ועדת הערר ת"א קבעה: לוועדה המקומית סמכות לדחות מיזמי תמ"א 38 לטובת העצמת בנייה באזור המטרו

תמ"א 38 היא תוכנית ארצית המאפשרת תוספת זכויות, ומטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תוכנית זו מאפשרת אישור תוספת זכויות ללא הליך תכנוני מפורט. בכך מאפשרת התמ"א הליך מהיר יחסית לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית. עם זאת, זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, כך שלוועדת התכנון ניתן שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר בנייה למימוש זכויות, וזאת כשקיימים טעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנונים או אדריכליים, המצדיקים את דחיית הבקשה להיתר (סעיף 22 לתמ"א 38).

במשפטון זה נסקור החלטה של ועדת ערר מחוזית תל אביב, שדנה בעררים שהוגשו בשל סירוב של הוועדה המקומית למתן היתרי בנייה למימוש זכויות מכוח תמ"א 38 , במקרקעין המצויים בסביבת תחנות המטרו המתוכננות - סירוב שניתן בשל מתן עדיפות לקידום תכנון מתחמי כולל של כמה חלקות, המצויות כולן בסביבת תוכניות מטרו (תתל/102 ותמ"א 70).

נסיבות המקרה:

עסקינן בעררים שהוגשו על החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (להלן "הוועדה"),שסרבה לבקשות העוררת למתן היתרי בנייה למימוש זכויות לפי התוכניות התקפות ותמ"א 38. כאמור, מכוח התוכניות התקפות, פנתה העוררת לוועדה בבקשה לקבלת שני היתרים להריסת שלושה מבנים בני שני קומות, וכן לקבלת היתרים להקמת שני מבנים חדשים תחתם: מבנה אחד בן תשע קומות (ברוטו, כולל מרתף) שבו ייבנו 25 יחידות דיור, ומבנה שני בן 10 קומות (ברוטו, כולל מרתף) שבו ייבנו 50 יחידות דיור. הבקשות הנ"ל כללו גם הקלות שונות לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה – תשכ"ה 1965 (להלן: "הבקשות להיתרים"). 

נגד הבקשות להיתרים הוגשו התנגדויות בטענות הקשורות למחסור בחניות, מחסור בתשתיות ציבוריות, בעיות תנועה המאפיינות את האזור, ופגיעה שעלולה להיגרם במרקם השכונה ובאיכות חיי המתנגדים. הם טענו בנוסף כי נפלו כשלים בפרסום אחת משתי הבקשות להיתר (הכוללת הקלה כאמור),אך במסגרת משפטון זה לא נעסוק בדיון שהתנהל בטענה אחרונה זו של המתנגדים.

לאחר שהוועדה המקומית דנה בבקשה להיתרים ובהתנגדויות, היא החליטה לסרב לבקשות ההיתר, וזאת בשל שלוש סיבות עיקריות: בתחום המגרש עובר קו תת"ל 102 (קו מטרו M2 שמבוצע מכוח תוכנית תשתית לאומית - תתל/102) והוא כולל מגבלות תכנוניות, בהן שבתחום התוכנית בתת קרקע לא יינתנו היתרי בנייה; הנימוק השני הוא מחסור בתשתיות ציבורית – בית ספר, שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פים) ותשתיות לא מותאמות.

בנימוקה שלישי הוועדה המליצה לעוררת לפנות לתכנון משותף של מגרשים נוספים, והפנתה את העוררת למינהלת התחדשות עירונית , לגיבוש הסכמות על תכנון משותף של חמש חלקות. למעשה בנימוקה השלישי הוועדה הביעה את דעתה לגבי קידום תכנון מתחמי באמצעות אישור תוכנית חדשה, וזאת במקום מימוש זכויות תמ"א 38 במסגרת הליך רישוי נקודתי. זאת כדי לאפשר פוטנציאל פיתוח בצורה מיטבית.

לאחר הגשת הערר, הוסיפה וטענה הוועדה המקומית כי ב-12 למרץ 2021 פורסמה הודעה על הכנת תוכנית תמ"א 70 (תוכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב),שקבעה תנאים למתן היתר בנייה בתחום התוכנית, ובהם מגבלות בנייה ופיתוח. לכן ממילא נדרש לקבל אישור מטעם מנהלת אגף המטרו במינהל התכנון לפני אישור הבקשות להיתרים.

הדיון: 

במהלך הדיון הציגה העוררת התייחסות מטעם מנהלת אגף בכיר תכנון מטרו בוועדה לתשתיות לאומיות, שהודיעה כי אין מניעה לאשר את הבקשות להיתרים, בכפוף למילוי התנאים שנדרשו על ידי נת"ע , בקשר לכך שבתחום המגרש הצמוד לתחום התת"ל 102 לא ייקבעו עוגנים. בהמשך לכך, הציגה העוררת אישור הנוגע לתוכנית תמ"א 70, מטעם מנהלת אגף בכיר מטרו במנהל התכנון, שלפיו הבקשות להיתרים עומדות בתנאים שנקבעו בהתאם לסעיף 78 לחוק התכנון והבנייה (היתרים וחלוקת קרקע בתקופת ביניים) בתמ"א 70, כך שאין מניעה לאשרן.

השאלה המשפטית: 

האם לוועדה המקומית יש שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר מימוש זכויות מכוח תמ"א 38 , שעומד במגבלות תת"ל 102 ותמ"א 70, וזאת בשל עדיפות תכנונית של הוועדה לקידום תכנון מתחמי הכולל כמה חלקות?

החלטה:

ועדת הערר קבעה כי שיקול דעתה של הוועדה המקומית לא נגרע כשדנה בבקשה להיתר מימוש זכויות מכוח תוכנית תמ"א 38 . הדברים נכונים, גם כשמדובר בבקשה להיתר מכוח תמ"א 38, המוגשת בקשר עם חלקה המצויה בסביבה לתחנת מטרו, ושעומדת במגבלות שפורסמו במסגרת תוכניות המטרו.

לוועדה המקומית הסמכות להחליט שיש אינטרס ציבורי המצדיק להעצים את זכויות הבנייה באופן רחב, על ידי הכנת תוכנית לקידום מתחמי (במקום רישוי נקודתי),בכדי לממש את הפוטנציאל הגלום בקרבת תחנת המטרו. הדבר נכון ביתר שאת כשדנים בבקשה לפי תמ"א 38 שהזכויות מכוחה אינן מוקנות ונתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית, שרשאית לשקול, בין היתר, אם קיימות נסיבות שמצדיקות הכנת תוכנית, על פני מימוש זכויות תמ"א 38 בהליך רישוי.

לסיום, קבעה הוועדה כי לאחר שהתקבלה עמדת הגורמים הרלוונטיים בכל הנוגע למגבלות תת"ל 102 ותמ"א 70, היא השיבה את הדיון בבקשה להיתר לוועדה המקומית כדי שתדון בה שוב.

הערת המערכת: לפני שבוע ניתנה החלטה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה להקפיא מתן היתרי בנייה מכוח תוכנית תמ"א 38 במרחב הליבה, המצוי ברדיוס של עד 100 מטר מתחנות המטרו המתוכננות. כמו כן, הוחלט להגביל מתן היתרי בנייה ברדיוס של 300-100 מטר מתחנות המטרו המתוכננות, כך שאלה יאושרו רק לאחר בחינת מהנדס הוועדה המקומית, ובדיקת התאמת ההיתר לתמ"א 70 (תוכנית הבינוי לאורך ציר המטרו).
 
(ערר (ת"א) 1160-09-20 דגש בקדמה 2015 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (15.11.2022)

הכותבת היא עו"ד יעד מינדיוק ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה.