יזמים, זה (גם) בידיים שלכם: הכלים שיאפשרו לכם לייצר ודאות בהליכי הרישוי

כולכם ודאי מכירים את המשפט: "אלי, תן בי את השלווה לקבל את הדברים שאין ביכולתי לשנותם, את האומץ לשנות את הדברים שיש בכוחי לשנותם, ואת התבונה להבדיל בין השניים". אם אתם יזמי נדל"ן בישראל אתם גם כנראה מזדהים איתו, לפחות בכל הנוגע להליכי הרישוי. חלק מהאתגרים שמציב התחום הם לכל הדעות  מחוץ לשליטתכם, החל מריבוי הגורמים המאשרים, הדרישות הלא אחידות ולוחות הזמנים שלא נאכפים ועד לבעיה הקשה של חוסר הוודאות התכנונית, אך כמאמר המשפט, ישנם גם לא מעט דברים שיש בכוחכם לשנות. 

הבטחות לא יקטינו את חוסר הוודאות
המדינה, הרגולציה והרשויות, מייצרות חוסר וודאות בכוחות עצמן.  אבל, חשוב להבין  שגם התנהלות היזמים עשויה להוסיף לחוסר הוודאות הזה. על מנת להבין מה אתם יכולים לעשות אחרת כדי לצלוח את ההליכים המתישים עם קצת יותר ודאות, פנינו אל הילה גולדנברג, מנהלת פרויקטים בכירה בחברת " נתיבי הקמה ", המתמחה בניהול הליכי סטטוטוריקה ורישוי בנייה. 
גולדנברג מצביעה על שלוש תופעות עיקריות בהתנהלותם של יזמים, המוסיפות למצב הכאוטי ממילא: ראשית, במקרים רבים התכנון, הבינוי או שניהם לא תואמים את הסטטוטוריקה (לרבות הנחיות, מסמכי מדיניות וכיו"ב),שנית, רבים מהיזמים לא באמת מבינים את תהליך הרישוי, את ההקשרים ואת המשמעויות שלו ובוחרים בהליכים שלא מתאימים לפעולה שבה הם מעוניינים, ושלישית, חלק לא מבוטל מהיזמים מנהל תקשורת לא מקצועית עם הרשות. 
"רישוי אמור להיות מבוסס על חוק, על מסמכים, על היתרים ועל תב"עות, לא על קשרים, על אנשים שאתה מכיר ועל הבטחות שניתנו לך מראש", אומרת גולדנברג. "היום מישהו הבטיח לך משהו, מחר הוא כבר לא עובד בוועדה ואתה נשאר עם ההבטחה. זה נחמד, אבל זה בטח לא עוזר להקטין את חוסר הוודאות".

