להכפיל את המכפילים: האם זו הדרך להגדלת היצע הדירות?

גם העלאות הריבית וההתקררות בשוק המשכנתאות לא שינו את התמונה בשוק הנדל"ן: מחירי הדירות מרקיעים שחקים, וזוגות ישראלים רבים המבקשים לעגן את עתידם הכלכלי בבעלות על דירה משלהם נאלצים להתרחק לעתים עשרות קילומטרים ממרכזי הערים שבהן באמת היו רוצים לגור.
לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בין אפריל למאי בשיעור של 1.4%, ובכך השלימו עלייה שנתית בלתי-נתפסת של 15.9%. על רקע המציאות ההזויה הזו ולאור המלאי ההולך וקטן של קרקעות מדינה הזמינות לבנייה, ברור לכל העוסקים בענף כי עתיד שוק הנדל"ן נמצא במקום אחד: בהתחדשות עירונית. 
על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2021 אושרו 42 תוכניות למתחמי פינוי-בינוי חדשים, הכוללים למעלה מ-18 אלף יחידות. אף על פי כן, ולמרות הגידול בכמות ההיתרים, עד כה לא הצליחה המדינה לקדם את התחום באופן שיספק מענה אפקטיבי לגידול הדמוגרפי ולביקוש הגובר למגורים במרכזי הערים. גם במקומות המעטים שבהם ההתחדשות העירונית פורחת לכאורה, בלב הערים המבוקשות במרכז הארץ, הרי שמדובר בטיפה בים.
בשנים האחרונות עלו הצעות רבות ומגוונות להאצת קצב הבנייה ולהגדלת היצע הדיור באופן כללי, בהן צמצום משכם של תהליכי התכנון, האצלת סמכויות לוועדות המקומיות, ואפילו הסבת משרדים לדירות מגורים. אלא שהפתרונות האלה לא הבשילו לכדי מעשים בשטח, בין אם בשל גרירת רגליים מצד המדינה, ובין אם בשל חוסר נכונות לשתף פעולה מצד ראשי הערים.

ביצה ותרנגולת
"צריך להבין שכיום, על כל יחידת דיור העיריות מפסידות כסף, כלומר הגדלת האוכלוסייה היא מבחינתן דבר גרעוני, ולכן זה לא מפתיע שהן לא רוצות בו", אומרת גילי פייגלין ברנדס, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת צמח המרמן . "הן מעדיפות שהיזם יקבל רווח מינימלי ויבנה כמה שפחות יחידות דיור, מה שלטענתם גידול ביח"ד יעמיס על התשתיות הקיימות".
התמריץ השלילי הזה שיש לערים להגדיל את אוכלוסייתן מחייב, לדברי פייגלין ברנדס, מהפכה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית: יש למדינת ישראל מאפיינים דמוגרפיים ייחודיים, שהם גם ברכה, אבל מצד שני לאור מצב שוק הדיור כיום, הם גם בעיה קשה: "בעוד חמש שנים יהיו פה עוד שתי ערים בגודל של תל אביב, מבחינת היקף האוכלוסייה שלהן, ואז איפה אנשים האלה יגורו? בשביל שיהיה להם פתרון דיור ראוי, אנחנו צריכים לשנות את ההסתכלות שלנו על ההתחדשות העירונית".
"ההסתכלות האחרת" שפייגלין ברנדס מבקשת לקדם עיקרה הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה ליזמים בפרויקטי פינוי-בינוי – במקביל לחיוב של אותם יזמים לקחת חלק פעיל בשדרוג התשתיות העירוניות: "אם יגדילו ליזם באופן דרמטי את כמות יחידות הדיור בפרויקט, אפשר יהיה להשית עליו הרבה יותר מטלות ציבוריות. זה אומר למשל רמזורים, גינות ציבוריות, כיכרות, בתי ספר, אזורי תעסוקה ומסחר וכו' – ובמלים אחרות, כל מה שצריך כדי שתהיה רמת חיים הגונה בעיר".
"במצב כיום", ממשיכה פייגלין ברנדס, "כשהמכפילים נמוכים והרווח היזמי נמוך מאוד, המקסימום שאפשר לדרוש מהיזם זה לספק פתרון לצורך קטן וספציפי – שתי כיתות גן חדשות, בית כנסת וכדומה. כלומר, דברים שמסייעים ברמת השכונה אבל לא באמת תורמים לעיר באופן מהותי".

אילו מכפילים יאפשר לדעתך לדרוש מהיזמים דבר כזה?
"זה כמובן תלוי באזור ובעיר הרלוונטיים. באזורי הביקוש מן הסתם ערך הקרקע מספיק גדול כדי שאפשר יהיה להסתפק במכפילים צנועים יותר. בכל מקרה, אין שום מניעה לעלות ממכפיל של 2.5 באזורי הביקוש למכפיל של 10, ובערי הפריפריה אף להגיע למכפילים גבוהים יותר. אנחנו רואים שגם מכפיל 6 עדיין לא עושה שכל מבחינה כלכלית באזורים כמו קריית שמונה, ולכן לא רואים שם פרויקטים כרגע, גם להם מגיעה התחדשות עירונית ".

יהיה מי שיגיד שזוהי הגדלה דרמטית מדי, ושהמדינה לא ערוכה לזה.
"כשחושבים על זה לעומק, או מחשבים את הגידול האמיתי באוכלוסייה המשפיע באופן ישיר על כמות יח"ד הנדרשת לעתיד הנראה לעיין, מבינים שזו הדרך היחידה לפתור את הפלונטר בשוק הדיור. בסופו של דבר, שוק הנדל"ן הולך ומתכנס לבנייה לגובה. זה דבר טבעי, במיוחד במדינה הצפופה שלנו. אז למה לא לרתום את היזמים לצרכים העירוניים?"

ראשי הערים לא יתלהבו מן הסתם לאמץ את ההצעה שלך.
"ההיפך הוא הנכון. כיום יש מצב של ביצה ותרנגולת, שבו ראשי הערים דוחים יחידות דיור כי אין להם תשתיות נאותות בשבילן. אבל ברגע שיזמים ירוויחו מספיק ויוכלו לספק לאותם ראשי ערים נכסים מניבי ארנונה גבוהה כגון שטחי מסחר, תעסוקה ופנאי, לצד תשתיות תחבורה ומוסדות ציבור – אני מאמינה שהם יתמכו בהגדלת מספר התושבים. זה פשוט יהיה לרשויות כדאי מבחינה כלכלית. בכל מקרה, אם ראשי הערים לא רואים את זה כרגע, למדינה, למנהל התכנון, יש יכולת לגבש נוסחה להגדלה משמעותית של המכפילים ולקדם ולהטמיע אותה".
"צריך להבין שאוכלוסיית הערים תגדל בשנים הקרובות במאות אלפי אנשים, עם או בלי קשר ליזמים", מסכמת פייגלין ברנדס. "זו עובדה דמגורפית. אפשר להתעלם מזה ולהמשיך להאשים את היזמים בתאוות בצע, ואפשר לפעול יחד ובאופן מושכל למציאת פתרונות דיור הולמים לאותם תושבים, ולסיוע לרשויות המקומיות".

לפרטים נוספים>>