שנה טובה לרוכשי הדירות: רוב התנאים לירידת המחירים כבר כאן, אז מה בכל זאת חסר?

שנת תשפ"ב שמסתיימת הערב היתה שנה רעה, אפילו רעה מאד, לרוכשי הדירה הראשונה - לאלה מביניהם שכבר ביצעו את העסקה במהלך השנה, וגם לאלה שעדיין לא.

מי שרכשו דירה השנה נאלצו לשלם מחיר גבוה מאד, הן ביחס לרמת השכר הממוצעת במשק והן ביחס למחיר שהיו משלמים לפני שנה או שנתיים. חלק גדול מהם, בעיקר תושבי מרכז הארץ, רכשו את דירתם הראשונה הרחק מאזור מגוריהם, ביישובי הפריפריה, ובלבד שיצליחו להניח ידם על נכס כלשהו לפני שייצא מטווח יכולותיהם הכלכליות. הגדלת שיעורי המימון שעולה מנתוני בנק ישראל, לצד העלייה החדה של שיעור הריבית אשר הופכת את תשלומי המשכנתה לגבוהים משמעותית, משלימות את תמונת המצב העגומה של אותם רוכשים ש"זכו" ברע מכל העולמות.

אך אם מצבם של מי שרכשו דירה השנה הוא גרוע, מה נאמר על מי שטרם עשו זאת? אלו מביטים על גרף המחירים שממשיך ומטפס -  18% עלייה לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס בשנה האחרונה לבדה ואינם רואים את הסוף. מכה שנייה הונחתה על סקטור זה מכיוונו של שוק המגורים בשכירות, אשר גם הוא התייקר בשנה החולפת באופן חד, בעיקר במרכז הארץ. על פניו נדמה כי מצבם גרוע אף יותר ממצבו של מי שכבר רכש דירה, נכון?

ובכן, לא בטוח. כי אם בכל זאת יש נקודת אור אחת בשנת תשפ"ב, היא שזו היתה גם שנה שבסופה נראה כי מרבית התנאים לירידה קרובה במחירי הדירות כבר קיימים. מרביתם, אך לא כולם.

עד שלא יתממש התנאי של שינוי הציפייה, רמת העסקאות אמנם תישאר נמוכה אך ירידת מחירים לא תהיה כאן. אך אם תיווצר מאסה קריטית של רוכשים שלא מוכנים, או פשוט לא יכולים, לרכוש דירות ברמת המחיר הנוכחית, יתחילו הבקיעים לצוץ גם בקרב מוכרי הדירות. הראשונים להוריד מחירים יהיו אלה שחייבים, וכאשר המומנטום ישתנה יבואו השאר בעקבותיהם

בצד ההיצע, מספרי השנה החולפת מרשימים: היתרי בניה עבור למעלה מ-80 אלף דירות והתחלות בניה בפועל של למעלה של כ-72.5 אלף דירות הם נתונים גבוהים בקנה מידה היסטורי. נתונים אלה הם תולדה של קצב שיווק גבוה מצד רמ"י שסיימה את 2021 עם למעלה עסקאות למכירת קרקע עבור למעלה מ-60 אלף דירות, ובינתיים עומדת על קצב שיווק דומה גם השנה.

עקב האכילס בצד היא כרגיל נתוני סיום הבניה (בהתאם לאמרה המדויקת:" אף אחד לא גר בהתחלת בניה") אך גם שם הנתונים מתחילים להתיישר כלפי מעלה בהתאם לנתוני התחלת הבניה: בנייתן של 50 אלף דירות הסתיימה בשנה החולפת.

בצד הביקוש נראה כי אין צורך להרחיב - מאז החל בנק ישראל בסדרת העלאות הריבית שלו צנח מספר העסקאות בשיעור של עשרות אחוזים, וגם הבנקים אשר מודעים לרמת הסיכון הגבוהה שבה מצויים כיום עשרות אלפי רוכשים ברמת מינוף גבוהה – הקשיחו משמעותית את מדיניות הענקת המשכנתאות.

התנאי שלא התממש - שינוי הציפייה

אז אם כל התנאים הללו התממשו, מה בכל זאת חסר לתחילתה של ירידת מחירים? דבר אחד פשוט, אבל קריטי – ציפייה. שוק הדירות הוא שוק של ציפיות, וקרוב ל-14 שנה רצופות של התייקרויות יצרו אצל רוב השחקנים - רוכשים ומוכרים כאחד - אשליה כי מדובר במצב תמידי שאינו בר שינוי. חלק ניכר מרוכשי הדירות עדיין פועלים תחת התחושה שאם לא יקנו היום, ייאלצו לרכוש במחיר גבוה בהרבה מחר, ואילו המוכרים ממשיכים "לשבת" על הדירות עד שיקבלו את המחיר המתאים. אחרי שנה של שיעור התייקרות של 18% - לא ניתן להאשים אותם.

עד שלא יתממש התנאי של שינוי הציפייה, רמת העסקאות אמנם תישאר נמוכה אך ירידת מחירים לא תהיה כאן. אך אם תיווצר מאסה קריטית של רוכשים שלא מוכנים, או פשוט לא יכולים, לרכוש דירות ברמת המחיר הנוכחית, יתחילו הבקיעים לצוץ גם בקרב מוכרי הדירות. הראשונים להוריד מחירים יהיו אלה שחייבים, וכאשר המומנטום ישתנה יבואו השאר בעקבותיהם. אם רוכשי הדירות יאמינו בכך, ואם ציפייתם לגבי המשך המגמה תשתנה, שנת תשפ"ג שמתחילה הערב תהיה שנה שונה בתכלית מהשנה היוצאת.