חוזה שכירות בלתי מוגנת - המדריך השלם לשנת 2024

חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא החוזה ה'סטנדרטי' הנהוג בישראל עבור דירה להשכרה, בניגוד להסכם שכירות מוגנת, אשר היה נהוג בעבר בישראל, במסגרת החוק להגנת הדייר.

נכון להיום, כל חוזה שכירות למגורים סטנדרטי כולל סעיף אשר מצהיר כי על החוזה לא חל החוק להגנת הדייר, אשר הסדיר את חוזי השכירות המוגנת. המשמעות של סעיף זה היא שהחוזה אינו מוגן, פשוטו כמשמעו – למשכיר הנכס יש זכות מלאה שלא להמשיך את החוזה עם השוכר, ולשוכר אין אף זכות קניינית בנכס.

מה ההבדל בין הסכם שכירות מוגנת להסכם שכירות בלתי מוגנת? ועל מה כדאי להקפיד בחוזה שכירות בלתי מוגנת?

הסכם שכירות מוגנת

הסכם שכירות מוגנת היה מקובל בעבר ונועד במקור לאפשר לציבור הרחב לממש זכויות מסוימות על הנכס גם במקרים בהם לא היה להם הון מספיק לרכישה מלאה, אך רצו בטחון של דיור לטווח הרחוק. עבור בעלי הדירות, היתרונות של הסכם שכירות מוגנת היו קבלת סכום משמעותי בתחילת העסקה ולאחר מכן קבלה של שכר דירה נמוך אך עקבי למשך שנים.

החוק להגנת הדייר עבר תיקונים במשך השנים, אך באופן כללי, הוא כולל את המרכיבים הבאים: דמי מפתח המשולמים באופן חד-פעמי עם מימוש העסקה, לרוב בשיעור של 60% משווי הנכס. דמי המפתח האלו מקנים לדייר את הזכות לחיות בדירה למשך כל חייו ובתנאים מסוימים להעביר את זכויותיו על הדירה ליורשיו (כל עוד הם בני משפחה מקרבה ראשונה וגרו איתו בדירה בסמוך למועד פטירתו).

על דייר בדמי מפתח לשלם שכר דירה קבוע וקטן, שאינו משתנה אלא בתנאים מסוימים מאוד. שכר הדירה המקובל עבור דירה עם חוזה שכירות מוגנת עומד על שליש עד חצי משכר הדירה הריאלי בשוק במועד החתימה.

שכירות מוגנת כבר אינה מיושמת בישראל, אך קיימים מקומות רבים בעולם בהם הסכם שכירות מסוג זה עדיין נפוץ.

במסגרת הסכם שכירות מוגנת, הדייר יכול למכור את הנכס אך חלק משמעותי מהתמורה יועבר לבעלים, בהתאם למספר השנים שעברו. עם זאת, הדייר לא יכול למשכן את הדירה לטובת הבנק (לקחת משכנתא) עבור הנכס. נסח הטאבו כולל הערת אזהרה לטובת השוכר.

על פי ההערכות, נותרו בישראל כ-30 אלף דירות המושכרות לפי חוק הגנת הדייר , כאשר לא יותר מ-200 דירות מושכרות בשנה לפי חוק הגנת הדייר, מתוך מאות אלפי דירות המושכרות בישראל.

הסכם שכירות בלתי מוגנת

הסכם שכירות בלתי מוגנת משקף את השוק החופשי של ישראל ואת ההתפתחות של מוסד השכרת הדירות במדינה. כיום לא ניתן למצוא חוזים חדשים של שכירות מוגנת בישראל.

למרות החופש הנרחב שיש לצדדים השונים בחוזה שכירות סטנדרטי, חוזה שכירות בלתי מוגנת עדיין כפוף לחוקים שונים כמו חוק החוזים, חוק השכירות והשאילה ועוד. בנוסף, קיימות מגבלות מסוימות בכל הנוגע לערבות, יציאה מהחוזה לפני הזמן וכד'.

בין ההיבטים שחשוב להכיר בהסכם שכירות בלתי מוגנת, ניתן למצוא את:

- העברת הנכס – חשוב להבין כי החובה האחריות הראשונית היא של המשכיר אשר חובה עליו להעביר לשוכר את הנכס בהתאם לסיכום בחוזה, ושתיאור הדירה יהיה תואם למציאות.

- תאריכי התחלה וסיום חוזה – בכל חוזה שכירות נכתב תאריך הכניסה ותאריך היציאה מן הנכס המושכר.

- סכום לתשלום עבור שכירת הנכס - התמורה אותה השוכרים משלמים עבור הזכות לגור בנכס. בחוזי שכירות בלתי מוגנת בישראל נהוג לשלם בכל חודש, אך הדבר אינו מחייב.

