פלסטר חדש מרשות המסים לתמ"א 38: ניתן לחתום על עסקות ולדחות את הצהרות המס

רשות המסים הודיעה היום (ד') על החלטה שהתקבלה במחלקת מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית, שתספק מענה לפקיעת תוקפן של הטבות המס בעסקות תמ"א 38 בסוף 2021. בהתאם להחלטה, עד 1 באוקטובר 2023 יוכלו דיירים ויזמים לחתום על הסכמים לביצוע עסקות מכוח תמ"א 38, ולהסתפק בשלב ראשוני בהגשת הודעה על ביצוע העסקה, מבלי להגיש הצהרה המחייבת בתשלום מס שבח ומס רכישה. 

כאמור, בהתאם להחלטה, עד תחילת אוקטובר 2023 או עד למועד התקיימות התנאים המתלים בהסכם בין הצדדים (המוקדם מביניהם),יידרשו הצדדים לעסקה להגיש הצהרה בצירוף שומה עצמית בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. אם עד למועד הזה יוארך תוקף הטבות המס שפקע בסוף 2021 באופן רטרואקטיבי ל-1 בינואר 2022, יוכלו הצדדים לממש את ההטבה. אם עד למועד זה לא יוארך תוקף ההטבות, יידרשו הצדדים לשלם את מס השבח ומס הרכישה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, אך ללא קנסות אי הצהרה במועד. ככל שהעסקה בין הצדדים תבוטל טרם הגיע המועד להגשת ההודעה, יגישו הצדדים בקשה לביטול העסקה לבחינת מינהל מיסוי מקרקעין.   

במסגרת תמ"א 38 , מתקשרים יזמי בנייה עם בעלי דירות בבניינים לביצוע עסקה, ובמסגרתה מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בבניין, בתמורה לחיזוק הבניין או הריסתו ובנייתו מחדש, בהתאם להוראות תמ"א 38. לפי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין , בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שמעניק להם היזם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. פרק זה נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה שתוקפה פג בסוף 2021. 

לפני פקיעת הוראת השעה, פרסמה הרשות, שבראשה עומד המנהל ערן יעקב, הודעה שלפיה ההטבות הניתנות במסגרת פרק 5, יחולו גם על עסקות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה, כשהתנאים המתלים לקיומן (כמו קבלת היתר בנייה) יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של ההוראה הנ"ל. במקביל, הוגשה הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין, שמטרתה הארכת תוקפה של הוראת השעה במקביל ובהתאם למועד הארכתן של הוראות תמ"א 38 , עד ל-1 באוקטובר 2023. הצעת החוק עדיין לא התקבלה.

ראש מחלקת נדל"ן התחדשות עירונית במשרד עורכי הדין ברנע ג'פה לנדה , אלדר אדטו, טוען כי "ההחלטה נותנת לכל העוסקים בתחום פתרון ביניים בלבד, ולא מייצרת לחברות ודאות מס בתחום שבו חישוב המס הוא קריטי. בהתאם להסכמים שנחתמים עם בעלי הדירות, כלל תשלומי המסים בגין העסקה משולמים על ידי היזם. נכון להיום, כלל החברות בתחום עובדות על בסיס הוראת שעה עד אוקטובר 2023.

"אם הוראת השעה לא תוארך ו/או לחילופין, הצעת החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין לא תאושר עד סוף אוקטובר 2023, יחויבו החברות בתשלומי מיסוי של מיליוני שקלים. הדבר יהפוך מאות פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל ללא כלכליים עבור היזמים, ויביא לעצירה או ביטול כל הפרויקטים וכניסת השוק לסחרור. הגיע העת לאשר את הצעת החוק ולתת לעוסקים בתחום ודאות כלכלית להוצאת הפרויקטים לפועל".

מנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית מייטאון , יוסי חסון, מציין כי "מדובר בהחלטה שערורייתית. זו עוד שכבת חוסר ודאות לעוגת השכבות 'המפוארת' של טיפול הרשויות והמדינה בהתחדשות עירונית. במקום להחליט בצורה ברורה ומובהקת שהפטורים בגין תמ"א 38 ימשיכו כל עוד תוכנית התמ"א בתוקף, אנחנו מקבלים החלטה מגומגמת, שעלולה להשתנות בכל רגע נתון. מה יזם או קבלן אמורים לעשות במצב כזה? לחתום על עסקה, לקדם אותה ולא לדעת אם יחול מס בגובה של מיליוני שקלים? ואם רשות המסים תחליט שהיא עוצרת את הפטור, אז יזם יפסיד מיליוני שקלים שיהפכו את הפרויקט ללא כלכלי. זה יוביל לעיכוב של אלפי דיירים שיתקעו בפרויקטים של תמ"א 38. דווקא בתקופה הנוכחית היה מצופה שהמדינה תתנהג כמבוגר האחראי, ותיתן גיבוי מלא שיעזור לוודאות שממילא כמעט ולא קיימת".