"מה אכפת לוועדה כמה היזם והדייר מרוויחים? שירוויחו כמה שיותר. תפקידנו לקבוע רווח מינימלי, לא מקסימלי"

שבוע חדש ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 48, בו מארח אילי בר (מנכ"ל משותף באקו סיטי) את אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי. השניים דיברו על עבודת השמאים, תקן 21.1 והחידושים שלו, התחדשות עירונית , היטל השבחה ועוד.



"כשנכנסתי לתפקיד ב-2012 הרשות להתחדשות עירונית היתה אגף במשרד השיכון. הם יזמו תוכניות אבל רובן נשארו במגירה ולא יצאו לפועל. רצו להבין למה זה קורה וראו שאין כדאיות כלכלית. באותה התקופה היה מהפך במועצת השמאים, נושא התקינה נהפך לגדול אז.

"זה התאים מאוד לאנשי התכנון, שביקשו מהם ליצור תקן כדי לבחון אם בתוכניות יש כדאיות. זה היה אז מהפכני. חוץ מזה אין בישראל אף תוכנית שנבחנת על ידי הרגולטור מזווית של כדאיות כלכלית. תוכנית ההתחדשות העירונית היא לאומית, אמנם נקודתית בכל מקום, אבל היא נעשית בכל רחבי הארץ. לכן מוסדות התכנון רוצים לדאוג שאכן תצא לפועל.

"יזמים אמרו לי שתקן 21.0 הוא חארטה. למה הוא חארטה? כי אף אחד לא באמת התייחס אליו. התקן קובע שצריך 25% רווח כדי שהתוכנית תהיה כלכלית. בפועל אנחנו רואים שעושים את זה גם בפחות מזה, אפילו ב-13%-14%. לכן זה חארטה. מוסדות התכנון נהנים מאוד מצד אחד מזה שיש להם את הכלי הזה – התקן. מצד שני חלק גדול מהדברים שמופיעים בו כבר לא רלוונטיים. לכן כל ועדה מחוזית קבעה מספר משלה. מצד שני עושים את התחשיבים לפי התקן. ככה יצא שהשמאים בוועדות נהפכו למתכנני העל, כי במקום שהוא יקבל מהם את התוכנית ויבדוק את העמידה שלה בתקן 21.0, הם ביקשו שיאמר להם מה אפשרי מבחינת התקן, ולפי זה יגבשו את התוכנית. זו טעות תפיסתית. אני לא חושב שאנחנו צריכים להיות מתכנני ערים או אדריכלים. זו לא ההכשרה שלנו". 

בתקן החדש גם קבעתם חד משמעית שהתכנון מוביל ולא הכלכלה, וגם צמצמתם את הרווח היזמי. כולם חוששים שיש פה בעיה ופרויקטים רבים ייפלו, אבל אתה טוען שלא.

"כשהיתה תקרת רווח של 25%-30% היזמים אמרו שמוסדות הקטינו להם את זכויות הבנייה רק כדי שלא יעברו את תקרת הרווח. מה שהיה אפשרי מבחינה תכנונית לפני כן נהפך פתאום לבלתי אפשרי. הורידו ליזם דירות. לטעמי זה הזוי. כשאני בא ואומר 'התכנון מוביל' בדיוק על זה אני מדבר. אם אתה יכול לבנות אפילו 200 דירות, ויש מספיק שטחי ציבור מבחינה תכנונית, מה אכפת לך כמה היזם מרוויח? מה אכפת לך כמה הדיירים ירוויחו? שירוויחו כמה שיותר. הרי בתוכנית רגילה אף אחד לא מתערב, אז למה פה להתערב? הרי התקן נוצר כדי שהתוכניות יתממשו, וכדי שהתוכניות יתממשו צריך שיהיה רווח מינימלי. זה הכל. לא חייבים להגדיר רווח מקסימלי. 

"תוכנית להתחדשות עירונית היא קודם כל תוכנית חברתית. המצב הסוציו-אקונומי של הדיירים בבתים האלה הוא בדרך כלל לא משהו. מדובר על בניינים ישנים. עלות ועד הבית היתה עשרות בודדות של שקלים. ופתאום מדברים על פרויקטים שעלות האחזקה שלהם גבוהה מאוד – מאות שקלים בחודש. החלטנו שלתקופה מסוימת היזם יצטרך לקחת על עצמו את התשלום של הפער הזה – בין חמש לעשר שנים, תלוי בהסכם. 

"מעציב אותי שהתהליך של פרויקט התחדשות עירונית לוקח כל כך הרבה זמן. שמנו את הלב והנשמה שלנו בתקן החדש כי אנחנו באמת רוצים לבוא ולסייע בפרויקט הלאומי החשוב הזה. תמיד יהיו כאלה שלא יאהבו ויכעסו. אני שומע אזרחים שבאים עם תלונות על זה שאנחנו מתערבים להם בשווי – ואנחנו לא. שטוענים שאנחנו מתערבים להם בנכסים – ואנחנו לא. חוסר ההבנה הזה מעציב אותי. 

"התקן מכיר בדינמיקה שיש בין בעלי הדירות ליזם, ולא רוצה להתערב בזה. אנחנו באים ואומרים קודם כל צריך שיהיה פה רווח, שצריך להתחלק בין בעלי הדירות ליזם. זה נכון שאי אפשר בלי היזם, אבל גם אי אפשר בלי בעלי הדירות. אנחנו, הרגולטור, מבינים את זה. ושני הצדדים צריכים גם להבין שזה לא יקרה בלי מוסד תכנון שיאשר את התוכנית. אחרי שיש תוכנית אנחנו בוחנים את זה ומחלקים את הרווח בין היזם לדיירים כדי לבחון. קוראים לזה 'טבלת רגישות'. זה כלי שאפשר לשחק בו עם המספרים. יש כאן שקיפות. אני גם אומר את ליזמים – אם אתם רוצים לזכות באמון של בעלי הדירות, הכל צריך להיות שקוף. כשיש שקיפות היזם יכול לומר 'זה הרווח המינימלי. על פחות מזה אני לא הולך. התוכנית מאפשרת רווח גדול יותר? בואו איך מחלקים את הרווח הזה בינינו'. כאן נכנסת טבלת הרגישות הזו. אנחנו בעצם נותנים להם כלי עבודה.

"בתקן החדש קבענו עקרונות לגבי היטל ההשבחה. חוץ מזה חוק ההסדרים קבע את שיעור ההיטל. עוד נקבע בחוק ההסדרים ששר המשפטים יקבע כללים אחידים לשמאים לעריכת שומת ההשבחה. זה עדיין בעבודה. יש דיונים בנושא. בינתים אנחנו רואים את ההחלטות של ועדות הערר מהשבועיים האחרונים – בתל אביב ובירושלים. אנחנו נעשה סדר. נוציא תקנה שתהיה חתומה על ידי שר המשפטים, ולא מסמך מייעץ".