מהי הדרך הנכונה ביותר להעריך את שווי השוק האובייקטיבי של קרקע מסוימת?

הרפורמה בתחום התכנון והבנייה בישראל מבקשת לתת משקל ראוי להיבטים החברתיים והקהילתיים שבתהליך התכנון. שיקולים אלה כוללים, בין היתר, גם צדק חלוקתי, שוויון ואחידות. כחלק מהרפורמה הנ"ל, אושר בשנת 2007 ע"י הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים "תקן לפרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לסוגיהן". תקן זה קובע הוראות למבנה אחיד של שומות מקרקעין והנחיות לאופן עריכת תחשיב כחלק משומת מקרקעין. כמו כן, בעבר כבר נקבע בפסיקה כי היטל ההשבחה הנגזר משווי הערכת העסקה ע"י השמאי, מבוסס על רעיון של צדק חברתי כולל, ולכן יש לראות בתהליך השמאות כתהליך רחב ולא פרטני. 

יחד עם זאת, לא מעט פעמים מגיעים לפתחן של ועדות הערר מקרים שבהם יש פערים משמעותיים בין שומות מכריעות שנעשו בקשר לעסקאות שנעשו בתחום של אותה תכנית משביחה. זאת בשל משקלים שונים שניתנו ע"י השמאים לעסקות השוואה (שנעשו בתחום התוכנית ומחוץ לתוכנית),אשר הובילו לפערים גדולים בהערכות השווי שנקבעו באותן שומת מכריעות.

במאמר זה נסקור את החלטתה של ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז מרכז, אשר נדרשה להכריע מה דינן של שומות מקרקעין המצויות בתחום אותה תוכנית, אשר הפערים ביניהן דרמטיים? 

נסיבות המקרה:

ענייננו בתוכנית שינוי ייעוד אשר נועדה לאפשר הקמה של שכונת מגורים לצד מתחם תעסוקה ושטחי ציבור למיניהם. מאז אושרה התוכנית, נערכו במתחם התוכנית עסקאות מכר רבות, אשר בעקבותיהן הוציאה הוועדה המקומית שומות היטל השבחה , אשר הגיעו לבחינתם של שמאים מכריעים שונים. אלה פסקו בטענות הצדדים ונתנו הכרעתם בשומות מכריעות. דא עקא, שכל אחד מאותם שמאים מכריעים החזיק בתפיסה שמאית שונה אשר באה לידי ביטוי בהחלטתם, וזאת בכל הקשור למסדי הנתונים שיש להביא בחשבון לצורך קביעת שווי המצב החדש, וכן למשקל שיש לתת לכל אחד מנתונים אלה.

הלכה למעשה, בין השומות המכריעות היו קיימים פערים משמעותיים, הן בהערכת שווי המצב החדש (פערים של עד כ- 25% בשווי שנקבע בין השומות),והן בקביעת גובה היטל השבחה (שם הפערים עמדו על כ-40% בין השומות). בעקבות פערים דרמטיים אלה, הוגשו לאורך השנים לוועדות הערר עשרות עררים ביחס לאותן שומות מכריעות, אשר ניתנו על ידי 11 שמאים שונים.

לאור העובדה שהטיעונים המרכזיים שהועלו בעררים השונים הציפו שאלות משפטיות ושמאיות זהות, הוחלט ע"י ועדת הערר כי לא די בבחינה פרטנית של השומות, אלא נדרשת ראייה כוללת של השומות והחלטה מאוחדת בכל העררים. וזאת בשל עקרון השוויון המחייב לפעול, ככל הניתן, לאחידות בין שומות היטל השבחה הנערכות בקשר עם אותה תוכנית משביחה.

החלטה:

ועדת הערר קבעה כי ההחלטה על אילו עסקאות להתבסס לצורך קביעת שווי הקרקע היא החלטה המצויה בלב שיקול הדעת השמאי, וככלל, ועדת הערר לא תיטה להתערב בו, אלא אם מצאה כי ההחלטה לוקה בחוסר סבירות מהותי. 

בענייננו, מסקירת השומות המכריעות עולה, כי שני מסדי נתונים שימשו בסיס לקביעת שווי המצב החדש בשומות המכריעות: 1) בחינת עסקאות ממתחם התוכנית 2) בחינת עסקאות דומות מחוץ לתוכנית (להלן: "מסדי הנתונים").

חשוב לציין, שמסדי הנתונים לא היו זהים בשומות, וזאת מאחר שכאשר שמאים בוחנים עסקאות בעלות מאפיינים שונים לנכס נשוא השומה (קרי, לנכס שבגינו הוצאה דרישת תשלום היטל ההשבחה),הם נעזרים בכלי שנקרא "מקדם התאמה", המבטא לדעת השמאי את יחס השווי בין נכס ההשוואה לנכס הנישום. אולם, כל שמאי משתמש במהלך עבודתו במקדמי התאמה המתבססים על ניסיונו או ניסיון מי מעמיתיו למקצוע. וכך יצא כי מסדי הנתונים היו שונים בשומות, באופן כזה שהביא להבדל בין השומות בקביעת שווי המצב החדש.

סעיף 4 (7) לתוספת השלישית לחוק קובע, כי שומת ההשבחה תיקבע בהתחשב בעליית ערך המקרקעין, כפי שהיו נמכרים בשוק חופשי. הנוסחה שאימץ המחוקק להערכת שוויים של מקרקעין לצורך קביעת היטל ההשבחה היא "שווי השוק", כלומר – המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי, בין "מוכר מרצון" ל"קונה מרצון". מבחן זה, המבוסס על יסודות אובייקטיביים וערכי שוק חופשי, מגלם איזון ראוי של אינטרסים. 

מן האמור עולה, כי קיים הבדל בין "מחיר" לבין "שווי", כאשר "שווי" הוא מושג אובייקטיבי, לעומת "מחיר" שהוא מושג סובייקטיבי. לפיכך, המחיר המשולם בעסקה מסוימת מעיד לכל היותר על שווי המקרקעין הכלולים בה, אך לא בהכרח על שוויים האובייקטיבי של מקרקעין אחרים. אשר על כן, קבעה וועדת הערר שהדרך הטובה והנכונה ביותר להעריך את שווי השוק האובייקטיבי של קרקע מסוימת תהיה - לערוך חישוב ממוצע בין מגוון עסקאות שנעשו במקרקעין בעלי מאפיינים דומים.

כמו כן, קבעה הוועדה שבכדי לקבוע את שווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין במצב התכנוני החדש יש לשקלל את שני מסדי הנתונים – עסקאות מתוך המתחם ומחוצה לו, תוך מתן משקל גבוה יותר לעסקאות שנעשו במתחם התוכנית עצמה. 

(ערר (מרכז) 183-17 ירון כהן נ' אטל וינטראוב, (30.06.2022))