הבנת התהליך ובניית מתודולוגית עבודה
מה שעשוי לעזור להקטין את חוסר הוודאות של היזם הוא קודם כל הבנה של תחום הרישוי: "לרישוי יש  שלושה מאפיינים עיקריים", מסבירה גולדנברג, "הוא מובנה – כל הליך נשען על הליך אחר. התב"ע נשענת על החוק ועל התמ"א, ההיתר נשען על התב"ע, אין או לא אמורות להיות קפריזות (הן מצד הרשות והן מצד היזם)."
1.    הוא תהליכי – לכל הליך רישוי יש סדר: התחלה, אמצע וסוף.
2.    הוא ממוסמך – לכל פעולה שנעשית בהליך הרישוי יש מסמך שמגבה אותה.
כשם שהרישוי הוא מובנה ותהליכי, כך גם שגרת הרישוי של היזם צריכה להתבסס על מתודולוגיית עבודה מובנית המורכבת מארבעה שלבים:
•    שלב ראשון – למידה: איסוף, מיפוי וניתוח של כל המידע הקשור בנכס - הזכויות, התב"עות שחלות עליו, ההיתרים שהתקבלו, סיכומים ותיאומים קודמים שנעשו וכו'.
•    שלב שני – תכנון: הבנת המטרות, האילוצים וסדרי העדיפויות של הפרוייקט ובניית אסטרטגיית רישוי תואמת.
•    שלב שלישי – תיאום: תיאום של אסטרטגיית הפעולה שנבחרה מול כל הגורמים מולם יש לאשר את ההליך. 
•    שלב רביעי – בקרה: וידוא כי כלל הפעולות שצריכות להיעשות לטובת הוצאת האסטרטגיה לפועל אכן נעשות על ידי האחראים לכך.
גם את יישום המתודולגיה בשטח, כפי שמפרטת גולדנברג, יש לבצע בהתאם למאפייני תהליך הרישוי: "תקשורת מקצועית מול הרשות מתבססת על הליכים, על תכנון ועל תקנות. תמיד כדאי להגיע לרשות עם פתרונות רצויים ובמידת האפשר לגבות אותם במסמכים רלוונטיים."
חשוב וכדאי להחליט מה העיתוי הנכון ביותר לתיאומים מקדימים מול הרשויות, לעיתים אפילו לפני שיש תכנון. "כדאי לדעת שיותר ויותר רשויות כיום מאפשרות לקיים פגישות פרה-רוליג, שקיפות היא המפתח לניהול ההליכים והגדלת הוודאות. אין טעם לשאול שאלות עמומות כדי לקבל את התשובות שאתם רוצים לקבל, או לנהוג בשיטת מצליח (שתמיד מפסיקה להצליח בדיוק רגע הקריטי של התהליך). וכמובן, תמיד לתעד בצורה כזאת או אחרת כל אינטראקציה, סיכום הבנה או דרישה החל מהפגישות הראשונות. חובה להוציא סיכום פגישה, לדאוג ולרכז את כל האישורים ולהקפיד לנהל תהליך מתועד, ממוסמך ומוצדק".

אחריות, שקיפות ותיעוד גם כלפי חוץ וגם כלפי פנים
על מאפייני התהליך יש להקפיד לא רק בעבודה מול הוועדות עצמן אלא גם בניהול השותף של הצוות המקצועי. פיתוח כלים ניהוליים לשיתוף מידע, ובניית תוכניות עבודה עם לו״ז מחייב הכוללת הגדרת תחומי אחריות ומעקב הם המפתח ליישום מוצלח של אסטרטגיית הרישוי. 
"תהליך הרישוי הוא תהליך מורכב שכדי לנהל אותו נדרשים ידע, ניסיון ומיומנות- לא כל אחד יכול להתעסק בזה", אומרת גולדנברג. "יש להקדיש לכך את הזמן והמשאבים המתאימים ולסגל שגרה של עיסוק ברישוי כחלק בלתי נפרד מחיי הפרויקט. יזמים יכולים לפעול בכל מיני רמות, כולל ברמת המדיניות, אבל האינטרס היזמי שלהם הוא קודם כל לעבוד בצורה מקצועית וממוסמכת כשגרה. לא להיזכר פתאום ולהגיד: רגע, מה קורה עם זה? זה עליהם לגמרי".
ומה בנוגע לבעיות שנמצאות מחוץ לשליטתם של היזמים? לדברי גולדנברג, עצם העיסוק ההולך וגובר בנושא הוא כבר נקודת אור. "היום המון אנשים היום מתעסקים בנושא הרישוי כי מבינים שיש בעיה. אפשר להוציא המון תב"עות ותוכניות כלכליות אבל בסופו של דבר, אם רוצים שיהיו דירות - צריך שיינתנו היתרים. הממשלה האחרונה עשתה מספר פעולות שאמורות לייעל וכדי לקצר את הליכי הרישוי. מבלי להיכנס למה טוב יותר ומה פחות, אני מקווה שזו באמת תחילתה של מגמה שתמשיך גם אחרי הבחירות, ובשביל זה גם אנחנו פה, כדי להשאיר את זה על סדר היום".

לפרטים נוספים>>