המימד האנושי: "דייר שמסרב לחתום הוא לא בהכרח דייר סרבן" – הדרך לפתרון

נ', תושבת מרכז הארץ, העמידה לחברה היזמית שביקשה לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין המגורים שלה, תנאי בל יעבור לחתימתה על הסכם ההתקשרות עמה: קבלת שטח תמורה גדול בארבעה מטרים ממה שהוצע לה בתחילה. ניסיונות השכנוע של משפחתה ושכניה כמו גם של היזם עצמו לא הועילו, ודרישתה הזניחה משהו הביאה ל"הקפאת" הפרויקט למשך חודשים ארוכים בשל אי-השגת הסכמה מצד "הרוב הדרוש" מקרב בעלי הדירות.

כל מי שמעורב בפרויקטים של התחדשות עירונית מכיר את הסיטואציות מהסוג הזה. לצד אתגרי תכנון ושלל משוכות ביורוקרטיות, אחד החסמים הבולטים בענף הוא הגורם האנושי, אשר בא לידי ביטוי בשלב מוקדם מאוד על ציר הזמן – בעת קבלת הסכמות הדיירים, עוד לפני שהפרויקט אפילו יצא לדרך.

ניסיונותיו הנמרצים של המחוקק בשנים האחרונות לתת מענה לתופעת הדיירים הסרבנים, העלו לדיון ציבורי את אותם בעלי דירות "נעדרי חוש סולידריות", ויצרו את הרושם כאילו רוב הדיירים שמעכבים פרויקטים עושים זאת ממניעים לא טהורים. ואולם, בשטח עצמו המצב מורכב בהרבה, כשרבות מההתנגדויות מצד דיירים הן לגיטימיות למהדרין – מבעלי דירות שחוששים להפקיד את הנכס היקר ביותר שלהם בידיו של יזם, או קשישים שעבורם עזיבת סביבת המגורים המוכרת לצורך ביצוע הפרויקט היא גזירה קשה מנשוא.

במציאות זו, על מנת להביא את הפרויקט הנכסף אל קו ההתחלה, חברות הנדל"ן העוסקות בתחום ההתחדשות העירונית נדרשות לפתח כישורים ומיומנויות מיוחדים שיסייעו להן לצלוח מכשולים אנושיים אלה, כישורים אשר חורגים בהרבה מתחום ההתמחות המקורי שלהן בייזום ובבנייה.

מקצוע נפרד – מומחיות נדרשת

מי שלקחה את הנושא הזה ברצינות יתרה היא חברת דמרי התחדשות עירונית , זרוע ההתחדשות העירונית של ענקית הייזום והבנייה קבוצת י.ח דמרי. מכוח פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית – הן בפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 והן במיזמי ענק של פינוי-בינוי – דמרי התחדשות עירונית מכירה מקרוב את סוגיית הסרבנות בקרב דיירים ואת השפעתה המכרעת על סיכויי המיזם לצאת לדרך.

"כל הנושא של התנהלות מול הדיירים זה משהו שיזמים חייבים להתמחות בו", קובע עו"ד רועי אברהמי, מנהל פרויקטים בדמרי התחדשות עירונית . "מדובר בהתמחות הכרחית בעולם ההתחדשות העירונית, שבמידה רבה עומדת בנפרד מכל האספקט היזמי והנדלני, מעבר לשליטה בהיבטים תכנוניים, משפטיים וכלכליים. זה כולל היכרות מעמיקה עם דיירי הפרויקט, לרבות טיפוח קשרים אישיים איתם ועם בני משפחתם. זה אומר להכיר את הרגישויות של כל אחד מהם, את הדינמיקה הפנימית בין השכנים ואת המאפיינים הייחודיים של כל בניין – לא מדובר בסיסמאות אלא בשגרת עבודה המאמינה שאותו בעל דירה הוא שותף שלי בפרויקט, הקרבה הזו בינינו היא הכרחית לשמירה על פרויקט בריא ומוצלח".

הדמיה של משה שרת 60 (קרדיט להדמיה: pitom)

אז איך אתם מתמודדים עם דיירים שמסרבים לחתום?

"כל דייר או דיירת הם עולם ומלואו, ולכן גם מנעד הפתרונות הוא רחב ומותאם אישית לכל אחד – ובתנאי כמובן שעיקרון השוויון בין הדיירים נשמר. כך למשל, החשש של קשישים ממעבר דירה גובר פעמים רבות על שיקול הנוחות והשיפור באיכות החיים שבהוספת מעלית לבניין. לכן, תמהיל התמורות שאנחנו מציעים להם מגוון: לפעמים זה שתי דירות תמורה קטנות במקום אחת גדולה; דירת תמורה קטנה לצד מתן ההפרש במזומן; או מעבר לדירה קטנה בפרויקט אחר של החברה. בסופו של יום, אנחנו משתמשים בכל הכלים האפשריים כדי לספק פתרונות לדיירים, מתוך הנחת העבודה שב-99% מהמקרים – הדרישות שלהם מוצדקות".

אם במרבית הפרויקטים אירוע כמו זה של הדיירת מפתיחת הכתבה היה מביא ל"פיצוץ", העובדה שהוא התגלגל לפתחה של דמרי התחדשות עירונית מסבירה אולי את סיומו הטוב: "ארבעת המטרים הנוספים היו קריטיים עבור הדיירת כי היא רצתה מטבח גדול ומרווח", אומר אברהמי. "כשהבנו מה עומד מאחורי הדרישה שלה, הפגשנו אותה עם האדריכל של הפרויקט, ובתוך זמן קצר הבעיה נפתרה: שינוי תכנון הפנים של הדירה הביא לכך שהיא קיבלה את המטבח המאוורר שרצתה וכך המאבק שלה על המטרים הנוספים הסתיים והיא חתמה על הסכם התמ"א".

בפרויקט אחר של דמרי התחדשות עירונית , ברחוב הזוהר בשכונת בבלי בתל אביב, השיגה החברה את חתימותיהם של 100% מהדיריים בתוך שבועיים בלבד מכנס החתימות הראשוני – פרק זמן חריג בענף. ואולם גם שם נדרשה החברה לערוך מקבץ פגישות אינטנסיבי עם אחת הדיירות בבניין, בת למעלה מ-70, אשר חששה לתת את ידה להריסת הבניין.

"התחייבנו לעזור לה באריזת הדירה הישנה ובפריקת הציוד בדירת הביניים ולאחר מכן גם בדירה החדשה", משחזר אברהמי; "הצמדנו לה הנדי-מן שיתלה עבורה את התמונות והטלוויזיה בכל מעבר דירה; ואפילו הצענו עזרה בהעברת החשבונות על שמה בעירייה וברשויות השונות. המעטפת התומכת הזאת והנכונות להקשיב, הן ששיכנעו אותה ואת בני משפחתה, שהיו חלק מהפגישות, להירתם לפרויקט הזה".

בפרויקט אחר, דייר שהתגורר בקומה העליונה בבניין הישן לא רצה שבתום הבנייה דיירים אחרים "יגורו מעליו". אחרי משא ומתן קצר וממוקד הסכימו בדמרי התחדשות עירונית , בתמיכת בעלי הדירות, להשאיר אותו בקומה העליונה גם בבניין החדש, אולם בדירה רגילה ולא בפנטהאוז, תוך התאמת שטחי התמורה שזכה להם כדי לשמור על איזון תמורות בין בעלי הדירות.

אנטיגונוס 5 (קרדיט הדמיה: pitom)

הקמת קליניקה ייעודית

"כבר ברור לכולם שבעסקאות התחדשות עירונית קיים שותף נוסף ומשמעותי לפרויקט - אותו שותף הוא לאו דווקא מקצועי בתחום, אך הוא בעל צרכים שונים ומגוונים והעדפות משתנות – כמובן שאני מתכוון לבעלי הדירות הוותיקים בפרויקט. חברות העוסקות בתחום הזה חייבות לייצר מומחיות בפתרון בעיות ברמה האנושית ולהקים "קליניקה" ייעודית אשר תפקידה הוא "קילוף" שכבות ההגנה של אותו בעל דירה "סרבן" והגעה לצורך האמיתי שלו ופתרונו, זאת על מנת שפרויקטים מורכבים אלו יוכלו להתקדם בקצבים מהירים ויעילים במיוחד. בנוסף לכך ולא פחות חשוב, אנחנו בדמרי התחדשות עירונית מקפידים מאוד שבעלי הדירות בפרויקטים שלנו יבואו במגע אך רק איתנו ולא עם גורמים חיצוניים כאלה ואחרים כגון מתווכים, מחתימים וכו'. קשר ישיר ובלתי אמצעי בין החברה לבין בעלי הדירות היא תמיד הדרך הנכונה להשגת המטרה, הגעה להבנות וצמצום פערים.

"בסופו של דבר, אין תחליף להכרת הפרויקט על בוריו, לרבות היחסים בין הדיירים וההעדפות האישיות שלהם. זה דורש לא רק להיות יזם נדל"ן אלא להיות מעין פסיכולוג. כמובן שיש דיירים שצריכים ליווי יותר אישי ואוזן קשבת, ויש כאלה שפחות, והחוכמה היא לאתר בשלב מוקדם את הראשונים ולטפל בהם ביעילות. כל זה נובע מההבנה שדייר שמסרב לחתום הוא לא בהכרח 'דייר סרבן' שפועל מתוך גחמה לא רציונלית. תמיד צריך לזכור שהדיירים האלה, גם העקשנים מביניהם, הם אלה שימשיכו לחיות בפרויקט, והם שותפים שלנו לדרך".

לחצו כאן לאתר דמרי התחדשות עירונית