משרדים: מה עושה בעלות של קבוצת רכישה למחירי השכירות

שלושה מגדלי משרדים העומדים סמוכים זה לזה על ציר יגאל אלון במזרח תל אביב - מגדל אלקטרה, מגדל אלון הצפוני (1) ומגדל אלון הדרומי (2) - מציגים פערים של עשרות אחוזים במחירי השכירות שמשלמות החברות השוכרות בהן משרדים. כך מגלה בדיקה שנערכה עבור מרכז הנדל"ן על ידי חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE. שלושת המגדלים חדשים ומפוארים, אולם הפער במחירי השכירות נובע ככל הנראה בעיקר בשל זהות הבעלים והיתרונות שיש לשכירות משרד במגדל עם בעלים יחיד. 

על פי הנתונים המעודכנים, מחיר ממוצע למ"ר שמשלמות חברות השוכרות במגדל אלקטרה של אמפא נדל"ן עומד על 130 שקל למ"ר. בבניין לידו, אלון הצפוני (1), משכירות בעלות הבניין - חברות הביטוח הראל ומגדל - משרדים במחיר ממוצע של 110 שקל למ"ר. באלון הדרומי (2), שנרכש בזמנו על ידי כמאה משקיעים בקבוצת רכישה שהובילה חברת בסר, מושכרים משרדים במחיר ממוצע למ"ר של 95 שקל - נמוך ב-14% ממחירי השכירות במגדל הזהה לו מצפון ונמוך ב-27% ממגדל אלקטרה. 

על פי נתוני CBRE, מגדל אלקטרה נהנה כיום מתפוסה מלאה, בעוד התפוסה במגדל אלון הצפוני עומדת על כ-90% והתפוסה במגדל אלון הדרומי עומדת על 70% בלבד. השוכרת הבולטת במגדל אלקטרה היא חברת גוגל (וכן חברת הבת וויז). השוכרת הבולטת במגדל אלון הצפוני היא חברת פאלו אלטו.  

[quote]

לאחרונה התרענו כי בשנים האחרונות צצים לא מעט מגדלי משרדים שקמים על ידי קבוצות רכישה מרובות חברים. מדובר בהזדמנות השקעה מפתה, המציעה תשואה בשיעור של כ-7% על ההשקעה לעומת תשואה של כ-3% בלבד עבור השכרת דירת מגורים למשל, אולם מדובר כמובן גם בסיכון לא מבוטל. ריבוי הבעלים מבטיח תחרות לא פשוטה על המחירים ועל כל דייר פוטנציאלי שיבקש לשכור משרד, והוא גם מרחיק חברות גדולות יחסית, ודאי חברות בינלאומיות, המעוניינות לשכור את כל הנכס (לעיתים מספר קומות) מבעלים אחד, שיכול להציע להם בין השאר גמישות עתידית בשטח המשרדים - בהתאם להתרחבות או לצמצום נדרשים בהמשך הדרך. מעבר לכך, קשה לדעת עד כמה בעלים רבים יוכלו להבטיח את השמירה על מיתוג ואיכות מגדל משרדים לאורך זמן. 

לדברי ירון שחר, מנהל מחלקת השקעות ומחקר ב-CBRE, הפערים במחיר בין שלושת המגדלים על ציר יגאל אלון בתל אביב מעידים כי "בניינים המצויים בבעלות אחת מאפשרים גמישות למשתמשים ומנוהלים בצורה עדיפה לאורך זמן. יתרונות אלו מושכים שוכרים איכותיים ומייצרים ערך לנכסים".

צפו בסרטון: כל הסכנות בהשקעה במשרדים

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה