, חלופה אחרת שתימצא או הארכה של התוכנית המקורית לשנה נוספת או כפי שכבר נעשה בחלק מהערים  הארכת התוכנית עד 2026. 
אך כל עוד לא יבוטלו החסמים המעכבים ומונעים חידוש מבנים בודדים, קיומו של מתווה כזה יישאר בעיקר על הנייר. כדי להאיץ את התהליך, רק התערבות חקיקתית זהה לזו שנעשתה עבור פינוי בינוי תאפשר גם לפרויקטים של תמ"א 38/2 או לכל חלופה אחרת לבניינים בודדים, לצאת לדרך במהירות האפשרית, בתקווה למנוע את הקריסה הבאה.
"במהלך השנה האחרונה" אומר בביוף,  "קידמנו בקבוצת נרשא, פגישות עם מנכ"ל משרד השיכון, מנהל הרשות להתחדשות עירונית , ערכנו שולחן עגול בהשתתפות עורכי דין, והכל על מנת לעורר את הצורך בצמצום הפערים בין החקיקה של פינוי בינוי ו- תמ"א 38 .".
"בשיחות שערכתי באחרונה" הוסיף בביוף, "התברר כי מרבית תיקוני החקיקה הוכנסו לחוק ההסדרים החדש, שישומו מתעכב לאור תהליך החלפת הממשלה המתרחש בימים אלה. כולי תקווה כי הממשלה החדשה תמשיך את יישום תיקוני החקיקה ותאשר את האמור בחוק ההסדרים החדש, במסגרת דיוני התקציב הקרובים, ותמנע בכך את האסון הבא!"

לפרטים נוספים>>