שוק המשרדים משנה כיוון: "נראה בלימת מחירים ואולי אפילו תיקון כלפי מטה"

עליית הריבית במשק, המשבר בעולם ההיי-טק והאינפלציה הדוהרת בארצות הברית. כל אלו מביאים כיום לשינוי מגמה בעולם הנדל"ן המניב, ובפרט בשוק המשרדים. השינוי מגיע לאחר שנה של עליית מחירים חדה והשקעות עתק, ועל אף שנכון להיום איש אינו צופה מפולת בתחום, הרי שעצירת מחירים ואפילו תיקון קל כלפי מטה הוא תסריט בעל סבירות גבוהה להתממש.

לדברי אור בן צבי קליין, סמנכ"ל קבוצת נת"מ נכסים המספקת ללקוחותיה שירותים בתחומי המסחר, המשרדים, התעשייה והלוגיסטיקה, "אנחנו נמצאים בעיצומה של העלאת הריבית במשק, ואם עד לא מזמן חשבנו שנגיע לריבית פריים של 2.5%, כרגע זה הולך לכיוון של 4%. יש עדיין ביקושים חזקים לרכישה של נכסים וגם להשכרה, ויש כסף בשוק. אבל מה שקורה זה שעליית הריבית מעלה את ערך הכסף. המשמעות היא שמי שירכוש  היום נכסים ישלם עכשיו גם את הריבית, וזה אמור לעצור את המגמה של עליית המחירים".

את השיחה אנו עורכים עם בן צבי קליין זמן קצר לפני יציאתו של הדוח החצי-שנתי שמוציא אף המחקר של קבוצת נת"מ, המתייחס למחירי שכירות, קנייה ומגמות אכלוס בכל אזורי התעסוקה הבולטים בישראל. ועל אף שהנתונים המלאים טרם פורסמו, הרי שבדבריו ניתן כבר לקבל רמז לגבי הכיוון שאליו השוק הולך: "אנו צופים התמתנות במחירים ואפילו ירידה מסוימת לקראת תיקון את השוק. העוצמות בשוק עד לתחילת השנה היו אדירות, מעבר לאנומליה, ועכשיו נבלמה עליית המחירים. אם היה שוק של מוכרים, עכשיו הוא חוזר לאיזון".

"רוב חוזי השכירות צמודים למדד, השאלה אם השוכרים יוכלו להמשיך לעמוד במחיר"

עם זאת, לדברי בן צבי קליין, גם היום עדיין אין היצע רב של משרדים למכירה במרכז הארץ: "לשטחי משרדים להשקעה היצע כיום נמוך. זאת בניגוד לבניינים שלמים, שם יש היצע גדול יותר והשוק יציב יותר. תלוי במיקום. בתל אביב, חוץ מהמתחם חסן ערפה לא אמורים להתאכלס בקרוב פרויקטים חדשים, וזה משפיע".

לגבי ההשפעה על מחירי השכירות במשרדים עצמם, אומר בן צבי קליין כי "עליית הריבית בעצם מגדילה את עלות המימון של המשקיעים. מצד אחד יש אינפלציה של מחירי מוצרים ומחירי נכסים, אבל רוב חוזי  השכירות צמודים למדד. אם מחירי השכירות עולים, זה מפצה על הגידול בהוצאות המימון. יחד עם זאת – נשאלת השאלה האם האינפלציה לא תוביל בסופו של דבר למחירי שכירות שהשוכרים לא יכולים לעמוד בהם".

לגבי השפעתו של גל הפיטורים בחברות ההיי-טק הוא אומר כי "מבחינת מחירים, המשבר של חברות ההייטק עדיין לא מורגש בשוק. הוא נורא חדש וצריך להביא בחשבון שבתקופת הגיוסים חברות ההייטק שכרו יותר שטח ממה שהן היו צריכות. מי שצריכה לקצץ, משכירה שטחים עודפים בשכירות משנה או באמצעות שוכר חלופי".

לגבי ההשפעה המתמשכת של משבר הקורונה על הענף, אומר בן צבי קליין כי "המסחר באינטרנט תפס תאוצה והלך קדימה, וזה מזין את הצורך במחסנים ושטחי הפצה.  עבודה היברידית, של כמה ימים מהבית, הפכה להיות השגרה. גם חלק גדול מהעובדים לא יחזור לעבודה של חמישה ימים. אבל זה לא משפיע על גודל המשרדים, החברות עדיין לוקחות את המקסימום. חלקן משתמשות בשטחים לשטחי כיף למשוך את העובדים".

"החברות עושות חישוב מחדש,  אולי אצל המשקיעים הפרטיים נראה האטה"

ג'קי מוקמל,  יועץ נדל"ן ולשעבר מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE ישראל, מציג תמונה אופטימית יותר. "יש אינפלציה, והיא יוצרת איזשהו חוסר ודאות. זה לא אומר שהשוק עצר, אבל הוא חשדן יותר. בימים של אינפלציה המשקיעים בודקים טוב יותר את התשואה שהם יכולים להשיג, ואם הם פעם רצו לקנות נדל"ן, היום הם פחות מהמרים עליו. עדיין זה לא נראה במחירים. אני לא רואה בשוק מפולת. המצב  רגוע. אני לא רואה את השפעת האינפלציה בשוק הנדל"ן"

לגבי רמת הביקוש לשכירויות אומר מוקמל כי "גם שוק השכירות לא נפגע. יש עצירה של החברות הגדולות, הן עושות חישוב מחדש. אם תהיה עבודה היברידית, אם יצטרכו להגדיל. מניסיון שלי חווינו תופעות שבו חברות ההייטק הגדולות עושות רה-ארגון. הן מתכננות את ההליכים, להאט את קצב השכירות. אומנם רוב החברות נפגעו בבורסה, אך ההון העצמי לא נפגע. הן שוקלות איך תיראה העבודה העתידית. האם הקמפוס יהיה מרכז הפיתוח או מרכז העסקים. הם עושים את החישוב  איך לא להישאר עם נדל"ן יתר.

"בעבר חברות הייטק רצו לפתח יותר. היום אנחנו לא רואים את זה. הן  צריכות לראות מה האינפלציה בארצות הברית. שוק השכירויות חוץ מתל אביב הוא בסטנד ביי, עובד בעצלתיים. השוק כל הזמן מסתכל על תל אביב".

לגבי הגבלת האשראי לנדל"ן אמר: "זה משפיע על התחלות הבנייה, על המשקיעים הפרטיים. פה אולי נראה האטה".