חשיפה: "התקן הירושלמי" - 18% רווח יזמי בפינוי בינוי, 25 מ"ר לדיירים

פרסום ראשון: הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים מבקשת ליצור ודאות על ידי הגדרת מדיניות ברורה בתחום ההתחדשות העירונית בעיר בפרמטרים העיקריים שבתקן 21 (התקן השמאי לפיו יש לבדוק כדאיות כלכלית של מיזמי פינוי בינוי ),תוך שהיא אינה מקבלת חלק מהמלצות התקן שפרסם לאחרונה השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני. כך, על פי המדיניות החדשה שמקדמים ראש העירייה משה ליאון ומהנדס העיר יואל אבן, בגיבוי של יושבת ראש הוועדה המחוזית הטרייה שירה תלמי באבאי, יעמוד הרווח היזמי המינימלי בפרוייקטים של התחדשות עירונית בעיר על 18%, ולא על 16% כפי שהמליץ לאחרונה עיני בטבלה שפרסם.

עוד תכלול המדיניות הירושלמית, חיוב של הגדלת דירות התמורה – הדירות החדשות שמקבלים הדיירים הוותיקים במתחמי ההתחדשות, ב-25 מ"ר, כך שבתחשיב השמאי לפרויקט יחושב הרווח היזמי לפי מדיניות תמורה זו (זאת בעוד שלפי התקן החדש, בהיעדר מדיניות תמורות ברורה על השמאי להציג "טבלת רגישות" בה מוצג הרווח היזמי הנובע משלוש מדרגות תמורה - 0, 12 ו-25 מ"ר). ולבסוף, מחייב התקן הירושלמי את היזמים בהקמת קרן תחזוקה אשר תממן את הוצאות התחזוקה של הדיירים הוותיקים למשך עשר שנים מיום האכלוס, בעוד שבתקן מצויין 5-10 שנים, ללא הכרעה חד משמעית בנושא.

פרטים אלה נחשפו במהלך אירוע שולחן עגול שערך אתמול (ב') מרכז הנדל"ן במלון ענבל בירושלים בהשתתפות עשרות יזמים, ובשיתוף חברת המימון לידר טופ קפיטל . בארוע, שהתמקד במדיניות ההתחדשות העירונית של ירושלים, השתתפו ראש עיריית ירושלים משה ליאון, יושבת ראש הוועדה המחוזית ירושלים שירה תלמי באבאי, מהנדס העיר יואל אבן ומנכ"ל חברת המימון החוץ בנקאי לידר טופ קפיטל, פולי טטרו.

מיליון וחצי תושבים עד 2040

בדבריו, אמר ראש העירייה ליאון כי עד סוף 2022 צפויה הוועדה המקומית ירושלים להנפיק היתרי בניה עבור 6,000 יחידות דיור, לאחר שבששת החודשים הראשונים הונפקו היתרים עבור כ-3,000 דירות. "את שנת 2021 סיימנו עם 4,400 התחלות בנייה. ואת 2022 נסיים עם 6,000 יחידות דיור וגם את 2023. זו זריקת מרץ ענקית לירושלים. אנחנו מגדילים את ההיצע אבל הביקוש גדול מאוד. זוגות צעירים שרוצים להתגורר בעיר, בנוסף לכך העיר קולטת עליה מכל העולם".

צפי של קצב גידול האוכלוסיה בעיר ניתן היה למצוא בטבלה שהציג מהנדס העיר יואל אבן, לפיה במהלך 20 השנים הקרובות צפויה העיר לצמוח בכחצי מיליון תושבים, דבר שיעמיד את היקף האוכלוסייה בה על כ-1.5 מיליון איש. "בעשרים שנה ירושלים צריכה לגדול בהיקף של כל תל אביב".

לדברי ליאון, "בראש סדרי העדיפויות נמצאת מהפכת הבניה בירושלים, גם של דירות וגם של משרדים. בכל 'יום ירושלים' אנחנו בוכים על ההגירה השלילית מהעיר, אך היא נובעת מכך שהרבה זמן לא בנו. ברגע שאתה לא בונה דירות בעיר שבה האוכלוסייה גדלה, מחירי הדירות עולים, ותושבים מחפשים מקומות אחרים לגור בהם, לכן צריך לבנות כמה שיותר,  לצד דאגה לתעסוקה ותחבורה".

עוד אמר, "כשאתה בונה כזה דבר, אתה צריך קרקעות, מספר הקרקעות בירושלים נמוך, לכן אנחנו מתמקדים בהתחדשות עירונית. אתה לא יכול לצופף את העיר בלי שאתה פותר את בעיות התנועה. כיום משתמשים ברכבת הקלה 250 אלף וגם הכבדה 250 אלף ביום. ביום שבו נפתח את הקו הבא, מגילה ועד הר הצופים, יעלה מספר המשתמשים ברכבת הקלה מ-250 אלף לחצי מיליון. לכן אני אומר שירושלים היא הראשונה שתצא מהפקקים".

