האם הסכם בכתב יתבטל בטענת עושק לאחר שהיה להמשך להסכם בעל-פה?

ביטול חוזה כדין בגין עילת העושק, ניתן רק בהתקיימות כל יסודות עילת העושק. חוק החוזים מכבד בראש ובראשונה את תוקפו של חוזה ודוגל באמירה Pacta sunt servanda – "חוזים יש לקיים". יחד עם זאת החוק מאפשר את ביטולו של הסכם שנכרת מחמת עושק, וזאת בכפוף להתקיימות יסודות העושק. ס' 18 לחוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה". 

מקום שבו אחד מיסודותיה של עילת העושק מוצא לו ביטוי חמור במיוחד, מוקל לעתים הנטל הראייתי הרובץ על המבקש להוכיח את קיומם של היסודות האחרים של העושק. אך בכך אין כדי להמעיט מן הדרישה כי כל היסודות האחרים יתקיימו במלואם. במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים, אשר נדרש להכריע - האם הסכם בכתב עלול להתבטל מחמת עושק במצב שבו הוא רק המשך ישיר של הסכם שבעל-פה אשר רוב תנאיו כבר קוימו? 

נסיבות המקרה
ענייננו בבעלת דירה בבית משותף אשר מכרה לשכניה בהסכם בעל פה באזור שנת 2007 את זכויותיה בגג הבית המשותף שהוצמד לדירתה. בתמורה שילמו לה השכנים סך של 27,500 ₪ וכן התחייבו לשאת בכל עלויות תיקון הגג ואחזקתו. בסמוך לאחר עריכת ההסכם, התברר לשכנים כי לא ניתן להשלים את העסקה נוכח קיומם של הליכים משפטיים שמתנהלים בעניין הדירה או העיקולים שמוטלים על הזכויות בדירה.

בנסיבות אלה הסכימו הצדדים כי העסקה תושלם ברישום לאחר שתוסרנה המניעות המשפטיות להשלמתה, ובעלת הדירה תוכל להעביר את הזכויות כדין. אותן "מניעות משפטיות" מתייחסות לכך שמחצית מהזכויות בדירה ובגג היו שייכות לבעלה המנוח של בעלת הדירה, ואין חולק כי היא היורשת היחידה של המנוח. כיום מתנהל הליך של פשיטת רגל לשם חלוקת נכסי העזבון לנושי המנוח, ובעלת הדירה עדיין מחזיקה במחצית מן הזכויות בדירה בלבד.

בשנת 2017, כהמשך ישיר של ההסכם בעל פה, נחתם בין הצדדים הסכם בדבר העברת הזכויות בגג. בחוזה נקבע כי בעלת הדירה תשאיר בידיה רבע משטח הגג, החלק שמצוי מעל לדירתה, וכי העסקה תושלם ברישום "לאחר מחיקת העיקולים או לאחר קבלת הסכמת הצדדים השלישיים". מספר ימים לאחר חתימת ההסכם שלחה בעלת הדירה לשכנים מכתב בדבר ביטולו, בטענה שהחוזה נחתם תחת הפעלת לחץ ובאיומים עליה כדי שתחתום, בטענה כי כבר מכרה להם את הגג בעבר וכי השכנים לא שילמו תמורה ראויה עבור רכישת הזכויות בגג, והסכום ששולם הוא בגדר "עושק וניצול מצוקתה", ועל כן התקיימו יסודות עילת העושק.

בעקבות זאת תבעו השכנים שני סעדים: האחד הוא הצהרה כי הם זכאים להירשם כבעלים של שלושה רבעים משטח הגג, והשני הוא תיקון צו רישום הבית המשותף, כך שהגג יוצמד לדירתם. ביהמ"ש המחוזי דחה את התביעה בנימוק שההסכם בוטל כדין בידי בעלת הדירה, בעילת העושק. לאור זאת ערערו השכנים על החלטת ביהמ"ש המחוזי. 

החלטה
בית המשפט העליון ביטל פה אחד את קביעת המחוזי, כי נתמלאו יסודות עילת העושק. בין הצדדים נכרתו הסכם כתוב והסכם בעל פה בעלי תוקף מחייב, ובעלת הדירה לא הייתה רשאית לבטל את ההסכם הכתוב בעילת העושק, בהיעדר הוכחתה. ההסכם בעל פה היה הסכם למכירת הזכויות בגג. ההסכם משנת 2017 הוא המשך ישיר של ההסכם בעל פה.

לגבי תוקפו של ההסכם שבעל פה - שופטי בית המשפט העליון נחלקו בדעותיהם. לדעת כב' השופט הנדל, ההסכם בעל פה היה הסכם מכר והצדדים ביצעו כמעט את כל חיוביהם לפיו, ואף בעלת הדירה העבירה לשכנים את החזקה והשימוש בגג, אף כי העסקה טרם הושלמה ברישום. לעומתו, גרסו כב' הנשיאה חיות וכב' השופטת וילנר, כי המקרה אינו בא בגדר המקרים המיוחדים שבהם "זעקת ההגינות" מצדיקה סטייה מדרישת הכתב המעוגנת בחוק.

לדעתן אלמלא נחתם בין הצדדים חוזה כתוב בשנת 2017, היה קושי לקבוע כי קיימת התקשרות בעסקת מקרקעין תקפה ומחייבת למכר הזכויות בגג. בית המשפט העליון קבע כי בעלת הדירה לא הוכיחה שתנאי ההסכם היו גרועים מהמקובל. וזאת לאור העובדה כי לא הוכח כלל שישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות בבניין, ומכל מקום, אין להניח כי הגג נמכר עם זכויות בנייה כלשהן, ודי בכך כדי לקבוע כי לא התקיימה עילת העושק. יתרה מכך, לדעת הנשיאה חיות, לא נפל פגם ברצונה החופשי של בעלת הדירה להתקשר בהסכם הכתוב, באופן המקים לה עילה לבטלו בשל עושק. נקבע כי החוזה שנחתם בעל תוקף.

חרף האמור, השכנים אינם זכאים כיום להירשם כבעלים של שלושה רבעים משטח הגג, שהרי, איננו מצויים בשלב ש"לאחר מחיקת העיקולים או לאחר קבלת הסכמת הצדדים השלישיים", כלשון החוזה. ובכל מקרה, וללא קשר למועד השלמת העסקה שקבעו הצדדים, לא ניתן לאכוף את החוזה, ולו מפני שהזכויות בשלושה רבעים מן הגג אינן בידי בעלת הדירה. ההתחייבות אינה ניתנת לקיום כעת, ואין מקום להורות על אכיפתה. לאור הדברים, דין התביעה להידחות, הגם שהחוזה עומד בתוקף, אך לא מן הטעם שבעלת הדירה ביטלה כדין את החוזה, אלא משום שלפי הסכמת הצדדים טרם הגיע המועד להשלמת העסקה שערכו הצדדים, ובשלב זה אף אין אפשרות להשלימה באופן חלקי.

הכותב עו"ד אלמוג גלעד ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. 

(ע"א 5812/19 שמעון עזר נ' עדנה ויצמן (נבו 13.07.2022))