עסקה לרכישת קרקע במיליונים בוטלה כשהתברר כי בעלות המוכר זויפה

עקרון "תקנת השוק" מהווה הסדר משפטי, במסגרתו החוק מכיר ומגן על זכויותיו של רוכש במקרקעין, הגם שהמקרקעין נרכשו על ידו מאדם שאינו בעליהם. תקנת השוק קובעת, כי במקרה שבו רוכשים רכשו מקרקעין שנרשמו במרשם המקרקעין ( טאבו ) ושילמו עליהם תמורה מלאה, והסתמכו בתום לב על הרישום בטאבו – הזכות שנרכשה תהיה עדיפה על זכותם של אחרים. בדומה לתקנת השוק, רכישות המתבצעות במכירות פומביות על ידי כונסי נכסים, מהוות הסדר משפטי המגן על רוכש, אשר קובע כי הבעלות בנכס עוברת לרוכש נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס.

במאמר זה נסקור את פסק-דינו של ביהמ״ש המחוזי שבחן את היקפה של תקנת השוק, כדי להכריע בשאלה – זכותו של מי גוברת ומי יהא זה שבסופו של יום יוכר כבעל הזכויות במקרקעין – רוכש הנכס במסגרת הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל, בו ניתן צו מכר ע"י רשות ההוצאה לפועל להעברת בעלות בנכס, כשבדיעבד התברר כי אינו בבעלות החייב, או שמא הנכס שייך לבעל הנכס האמיתי. 

נסיבות המקרה:
מלווה פיקטיבי פנה לרשם ההוצאה לפועל, וזה מינה כונס נכסים שפרסם מכרז וקיבל הצעות לרכישת המגרש. הקונים חתמו על הסכם מכר עם כונס הנכסים, שילמו את התמורה ואף התקבלה החלטה של רשם ההוצאה לפועל לפיה הם בעלי הנכס. הבעלים האמיתי של הנכס הגיש תביעה לבית המשפט לקבלת פסק דין הצהרתי, לפיו הוא נותר הבעלים של הנכס. הקונים טענו כי הנכס כבר שייך להם, שכן הם רכשו אותו במסגרת הליך משפטי של הרשות, לפיו מי שקונה את הנכס בהוצאה לפועל הופך לבעליו, וקונה אותו נקי מכל זכות של גורם אחר – גם אם מסתבר שהייתה תרמית. 

במסגרת פסק הדין הנדון, ביהמ"ש נדרש להכריע בשלוש מחלוקות עיקריות: האחת, מה מעמדו של צו המכר שניתן על ידי כונס הנכסים במסגרת הליך ההוצאה לפועל? השנייה, ביחס לשאלה האם רישום בפועל של זכותם של הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין מהווה תנאי להחלת תקנת השוק או די בצו המכר שניתן על ידי הרשות; והשלישית, שעניינה תום ליבם של הרוכשים לצורך בחינת תחולת "תקנת השוק".  

הבעלים האמיתי טען כי תקנת השוק מגנה אך ורק על מי שנרשם כבעלים במרשם המקרקעין, ולא על מי שרק היה זכאי להירשם כבעלים, ומה גם שכאשר נודע לרוכשים על התרמית, חדלו הם להיות תמי לב, ותקנת השוק דורשת קיומו של תום לב עד להשלמת העסקה ברישום. לעומת זאת, טענו הרוכשים כי צו המכר של רשם ההוצאה לפועל בדבר אישור סופי לרשם המקרקעין לרשום את העסקה, מהווה נקודת אל-חזור, שלאחריה ראש ההוצאה לפועל אינו מוסמך לבטל את חוזה המכר. ומשכך, הושלם התנאי של הרישום עוד לפני שנודע להם על התרמית. 

החלטה:
בית המשפט קבע כי, במקרה זה הרוכש אינו יכול להשלים את הרישום "בתום לב", והדרישה לתום לב אינה מוגבלת לשלב חתימת העסקה, אלא חלה גם על שלב הרישום. אמנם הצו של רשם ההוצאה לפועל בדבר אישור סופי לרשם המקרקעין לרשום את העסקה מהווה נקודת אל-חזור, שלאחריה ראש ההוצאה לפועל אינו מוסמך לבטל את חוזה המכר. ואולם אין בצו זה כדי להעביר את הקניין עצמו. וממילא, ידיעה של הקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעסקת המכר עד לקבלת האישור של רשם המקרקעין בדבר השלמת הרישום, מהווה עילה לראש ההוצאה לפועל לבטל את אישור המכירה שנתן. 

בנסיבות העניין, החליט בית המשפט, כי הרוכשים אינם זכאים להגנת תקנת השוק. נקבע, כי תקנת השוק במכר על ידי רשות אינה חלה כאשר לא ניתן תוקף קנייני לעסקה והמקרקעין לא נרשמו על שם הקונה. סייג זה חיוני כדי ש"תקנת השוק" לא תגרום לתקלות ותהווה בסיס למעשי מרמה.

הכותבת עו"ד נורית קריחלי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. 

(תא (ת״א)46544-10-17 סמי אייסוי נ׳ פרץ סבן, פורסם בנבו ביום 22.03.2022).