"הצורך הוא אישור 10,000 יח"ד בשנה"

לדברי יו"ר הוועדה המחוזית שירה תלמי באבאי, אשר נכנסה לפני ימים ספורים לתפקידה (לאחר ששימשה במשך שנים רבות כמתכננת המחוז),"ירושלים בתוך מהפכה. מבחינה תכנונית של לוחות זמנים, על התוכניות המאושרות היום התחלנו לעבוד לפני ארבע שנים.

באבאי הזכירה את הבעיות בשטחים הפתוחים בעיר: "ועדות התכנון קבעו שלא נכון לפגוע במערב ובשטחים הפתוחים כי נפגע ברקמה חשובה, ריאות פתוחת של כל המדינה. בסופו של דבר תהיה קטסטרופה בריאותית בשטחים הפתוחים מחוץ לעיר. איך מחלצים את ירושלים מסטגנציה? יש בעיה עם שטחים פתוחים להיבנות החוצה, ותפיסות עולם שימוריות לא אפשרו לבנות פנימה".

"הצורך הוא לאשר 10,000 יח"ד בשנה, בעוד בעבר אישרו 3,000. אנחנו מרגישים שאנחנו חייבים לעשות למען העיר כדי לפתח אותה. לאחר שבעבר חברי הוועדה היו שמרנים לגבי יזמים. זה הגיע לשיא בהולינלנד. כמה שפחות זכויות יותר טוב. לא נעשה טעויות. אם נאשר מגדל גבוה יכול להיות שטעינו. הפחדים האלו הובילו את הוועדה המחוזית. בשינוי שמתרחש עכשיו אפשר לדבר על יופי, על חזון ואמונה.  בעסקים כרגיל אנחנו רואים עלייה דרמטית, לא מתכוונים להפסיק את העלייה, המשימה שלנו להגיע לאישור של 12 אלף יח"ד".

"בהתחדשות עירונית אין מחנק אשראי"

מנכ"ל לידר טופ קפיטל פולי טטרו נשאל על החסם אשר מעיב כיום על שורה ארוכה של פרוייקטים, בעיית מחנק האשראי אשר התהוותה בעקבות הוראות בנק ישראל לבנקים בתחילת השנה לצמצם את חשיפתם לנדל"ן, והשיב: "יש לנו לא מעט פרויקטים בירושלים, עם יזמים טובים שמקבלים שיתוף מלא מאגף התכנון ומהעיירה. ברבעון האחרון הבנקים עצרו את היקפי המימון, אך כאשר מדובר בהתחדשות אין עלויות קרקע, ולכן אין ליזם הוצאות גבוהות עד לשלב ההיתר. דווקא בפרויקטים מהסוג הזה אין מחנק אשראי".

עוד אמר כי "הבנקים יודעים לתת פתרונות וגם אנחנו. אבל קיבלנו עשרות פרויקטים שבנקים לא קיבלו. אצל החוץ בנקאיים מחנק אשראי לא יהיה. גם בעיר ירושלים,  ואני לא מכיר יזם שמסתובב בלי כסף".

"יש פטור מלא מהשבחה, מצפים לתמורה ציבורית"

מהנדס העיר יואל אבן אמר ליזמים שנכחו במקום כי "ירושלים נמצאת במקום של תל אביב בימי אחוזת בית, מבחינת היקף ההשקעה בעיר. בסופו של דבר מדובר בחזון שמאפשר להקים עיר ואתם השותפים הכי גדולים לעשייה. ירושלים מפוצצת ביוזמות התחדשות עירונית .  זו רק ההתחלה, והיא הולכת לגדול בעוד 20 אלף תושבים, רק מהתחדשות עירונית.

הוא ציין גם את הפטור המלא מהיטל השבחה שחל בעיר: "ירושלים קיבלה החלטה לתת פטור מהשבחה במרבית אזורי העיר. שאלו אותנו, איך אתם מוחקים מיליארדים? רוב האזורים בעיר קיבלו פטור מלא, למעט  אזורים היסטוריים, שגם קיבלו פטור חלקי מהיטל השבחה, וההשבחה רק הולכת וצומחת. כשאנחנו מפתחים יוזמות ואומרים ליזמים להשקיע ולהוציא היתרים. כשיזם נכנס להתחדשות עירונית, הוא יעשה עוד פרויקט שעליו כן יקבל את ההשבחה.

"כנגד זה אנחנו מחייבים קרן תחזוקה לעשר שנים לדיירים הוותיקים, וקבענו גם מדיניות מטלות ציבוריות כחלק מהפרויקט. כשאנחנו נותנים פטור מלא אנחנו מצפים לראות מטלות ציבוריות. אנחנו מצפים מהיזמים להכניס את זה לתקן. זה יחושב בתוך ההליך".לדברי אבן, העיר רואה חשיבות מיוחדת בקידום ההליכים בשיתוף הדיירים ותוך התחשבות בצרכיהם. "אנחנו חושבים על משולש הזהב - יזמים, עירייה, תושבים. הדיירים הם חלק מהמשחק. המטרה היא לא רק להחתים, אלא גם להציג תוכנית טובה. יזמים שמפעילים לחץ בלתי סביר לא נשתף איתם פעולה".