- חשבונות שוטפים – חשבונות כגון חברת החשמל, מים, ארנונה, גז, ועד בית וכו'. במרבית המקרים, נקבע בחוזה כי הדיירים אחראים לשלם באופן שוטף את החשבונות על פי מידת השימוש. ישנם מקרים בהם סכום השכירות כולל את התשלומים המשוערים לגופים ולרשויות השונות.

- אחריות על תיקונים בנכס – בחוזה שכירות בלתי מוגנת סטנדרטי, האחריות מוטלת על שני הצדדים – המשכיר אחראי לתיקונים הנובעים מבלאי סביר בדירה, בעוד שהשוכר אחראי לשימוש סביר וראוי ולהשבת הנכס לבעליו במצב בו קיבל אותו.

- ערבויות וביטחונות – הסכם שכירות בלתי מוגנת כולל גם ערבויות וביטחונות להתחייבויות של השוכרים. קיים מגוון רחב של סוגי ביטחונות, המיועדים למטרות שונות, כגון צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית, שטר ערבות והחתמת ערבים.

- שימוש בנכס למטרות שהוסכמו מראש – חוזה שכירות למגורים מיועד לשימוש למגורים בלבד ולא לניהול עסק מסחרי. אופן השימוש בנכס צריך להיות מוגדר באופן ברור בחוזה השכירות, לרבות צעדים שיינקטו במקרה של הפרת סעיפים אלו. בנוסף, יש לכתוב האם לדייר יש אפשרות להשכיר את הדירה בשכירות משנה (צד ג').

- פיצויים – בכל הסכם שכירות יש להכניס סעיפים המסדירים פיצויים במקרה של הפרת ההסכם על ידי כל אחד מהצדדים.

- ביקורים של המשכיר בנכס – ההמלצה היא לקבוע מנגנון המוסכם על הצדדים במקרים בהם המשכיר רוצה לבקר בנכס ולוודא שהוא מטופל היטב ונשמר על ידי השוכרים.

- תנאים לסיום של החוזה לפני המועד המקורי – בחוזים רבים נכתבים התנאים לסיום מוקדם של החוזה משני הצדדים – מהי התקופה שבה ניתן לתת התרעה לצד השני, האם יש לספק הודעה בכתב, וכד'.

התנאים לפינוי שוכר מהדירה בהסכם שכירות בלתי מוגנת

במקרה בו הדייר מסרה לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות המצוינת בחוזה, או במקרים בהם הוא גורם לנזקים או להפרעה לסביבה, המשכיר רשאי לפנות לבית המשפט לביצוע תהליך "תביעה לפינוי מושכר", לרוב בסיוע עורך דין מקרקעין. תביעה לפינוי מושכר מוגדרת בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984 והיא מבוצעת כך: בעל הזכויות במקרקעין המושכר רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום שבאזורו נמצאת הדירה המושכרת. כתב התביעה יכלול תצהיר עדות אישית הכולל את הפרטים הנמצאים בתביעה לפינוי המושכר ואת חוזה השכירות הבלתי מוגנת, לצד כל ראיה רלוונטית נוספת. במסגרת התביעה התובע לא יגיש בקשה לפיצויים כספיים כלשהם כמו שכר דירה שלא שולם או פיצויים בגין נזק שנגרם לדירה, אלא רק את פינוי הדירה. תביעה לקבלת פיצויים תוגש בנפרד, אם התובע מעוניין בכך. השוכר יכול להגיש כתבה הגנה תוך 30 יום מקבלת כתב התביעה. אם לא הוגש כתב הגנה, התובע רשאי לבקש פסק דין לטובתו בהיעדר הגנה.

סיכום

חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא סוג החוזה הסטנדרטי והמקובל בישראל בימינו. בעבר היה נהוג גם חוזה שכירות מוגנת (דמי מפתח) אשר לא מגביל את תקופת השכירות של הדייר, ומתנה את השכירות בתשלום חד-פעמי בתחילת העסקה. כאמור, כיום נחתמים כמעט אך ורק חוזים בשכירות בלתי מוגנת, שלא חל עליהם החוק להגנת הדייר.

בהתאם, בחוזים אלו כתובים תאריכי הכניסה והיציאה מהחוזה, תנאי יציאה מהחוזה מצד שני הצדדים, התמורה עבור המגורים בנכס, אחריות על תיקונים בנכס, אופי השימוש בנכס, אפשרות לשכירות משנה, ביקור המשכיר בנכס, ערבויות וביטחונות ועוד מגוון סעיפים המסדירים את החובות והזכויות של המשכיר והשוכר בנכס.