מקסימום לחץ, מינימום אמון ציבורי: כך זינקו מחירי הדיור ב-18%

בחינה כלכלית טהורה של שוק הדירות בתקופה הזו מעלה כי מחירי הדירות היו אמורים להיבלם. בצד ההיצע, זינק מספר התחלות הבניה לקצב של 80 אלף דירות בשנה, הקצב הגבוה ביותר בעשורים האחרונים. בצד הביקוש, כולנו ראינו את המספרים בימים האחרונים: ירידה של 15% בכמות הרכישות ברבעון השני השנה לעומת הרבעון הראשון, ירידה של 15% ברכישות במהלך יוני לעומת מאי ובריחת המשקיעים מהשוק. ברקע, ייקור הריבית על ידי נגיד בנק ישראל היתה אמורה לצנן גם היא את רמת הביקוש.

כל אלה היו אמורים להכין את הקרקע לפחות להתמתנות בקצב עליית המחירים. במקום זאת, קיבל ציבור רוכשי הדירות אמש (ב') את ההפך הגמור - נתון קשה של התייקרות חודשית של 2% במחירי הדירות לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, אשר הביאה את שיעור ההתייקרות השנתי לרמה של 18% שלא נראתה בישראל מזה עשור.

כדי להבין את הדינמיקה של עליית המחירים הנוכחית, את ההסבר צריך לחפש לא רק בנתוני ביקוש והיצע, ולא רק בשיקולי מיסוי וריבית. על הנייר היו אמורים כל אלה לדכא את ההתייקרות, מה שכאמור לא קורה. ההסבר נמצא במקום אחר לגמרי – בתחום הפסיכולוגיה וההנהגה.

פסיכולוגית – רוכשי הדירות בפאניקה. זה לא התחיל אתמול, אלא לפני קצת פחות משנה כאשר יוזמת הממשלה לייקור המס על הדירות להשקעה, שיישומה ארך חודשים ארוכים ומיותרים, הביאה להסתערות רבתי של רוכשי דירות להשקעה על הדירות. אז גם החלו נתוני ההתייקרות החודשית להמריא לשיאים שלא נראו כמותם זה שנים רבות, של 1.5%-2%. המס אמנם לבסוף עלה, והמשקיעים אכן צמצמו פעילות, אבל מאותו הוורטיגו השוק למעשה לא השתחרר עד היום.

אותן עליות חדות בביקוש שהובילו המשקיעים יצרו לחץ רב בקרב שאר רוכשי הדירות, בעיקר רוכשי דירה ראשונה, למהר לשים את ידם בהקדם האפשרי על דירה, לא משנה איפה (רבות מהן בפריפריה),העיקר שלא לפספס את רכבת הנדל"ן. ומאז כל פרסום נוסף על עלייה במדד מחירי הדירות, כמו זה שפורסם אמש, רק מגדיל את רמת הלחץ ומייצר את עליית המחירים הבאה.

השאלה שצריכה להישאל כעת היא איך ניתן לצאת מהדינמיקה הזו. התשובה היא שהדרך היחידה לשבור את המעגל המכושף, היא באמצעות הנהגה מחויבת וציבור שיאמין ברצינות כוונותיה של הממשלה וביעילות של תוכניותיה. קיבלנו טעימה מהאפקטיביות של הנהגה כזו לפני לא יותר מדי זמן, כאשר תחת שר האוצר לשעבר משה כחלון נרתמה המערכת כולה למשימת פתרון משבר הדיור והצליחה להוביל לשנה של בלימת מחירים, ואחריה לשנה של ירידות מתונות.

למרבה הצער, מיד לאחר אותה כהונה מוצלחת יחסית נקלעה המערכת הפוליטית לשיתוק שאינו מרפה ממנה עד היום, ומקשה עליה להתמודד בהצלחה עם המשבר הנוכחי. כך ששני התנאים לפתרון אינם מתקיימים: הנהגה שמחויבת לפתרון המשבר לא ברור אם יש ואם יש - ידיה כבולות. אמון ציבורי ביכולתה של ההנהגה להתמודד עם המשבר בתקופה הנוכחית בוודאי שאין.

ולסיום - לא ברור עד כמה היותה של הממשלה כיום ממשלת מעבר מהווה תירוץ לאי גיבוש מדיניות סדורה להתמודדות עם משבר הדיור. בימים של משבר לאומי – ומצבו של שוק הדיור הוא ללא ספק משבר שכזה – גם לממשלות מעבר שמורה הזכות לנקוט בצעדים מרחיקי לכת, כפי שנוכחנו כולנו בחודשים הראשונים למשבר הקורונה שבהן קיבלה ממשלת מעבר בראשות נתניהו החלטות מרחיקות לכת.

זוהי אם כן שעתם של כל מי שרואים עצמם ראשי ממשלה לעתיד (יש כיום לפחות שלושה כאלה, שניים מהם בממשלה),ושרי אוצר ושיכון לעתיד, אשר מתכוונים לבקש את אמון הציבור ב-1 בנובמבר, לשנס מותניים ולהמשיך לפעול ולקדם תוכנית לטיפול משמעותי יותר בחוליי הדיור.