חברת הנדל"ן חשבה שהצליחה למצוא קרקע בחצי מחיר, אך התברר שנפלה קורבן לתרמית

תקנת השוק במקרקעין היא הסדר משפטי שנועד להגן על רוכש שנקלע למעשה מרמה ו"רכש" את המקרקעין ממי שאינו בעליהם. לצורך הוכחת תקנת השוק במקרקעין יש לעמוד במספר קריטריונים מצטברים: המקרקעין מוסדרים (רשומים בטאבו),הרוכש בדק את הרישום בטאבו והסתמך עליו בתום לב והרכישה נעשתה בתמורה מלאה. קריטריונים אלה נועדו, כאמור, להגן על הרוכש ולשמור על אמינות מרשם המקרקעין. 

דרישת תום הלב המוזכרת לעיל, משמעותה היא כי הרוכש האמין בליבו שזכותו של מוכר המקרקעין אינה מוטלת בספק, ובמקרה בו התעורר חשד באשר לזכויות אלו והרוכש "עצם עיניים" ונמנע מלברר הדבר, ייתכן כי תישלל ממנו חזקת תום הלב.

במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי שדן בסוגיית תקנת השוק במקרקעין בעסקה שנעשתה במרמה.

נסיבות המקרה:

לאחר מות בעלי מקרקעין במרכז הארץ, המקרקעין נרשמו על שם המוכר מכוח צו ירושה שהתברר בדיעבד כמזויף. לאחר מספר חודשים מכר האחרון את המקרקעין שקיבל במרמה לחברת נדל״ן.

יורשי המנוח טענו כי המקרקעין נגזלו מהם ונמכרו לחברה במרמה, וביקשו מבית המשפט ליתן צו מניעה זמני האוסר לבצע עסקאות או שימוש כלשהו במקרקעין, עד להכרעה בשאלת הזכויות במקרקעין. לטענת היורשים, מאחר שעסקינן במעשה מרמה, על החברה להוכיח כי עומדת לה הגנת תקנת השוק. לטענתם, תנאי תקנת השוק אינם מתקיימים בענייננו, מאחר שהתמורה שהתקבלה בגין המקרקעין הייתה נמוכה משמעותית משווי השוק, דהיינו, כמחצית משווי הקרקע.

בעוד שהחברה רכשה את המקרקעין בתמורה לסך של 1,500,000 ₪ נקבע כי השווי האמיתי של המקרקעין גבוה פי שניים, כלומר 3,000,000 ₪, ולכן בנסיבות אלה תמורה זו אינה יכולה להוות תמורה ממשית. עוד נטען, כי החברה לא עמדה בחובת תום הלב המוטלת עליה מאחר שלא התנהל מו״מ אמיתי בקשר עם העסקה. היורשים טענו כי החברה הזדרזה לרשום את המקרקעין על שמה ולצורך זה היא שילמה את הפרשי מס השבח שחלו על המוכר, וגם מכך יש ללמוד על חוסר תום לבה.

חברת הנדל״ן ובעלי החברה טענו כי תנאי תקנת השוק מתקיימים במלואם בעניינם, שכן המקרקעין היו רשומים על שמו של המוכר במרשם המקרקעין, ולכן לא הייתה כל סיבה לחשוד בכשרות זכויותיו של המוכר, מה גם שלא הוטלה עליהם החובה לבצע בדיקות ביחס לטיב רישום הזכויות, משאלו עברו את ביקורת הגורמים המוסמכים. לטענת החברה, הואיל והמוכר הסתבך בשוק האפור והיה זקוק לכסף נזיל באופן מידי, הוא הציע לה לרכוש את הנכס במחיר אטרקטיבי ואין בעובדה זו כדי ללמד על פגם בהתנהלותה. לטענת החברה ובעליה גם הם נפלו קורבן למרמה, ואף הוסיפו וטענו כי הייתה זו אשמתם של היורשים שלא פעלו במשך כ- 15 שנים לרישום הזכויות במקרקעין מכוח הצוואה. עוד טענה החברה כי לפי הערכת השמאי מטעמה, מחיר הרכישה היה מחיר הגיוני וגבוה ולמעשה מדובר בעסקה גרועה מבחינתה, שכן ברמת הסיכון של הקרקע מדובר ברווחיות מזערית.

החלטה:

בית המשפט המחוזי פסק כי החברה אינה זכאית להגנה מכוח תקנת השוק, שכן תקנת השוק לא התקיימה בעניינה, וכי יש להעדיף את זכויות היורשים בנכס.

בית המשפט קיבל את טענת היורשים לפיה גובה התמורה שהתקבלה היה נמוך משמעותית משווי המקרקעין ואינו מהווה תמורה ממשית. עוד נקבע, כי אכן רשויות המס הודיעו לחברה כי שווי המקרקעין גבוה משמעותית ממחיר הרכישה (פי שניים!),והחברה לא זו בלבד שלא השיגה על קביעה זו – אלא התנדבה ושילמה את הפרש מס השבח שהושת על המוכר עקב הכפלת שווי המקרקעין.

בית המשפט הדגיש כי היה מוטל על החברה לחשוד במספר עניינים, שהיו אמורים להדליק אצלה "נורה אדומה": ראשית, עסקינן במכר תכוף, ושנית הסכום לא הלם את שווי הקרקע; בנוסף, המוכר ביקש לקבל את התמורה במזומן עקב חובות לשוק האפור, והיה בכך כדי לעורר חשד מסוים מצד החברה. נסיבות אלה, כמו גם התעלמותה של החברה מנורות אזהרה בולטות אחרות שהתעוררו במהלך העסקה ולפניה, מובילות למסקנה כי החברה לא פעלה בתום לב. 

עוד נקבע כי החברה נהגה בחוסר תום לב מאחר ששילמה את הפרשי מס השבח שהוטלו על המוכר במטרה לזרז את רישום המקרקעין על שמה, וגם מכך יש ללמוד על חוסר תום לבה.

בית המשפט ציין כי בהתאם להלכה – תום הלב צריך להתקיים עד לסיום הרישום, ולכן הייתה משמעות גם לנורות אזהרה שנגלו לחברה ובעליה אף לאחר חתימת ההסכם.

מטעמים אלה ואחרים מצא בית המשפט להיעתר לבקשת היורשים, וקבע כי המנוח היה ועודנו הבעלים החוקיים של המקרקעין וביטל את כל הרישומים שנעשו לטובת החברה.

מסקנה, במקרים בהם לא עלה בידי הרוכש להוכיח כי התקיימו בעניינו דרישת התמורה ודרישת תום הלב הקבועות בתקנת השוק במקרקעין, הוא לא יוכל להנות מהגנת תקנת השוק. 

(תא (מרכז) 35561-03-16 דניאלי אלגזי ואח׳ נ׳ שולומוב ואח׳, (10.05.2022))