ועדת הערר נגד עיריית ת"א: "שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק"

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב פסקה בימים האחרונים נגד שלוש החלטות שנתנה עיריית תל אביב בנוגע לגובה היטל השבחה בפרויקטים שונים. השאלה שעמדה בבסיס הדיון היא האם יש לגבות היטל השבחה - 50% מהשבח שנוצר ליזם בעקבות תוכנית חדשה - בגין הקלות שנועדו למימוש זכויות המוקנות מכוח תכניות מאושרות. וביתר דיוק, כיצד להתייחס לשווי זכויות מוקנות במצב הקודם לאישור ההקלה והאם צריך להתייחס לשווי השוק הקודם האמיתי או לשווי השוק "המשפטי"?

[quote]

ועדת הערר קבעה, כי "אין לקבל את גישתה של הוועדה המקומית, שמשמעותה היא שבהערכת שווי המקרקעין במצב שקדם להקלה, אין להביא בחשבון את שווי השוק האובייקטיבי שלהם. אנו סבורים כי עמדה זו עומדת בסתירה חזיתית למושכלות יסוד בדיני היטל השבחה, וככזו אין לה מקום. השאלה אינה מהו אירוע המס או כיצד יש לגבות היטל השבחה על זכויות מותנות. אין ספק שההקלה היא אירוע המס ויש לגבות היטל השבחה למועד הקובע של ההקלה. לטעמנו השאלה איננה שאלה של עצם החבות, כי אם מהו שווי הנכס שיש להביא במצב שקדם להקלה...

"אם שווי השוק, האובייקטיבי, של המקרקעין במצב שקדם להקלה, גילם את שווין של זכויות הכלולות בתכנית החלה על הנכס, כי אז יש להביא הדבר בחשבון במסגרת הערכת ההשבחה. ואם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות אלה (שכבר נקבעו בתכנית!), ובהתאם לכך השוק מייחס להן ערך מופחת במידת כזו או אחרת, כי אז שווי מופחת זה הוא הערך שיש להביא בחשבון בקביעת שווי הנכס במצב הקודם להקלה. כך, פשוט ברור ונהיר, שווי שוק הוא שווי שוק הוא שווי שוק".

על כן קבעה ועדת הערר, בראשות עו"ד גילת אייל, כי "לצורך שומת היטל ההשבחה יש להביא בחשבון את שווי השוק האובייקטיבי של הנכס במצב הקודם, ואין לנטרל ממנו את השפעתן של זכויות הכלולות בתכניות תקפות, שלשם מימושן נדרשת הקלה". 

ההחלטה פורסמה ביומון "כל יום" שהוציא משרד עו"ד עפר טויסטר. לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, "החלטתה של ועדת הערר מהווה שינוי לעמדה קודמת שבאה לידי ביטוי בתפיסה, לפיה מקום בו מימוש זכויות מחייב מתן הקלה, אזי מלוא החיוב בהיטל השבחה יידחה למועד מתן ההקלה. העמדה הנוכחית של ועדת הערר הינה חלק ממגמה – נכונה לטעמנו – המבקשת ליתן את עיקר המשקל לניתוח שמאי של שווי השוק, ולא לניתוח משפטי ה'ממקם' את היטל ההשבחה בנקודת זמן כזו או אחרת".

טויסטר מציינת כי בהתאם לעמדה זו, "מקום בו קיומן של זכויות העלה את שווי המקרקעין, אף אם לצורך מימושן נדרשת הקלה, הרי שיש לקחת בחשבון את שוויין של זכויות אלה כחלק מהמצב הקודם, שכן אחרת לא מדובר יהיה ב'מס אמת'. לקביעתה זו של ועדת הערר ישנן השלכות לגבי שאלת המעמד של זכויות מכוח תמ"א 38 – אשר אף הן כרוכות בהליך פרסום ובשיקול דעת הוועדה המקומית – כחלק מהמצב הקודם, מקום בו מחוייב היטל השבחה בגין תכנית מכוח סעיף 23, כגון תכניות הרבעים. סוגיה אחרונה זו תלויה ועומדת בימים אלה בפני ועדת הערר".

ערר 85215/15 ואח' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (ע"י עו"ד ניר בראונשטיין) ואח' נ' ב.דייניש בע"מ (ע"י עוה"ד ענת בירן ודפנה תמיר) ואח'.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה