הגיש בקשה לרישום ירושה לנכס בתל אביב במרמה, מה קבע בית המשפט?

דיני הקניין יוצרים נורמה לפיה לרישום בפנקסי המקרקעין יש חשיבות רבה מבחינה קניינית. תכליתה של חשיבות זו היא להגן על בעלי זכויות בנכסים, וליצור את היכולת להסתמך על הרישום וליידע כי הינו סופי, אמין ומשקף נכונה את המציאות הקניינית. נוכח תכלית זו, לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה תיקון הרישום. חוק המקרקעין קובע, כי אחת העילות אשר יכולה להצדיק את תיקון רישום הזכויות בפנקס המקרקעין היא – כאשר רישום של זכות הושג במרמה, במצב כזה, יש להחיל את הגנת "תקנת השוק" מכוח חוק המקרקעין.

לתחולת תקנת השוק ישנם מספר תנאים: הרוכש רכש זכות מקרקעין; הרוכש שילם תמורה המשקפת את השווי האמיתי של הנכס; תום לב סובייקטיבי של הרוכש; המקרקעין הינם מוסדרים; העסקה נעשתה בהסתמך על רישום שגוי בפנקסי המקרקעין. תקנת השוק מעניקה הגנה לרוכש תם-לב, אשר רכש את המקרקעין ממתחזה למשל, ואף מבכרת את זכותו בנכס על פני זכותו של הבעלים המקורי, על אף העובדה שנעשתה כלפיו תרמית.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע אם מתקיימת הגנת "תקנת השוק", במצב שבו זויפו מסמכי ירושה ועל סמך מסמכים אלה רכשו הרוכשים את החלקה.

נסיבות המקרה
אדם המתגורר דרך קבע בארה"ב ובעל דרכון אמריקאי, רכש חלקת מקרקעין בת"א. כ-6 שנים לאחר מכן, הגיש אדם אחר בשם עמנואל באמצעות עורך דינו, בקשה לרישום ירושה של הבעלים האמריקאי, שלכאורה נפטר, אליה צירף מסמך הנושא כותרת "צו קיום צוואה" ומסמך הנחזה להיות שטר צוואה של הבעלים, בו נרשם עמנואל כיורש. על בסיס מסמכים אלה נרשם עמנואל בספרי רישום המקרקעין כבעל הזכויות במקרקעין. כמספר חודשים לאחר מכן, מכר עמנואל את המקרקעין בתמורה ל-5.5 מיליון ש"ח. לטובת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה , וזמן קצר לאחר מכן הושלמה העסקה ביניהם לבין עמנואל, והזכויות במקרקעין נרשמו על שמם.

הבעלים האמריקאי טוען כי רישום המקרקעין על שם עמנואל נעשה במרמה ועל בסיס מסמכים מזויפים, בהיותו "חי ונושם" ואינו מודע כלל לתרמית. לטענתו, עמנואל ושותפים אחרים עמלו יחד לזיוף מסמכי "שטר הצוואה" ו"צו קיום צוואה", כאשר הזיוף ניכר. עוד טוען הבעלים כי בנסיבות העניין לא מתקיימים התנאים לתחולת תקנת השוק, מאחר שהעסקה נגועה בחוסר תום לב. שכן הרוכשים "עצמו עיניהם" נוכח "נורות האזהרה" הרבות שדלקו סביב העסקה, ובהיעדר תמורה ראויה. שהרי התמורה ששילמו הרוכשים נמוכה ממחיר השוק באופן בלתי סביר, וזאת בהתאם לחו"ד שמאי. עמנואל טען מנגד, כי זיוף המסמכים נעשה ע"י צדדים שלישיים ובלא ידיעתו, וכי פעל כל העת בתום לב, והרוכשים טענו כי פעלו בתום לב מוחלט, תוך שאינם מודעים לתרמית שנעשתה.

החלטה

בית המשפט קיבל את טענותיו של הבעלים המקורי, והורה ללשכת רישום מקרקעין להחזיר את רישום המקרקעין נשוא המחלוקת על שמו. נפסק, כי רישום המקרקעין על שם עמנואל נעשה שלא כדין, כאשר הוא מודע למעשה הרמייה ואף נוטל בו חלק, כשותף למעשה. כדי שתחול הגנת תקנת השוק מכוח חוק המקרקעין – על הטוען לתחולתה הנטל להוכיח כי פעל בתום לב. שאלת גדרי תום הלב הנדרש לצורך כך נבחנה בפסיקה לא אחת, כאשר המבחן המקובל לבחינת קיומו של תום הלב של הקונה – הוא המבחן הסובייקטיבי. משהוכח כי הזכויות במקרקעין ניטלו מהבעלים המקורי במרמה, עובר נטל ההוכחה אל כתפי הרוכשים להוכיח כי חלה תקנת השוק. היינו, כי רכשו את הזכויות במקרקעין בתום לב ובתמורה, שאז זכויותיהם תהיינה עדיפות על זכויות הבעלים המקורי.

אלא שגם הרוכשים לא הרימו את הנטל להוכיח את תום לבם הנדרש לצורך הגנת תקנת השוק. שכן הם ועורך דינם עצמו עיניים במכוון מסימני האזהרה שנגלו בפניהם, אשר היה בהם לעורר ספק כלשהו הפוגם בתום הלב. ועל אף האמור, הם נמנעו מלחקור ולברר את הנסיבות המחשידות. הנסיבות אשר הובילו למסקנה בדבר עצימת העיניים מצד הרוכשים הן – הזמן הקצר מאוד בין רישום המקרקעין על שם עמנואל לבין המכירה, שהיה צריך לעורר חשד בדבר הדחיפות להשלמת המכירה; חלוף זמן רב בין "הפטירה" של הבעלים המקורי לבין רישום הירושה; תנאי עסקה לא שגרתיים, כמו תשלום במזומן והחזקת הכספים בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם הרוכשים; מיהות הרוכשים ובא כוחם – הרוכשים כולם אנשי עסקים מנוסים בתחום הנדל"ן ואי נוכחותם במעמד גיבוש תנאי ההסכם מעידה על עצימת עיניים חמורה; לא התקיים מו"מ ישיר בין עמנואל לרוכשים ועוד. לאור כל האמור, נקבע כי יש להחזיר את הרישום של הבעלים המקורי כבעלים של המקרקעין, בהתאם לרישום שהיה קיים ערב התרמית. 

הכותבת היא עו"ד רעות מלאכי  ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה , בסיועה של ליאל נעים (טרום מתמחה).

(ה"פ (ת"א) 35705-10-19 דניס חכים נ' עמנואל סגל (נבו 8.5.2022)).