מידרוג מותירה את דירוג שיכון ובינוי נדל"ן על A1 ומשנה האופק מיציב לחיובי

חברת מידרוג האשראי מידרוג הודיעה שהיא משאירה את דירוג האשראי של חברת שיכון ובינוי נדל"ן בדירוג A1.il כפי שהיה עד כה. בנוסף לכך שינתה מידרוג את אופק הדירוג של שיכון ובינוי מיציב לחיובי, זאת על רקע צפי לשיפור בשיעורי הרווחיות הגולמית של פעילות ייזום הנדל"ן למגורים. 

יחד עם זאת, פעילות החברה בענף הייזום למגורים בישראל משפיעה לשלילה על הדירוג, כך להערכת מידרוג. בהודעה שפרסמה בנושא נכתב כי הסיכון בענף הייזום למגורים נובע מהישענותו על הליך השבחה ופיתוח ממושך יחסית של המקרקעין, המעלה חשיפה של המכירות ושל הרווחיות לתנודתיות בביקושים, ופוגם בנראות ההכנסות ותזרימי המזומנים, כתלות גם באזורי הפעילות. "הביקוש עלול לסבול מתנודתיות בשל השפעות אקסוגניות מעת לעת, כגון רגולציה המגבילה את הביקושים, לרבות על משקיעים בענף וכן השפעות מחזוריות כלכלית, כגון שיעורי ריבית ואבטלה".

באשר לתחום הנכסים המניבים, פעילות הולכת ובפיזור סקטוריאלי הכולל מעונות סטודנטים של אוניברסיטת תל אביב, מסחר, משרדים ודיור להשכרה. הנכסים המניבים רשומים בספרים בעלות של כ-1.1 מיליארד ₪, ומשוערכים בשווי הוגן של כ-2.2 מיליארד ₪. פעילות החברה בתחום הנכסים המניבים תורמת 30%-35% מהיקף הרווח הגולמי התזרימי של החברה, תורמת ליציבות הפעילות וממתנת את החשיפה למגמות שליליות בענף הייזום למגורים.

מידרוג מניחה כי היקף ה-NOI (כלל ההכנסות בניכוי הוצאות התפעול) מנכסים מניבים של החברה יתרחב מעט בשנים הקרובות עם הנבה מלאה והתייצבות של נכסים קיימים, וגידול מתון בצבר הנכסים המניבים בשנות התחזית. להערכת מידרוג, היקף ההכנסות מהצבר המניב (לרבות חלק החברה ב-NOI בגין נכסים המוחזקים ע"י חברות כלולות) יסתכם ב-170-150 מיליון ₪ לשנה בשנים 2022-2023.  

בהודעה העריכה מידרוג כי שיעורי הרווחיות הגולמית בגין הפרויקטים של החברה גבוהים ביחס לענף וזאת לאור צבר קרקעות היסטוריות אשר רשום במאזן על פי עלותו המקורית. בשנים 2019-2021 החברה רשמה שיעור רווח גולמי מפעילות ייזום של 24%-25% בשנה בממוצע, ולהערכת מידרוג צפוי גידול בשיעור הרווחיות ל-28%-30% בשנות התחזית 2022-2023. 

עוד נאמר בהודעה כי "ענף ייזום הנדל"ן למגורים מתבסס על ביקושים קשיחים יחסית מצד משקי בית בישראל. ביקושים אלו נשענים על צמיחת האוכלוסיה וכן על ביקוש לדירות מצד משקיעים כאפיק חסכון והשקעה הנשען על הביקוש לדירות לשכירות. היצע קרקעות זמינות לבנייה בישראל באזורי הביקוש מצוי במחסור מתמשך, אשר מוביל לעודפי ביקוש ולעלייה במחירי הדירות לאורך זמן".