זהירות: כך עלתה התנהלות משפטית לא נכונה מאות אלפי ש' למוכרי דירה

פיצוי מוסכם יסודו בהסכמת הצדדים בעת כריתת החוזה, שבקרות מקרה המוגדר מראש בהסכם יהיה זכאי הצד הנפגע לפיצוי עליו הוסכם מראש, ללא תלות בהוכחת קיומו של נזק ובשיעורו. בכך תורמת תניית הפיצוי המוסכם ליעילות ולוודאות ביישום הסכמים, ומהווה אמצעי לתמרץ מפר פוטנציאלי לקיים את חיוביו החוזיים.

ככלל, יפסוק בית המשפט את הפיצוי המוסכם, אף אם לא הוכח קיומו של נזק עקב ההפרה, ואף אם יוכח שהנזק שנגרם בפועל נמוך מהפיצוי. חרף זאת, בית המשפט קבע כבר בעבר, כי הוא רשאי להתערב בגובה הפיצוי המוסכם ולהפחיתו, אם הוא נקבע "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". ניסוח גורף של תניית פיצויים מוסכמים, ללא הבחנה בין הפרה 'קלה' ל'חמורה', יכול ללמד לכאורה על היעדר אותו יחס סביר ולאפשר התערבות שיפוטית.

במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם יש להפחית את הפיצוי המוסכם, מקום שתניית הפיצוי נוסחה כתנייה גורפת, על אף שטענת ההפחתה לא עלתה כלל בכתב הטענות?

נסיבות המקרה

ענייננו בהסכם למכירת דירה הממוקמת בגבעתיים, אשר העלה שתי מחלוקות בין הצדדים להסכם. המחלוקת הראשונה נוגעת לכך שלפי ההסכם, התחייבו המוכרים לתקן את רישום הבית המשותף, כך שהרישום ישקף את תוספת הבנייה שבוצעה על-ידם ואת החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף עד למסירת החזקה, אך הם לא עמדו בהתחייבות זו.

המחלוקת השנייה נוגעת לכך שהמוכרים הצהירו כי אין בדירה ליקויים, נזילה או רטיבות, אלא שבחורף הראשון שלאחר מסירת החזקה בדירה לקונה, התגלתה הרטיבות וליקויים נוספים. על רקע זה טוענת הקונה כי המוכרים הפרו הפרה יסודית את הצהרתם בהסכם המכר שאין בדירה נזילות או רטיבות, ואת התחייבותם לתיקון הרישום כנדרש ובמועד. לכן תובעת הקונה לחייב את המוכרים בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר בסך 359,000 שקלים.

המוכרים טוענים מנגד, כי תיקון הרישום התייחס רק לתיקון תוספת הבנייה על פי היתר הבנייה הקיים, וכי הם כלל לא ידעו על הליקויים בדירה. עוד טוענים המוכרים כי הפיצוי המוסכם בחוזה מוגדר כתניה גורפת, בלא אבחנה בין הפרה קלה להפרה חמורה, וכי בענייננו לא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. על כן, טוענים המוכרים להפחתת הפיצוי המוסכם.

החלטה

בית המשפט קבע כי באשר לתיקון הרישום, המוכרים עמדו בהתחייבותם, שכן לפי לשון החוזה, התחייבות המוכרים לתיקון רישום הבית המשותף הייתה לתיקון תוספת הבנייה על פי היתר הבנייה הקיים, ולא לתיקון החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף. באשר למחלוקת לגבי תיקון הרישום, בית המשפט קיבל את טענת הקונה וקבע כי המוכרים אכן ידעו והיו צריכים לדעת על ליקויי הנזילות והרטיבות בדירה.

באשר לבקשת המוכרים בדבר הפחתת הפיצוי המוסכם, קבע בית המשפט כי טענה שהפיצוי אינו עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לראותו כתוצאה מסתברת של ההפרה, צריכה להיטען במפורש על ידי המפר, ומקום בו לא הועלתה הטענה בכתבי הטענות אין להידרש לה והמפר יעמוד בפני תוצאה שהפיצוי המוסכם ייפסק במלואו.

אומנם נכון הוא כי תניית הפיצוי המוסכם מנוסחת כתנייה גורפת, ולכן חשופה לביקורת שיפוטית, אלא שכתבי הטענות הם שגודרים את המחלוקת. בהיעדר כל טענה בכתבי הטענות של המוכרים בדבר היות תניית הפיצוי תנייה גורפת ולהתערבות בית המשפט בשיעורה, אל לו לבית המשפט להרחיב את יריעת המחלוקת מיוזמתו ולהתערב בתניית הפיצוי המוסכם.

לאור האמור, משהפרו המוכרים את הצהרתם ואת התחייבותם, עת הצהירו שאין בדירה ליקויי רטיבות ונזילות ולא ידוע להם על פגם נסתר, ובאין בדל טענה מצד המוכרים בכתבי הטענות להפחתת הפיצוי המוסכם, אין בידי המוכרים לטעון שאין תוקף לתניית הפיצוי המוסכם. זאת גם אם על פניה היא מנוסחת כתנייה גורפת שאינה מבחינה במידת חומרת ההפרה.

ה"פ (ת"א) 3949-10-19 אברהם גיל נ' עינת ברכה מרון ליפשיץ (נבו 9.5.2022).