החברה היזמית והקבלן חתמו על חוזה פסול, מי תישא באשמה?

חוזה פסול, דהיינו חוזה שנקבעו בו הוראות בלתי חוקיות או כאלה הנוגדות את תקנת הציבור, ייחשב על פי חוק החוזים, כבטל מעיקרו. חוק החוזים קובע כי בית המשפט רשאי להורות על צד אחד לשפות את הצד שכנגד במקרה שבו הצד שכנגד עמד בהוראות החוזה שנחתם בין הצדדים. כאשר בית המשפט נדרש לדון בשאלה זו, עליו להתחשב בכמה שיקולים, אחד מהם הוא  מי יוזם החוזה וכן מי הצד החזק יותר, כפי שיוסבר להלן.
 
במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של ביהמ״ש העליון, אשר דן בסוגיית פסיקת פיצויים לטובת צד שהפר חוזה פסול.
 
נסיבות המקרה:

סולל בונה זכתה במכרז של משרד השיכון, ובעקבות כך התקשרה עם חברה קבלנית אחרת לביצוע עבודת הבנייה לפי המכרז. לימים הקבלן  נקלע לקשיים וסולל בונה רצתה לממש את הערבויות הבנקאיות שהעמיד הקבלן, מה שגרם לקבלן להיקלע למצוקה כלכלית. בהמשך לכך, נכנס קבלן חיצוני - לחאם - בנעלי הקבלן, ונחתם חוזה משולש בין החברות (סולל בונה, לחאם והקבלן המקורי). במסגרת חוזה משולש זה אכן התחייבה לחאם להיכנס בנעליו של הקבלן המקורי. לאחר השלמת הפרויקט, התגלעו מחלוקות כספיות בין חברת הבנייה לבין לחאם כפי המפורט להלן. זה המקום לציין, כי החוזה המשולש נחתם בטרם התקבל היתר בנייה לביצוע התוכניות מה שהופך את החוזה לחוזה פסול.
 
לטענת סולל בונה , מדובר בחוזה פאושלי (חוזה שנחתם על פי מחיר מוסכם וקבוע מראש),ולכן יש לחייב את לחאם לשלם לה פיצוי מוסכם בגין העיכובים בביצוע הפרויקט.

לטענת לחאם אין מדובר בחוזה פאושלי, אלא בחוזה על פי מדידה. ולכן יש לחייב את חברת הבנייה לשלם לו את התשלומים הבאים: תוספת תשלום בגין השינויים בהיתר הבנייה (לחאם טענה לכפייה כלכלית שכן חברת הבנייה ניצלה את המצוקה שאליה נקלע הקבלן מחשש לחילוט הערבויות),תשלום עבור התקורה ופיצוי על אובדן רווח קבלני מהמרכז המסחרי שלא הוקם על ידה. בעקבות זאת, הגישו הצדדים תביעות הדדיות לבית המשפט המחוזי.
 
בית המשפט המחוזי דן בטענות הצדדים ופסק: עסקינן בחוזה פאושלי למרות היעדרה של המילה "פאושלי" בהסכם. בנוסף, על סולל בונה  לשפות את לחאם בגין ההוצאות העודפות שנגרמו לו עקב התארכות הבנייה, שנגרמו שלא בעטיו. עוד צוין כי טענת הקבלן לחאם לכפייה כלכלית נדחתה, וזאת על אף שחברת הבנייה ניצלה את המצוקה שאליה הוא נקלע, שכן  הקבלן היה מודע והסכים לתנאי החוזה. לחאם ערערה על ההחלטה וסולל בונה הגישה תביעה נגדית.
 
החלטת בית המשפט העליון:

בית המשפט העליון דחה את הערעור, וקבע כי התמורה שנקבעה בחוזה כוללת בתוכה גם את השינויים והתוספות שנכללו בתוכניות החדשות, שהוכנו טרם חתימת החוזה.

בית המשפט העליון אימץ את דעתו של בית משפט קמא, ופסק שדי בכך שהקבלן החיצוני לא הודיע על ביטול החוזה זמן סביר לאחר שהכפייה (לטענתו) פסקה, כדי לדחות את הטענה לכפייה כלכלית. בנוסף, בית המשפט העליון דחה את התביעה שכנגד (שהגישה חברת הבנייה) וקבע כי הערבויות חולטו שלא כדין.

בעניין התארכות משך הביצוע בפרויקט, בית המשפט העליון עמד על כך שעסקינן בחוזה פסול, שכן טרם הושג ההיתר לביצוע התוכניות החדשות, ולכן ללחאם היה אסור כלל לבצען. עוד הוסיף בית המשפט העליון, כי אם, בנסיבות אלה, בית המשפט יחייב את לחאם לשלם פיצוי בגין האיחור במסירה - הרי שהוא ייתן יד לביצוע החוזה הפסול ואת זאת אין לאפשר.
 
כפי שצוין ברישא לסקירה זו, חוק החוזים קובע כי כאשר עסקינן בחוזה פסול, בית המשפט רשאי להורות לצד אחד לשפות את הצד שכנגד, במקרה בו אחד הצדדים ביצע את חיוביו לפי החוזה.

בפסק דינו מנה בית המשפט העליון רשימה לא סגורה של שיקולים לעניין זה: התנהגות הצדדים בקשר לביצוע החוזה תוך כדי תשומת לב להתנהגותו של צד המבקש להתחמק מביצוע החוזה; מידת האשמה של הצדדים באי חוקיות החוזה; הכלל לפיו ״אין חוטא יצא נשכר" (משמע, צד לחוזה הבלתי חוקי ייהנה בנוסף גם מאי קיום החוזה); הבחנה בין מעשה אסור העומד בליבת ההתקשרות ומהווה את תכליתה, לבין אי חוקיות משנית, נלווית או אגבית לחוזה; קיומו של צד שלישי תם לב שהסתמך על החוזה; דרגת החומרה של אי החוקיות; מידת הביצוע של החוזה ומידת ההסתמכות של הצד השני לחוזה ותום ליבם של כל אחד מהצדדים.

על רקע בחינת השיקולים שלעיל, קבע בית המשפט העליון, כי סולל בונה היא הצד החזק יותר בחוזה, והיא שהכתיבה ללחאם את התוכניות. ולכן מידת האשם שלה גדולה יותר ממידת האשם של לחאם שביצע את התחייבויותיו שעל פי החוזה במלואן.

בנוסף, בית המשפט העליון פסק, כי אין לאפשר לחברת הבנייה ליהנות מפרי אי החוקיות שהיא עצמה יזמה, ולכן אין מקום לפסוק לחברת הבנייה פיצוי, שכן מדובר בחוזה פסול. לפיכך נפסק לטובתה תשלום תקורה בלבד (הוצאות עסקיות עקיפות שאינן קשורות בייצור השוטף),תוך שהודגש כי אין מדובר בפיצוי, אלא בשיפוי על ההוצאות שנגרמו ללחאם שלא בעטיו.

אשר על כן, נקבע כי  סולל בונה  תשלם ללחאם 613,379 שקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בנוסף תישא סולל בונה בהוצאות של לחאם בערכאה זו בסך של 150,000 שקל.

(עא 719/20 סלים לחאם יזמות ובניה בע״מ נ׳ שיכון ובינוי – סולל בונה תשתיות בע״מ).

הכותבת היא עו"ד מור כוכבי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה).