תקן בעין הסערה: השוק מתקשה לעכל את התיקון הדרמטי של השמאי הממשלתי

תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין שקובע את האופן שבו יש לערוך שומה לבדיקת היתכנות כלכלית של פרויקט פינוי-בינוי, נכנס אתמול (ב') לתוקף יחד עם מסמך הרווח היזמי המינימלי הנלווה אליו - מסמך המציג את ערכי הרווח היזמי המינימלי עליהם ממליץ השמאי הממשלתי הראשי, בחלוקה לאזורים ברחבי הארץ.

את הליכי הכנת התקן ליווה ויכוח ציבורי נוקב, תוך שהשמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני סופג לא מעט ביקורת הן מצד יזמים והן מצד הקולגות בתחום שמאות המקרקעין. גם כעת, יממה לאחר כניסתו של התקן לתוקף, הדעות עדיין חלוקות.

"התקן החדש פתוח ליותר מדי פרשנויות"

באגף המבקר את התקן, נמצא שמאי המקרקעין ויו"ר לשכת השמאים לשעבר ארז כהן. לדבריו, " תקן תפקידו להיות פשוט ולא להיכנס לרזולוציות נמוכות. כאן נעשה בדיוק ההפך, ניסו להיות מאוד מדויקים אך מצד שני ישנם פתחים רבים לפרשנות ומחלוקות בין אנשי מקצוע.

"התקן מציג כמה עקרונות אשר אינם בהכרח מקובלים על ידי כל אנשי המקצוע, כמו סוגיית היטל ההשבחה שלא הייתה קיימת בתקן הקודם. באופן אישי לא כל כך ברור לי למה המאפיין נלקח בחשבון כחלק מהתקן כאשר במילא הסוגיות הללו הולכות למתווה של שמאי מכריע . מדובר בנושא במחלוקת שדווקא עליו יש מנגנון הכרעה די ברור. לטעמי הסוגיה הזו לא הייתה אמורה לקחת חלק בתקן הזה.

"דוגמה נוספת היא שאלת תמורות הדיירים. נכון שלעומת התקן הקודם יש התייחסות למצב של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו־25 מ"ר תוספת ולא רק ל־25 מ"ר כפי שהיה לפני כן, אך דווקא משום שהוא אינו קובע וטוען שיש להציג רגישות בכל מקרה לגופו, גם אם הגידור הזה נכון בתיאוריה, עצם העובדה שרגישות נלקחת בחשבון יוצרת מחלוקות גדולות. לטעמי יש כאן התערבות קצת בוטה מלמעלה במטרה להנמיך את המנוף כך שתוספת הזכויות תקטן והצפיפות תגדל".

"התקן לא צריך לקבוע את שיעורי הרווח"

בצד המחייב את התקן ניתן למצוא את השמאית הוותיקה דברת אולפינר, שמצדיקה את העובדה שבניגוד לגרסתו הקודמת – הפעם נמנע התקן מלקבוע שיעור רווח רצוי, ומסתפק בהפניה לטבלאות רווח מומלץ. "תקן לא צריך לקבוע ערכים של שיעור רווח, אלה דברים שמשתנים לאורך זמן. הרווחים בתקן המקורי שהשתתפתי בכתיבתו, לא רלוונטיים כיום מאחר שהסיכונים השתנו. כשכתבנו את התקן לא ידענו הכל ומסיבה זו כתבנו שהוא יעודכן תוך שנתיים. מאז דברים רבים התבהרו: ירידת הריבית המשמעותית הקלה על גיוס הכסף הקבלני והיזמי והמספרים הם לא כמו המספרים שהיו לפני שש שנים.

"התקן גם לא קובע עלות בנייה למטר מהסיבה שזה לא תפקידו ולא רלוונטי למהותו. תקן נועד לקביעת עקרונות וכללים מה השיקולים שצריכים להילקח בחשבון. מסיבה זו, הייתי סבורה שלא היה צריך לקבוע את שיעורי הרווח. יש קווים מנחים של השמאי הממשלתי המתייחסים לשיעור רווח סביר בפרויקט תוך התייחסות לגורמים השונים המשפיעים עליו.

"נקודה חשובה נוספת היא העובדה שנקבע שהמסמך יפורסם ויעודכן. אם למשל, החל ממחר אף אחד לא ירצה לקחת פרויקטים בתל אביב עם רווח מינימלי של 14% אז הוא יעודכן. צריך להבין שהעבודה על התקן החלה לפני ארבע שנים, לקח ארבע שנים להכין תיקון לתקן, לעומת זאת להכין עדכון מסמך לשיעורי הרווח לוקח כחודש. השמאי הממשלתי אוסף את כל הנתונים, מדבר עם כל הגורמים ושומע את אנשי המקצוע השונים. אנחנו רואים שיזמים לא זונחים פרויקטים גם עם רווח יזמי נמוך יותר.

האיזון בין כל הגופים, הגורמים ודרכי ההסתכלות השונות על הנושא צריך להגיע מהתכנון עצמו. התקן הוא כלי בידי רשויות התכנון כדי לראות שיש רווחיות מספקת כדי להמשיך ולהתקדם בפרויקט, הוא לא אמור להוביל את התכנון".

"נדרשת גמישות מירבית בהתאמת גובה הרווח היזמי"

לדברי שמאי המקרקעין אריה קמיל, "ככל שהתקן יוצר דיפרנציאציה ברווח היזמי לפי אזורי ביקוש בארץ וביכולת להקטין את צפיפות הבנייה, הרי צריך לקחת בחשבון מרכיב מהותי אחד: תהליכי התחדשות עירונית אורכים זמן ממושך. משמע – פרויקטים מסוג זה הם למעשה פרויקטים צופים פני עתיד, בהשפעת תמהיל רחב של משתנים כלכליים, תכנוניים ושמאיים.

"לכן, התקן יעמוד במבחן המציאות וניתן יהיה להעריך את התמורות שלו, הן לדיירים והן ליזמים, רק ממרחק הזמן ותוך גילוי גמישות מרבית בהתאמת גובה הרווח היזמי, התמורות לדיירים והמטלות הציבורית הנדרשות. ככל שהגמישות תהיה קיימת, ניתן יהיה לקדם מיזמים של התחדשות עירונית ולחילופין, במידה ולאו, כל שרשרת הערך במיזמי ההתחדשות תיפגע".

"התקן יביא לתוכניות שאינן ברות מימוש"

את עמדת היזמים בדיון מייצג מנכ"ל חברת הבניה צמח המרמן חיים פייגלין, המכהן גם כסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, שיעורי הרווח היזמי המינימלי שפרסם עיני בטבלאות הנלוות רחוקים מלהיות מספקים: "אלו שיעורים שמתאימים יותר לפרויקט שמתחיל בדו"ח אפס. כשהפרויקט נמצא בשלב יותר מתקדם, ההסכמים נחתמו, נמצאו מקורות מימון, יש היתר בנייה ואפשר לצאת לדרך. אך כאן אנו מדברים על חמש עד עשר שנים לפני שהפרויקט מתממש ומדובר בסך הכל בהפקדה של תוכנית, לפני הפקדה בפועל או דיון בהפקדה אפילו. אנחנו יודעים שהתהליכים הללו לוקחים שנים ואיתם מגיעה שחיקה אשר חייבת לבוא לידי ביטוי במרווחי ביטחון הרבה יותר משמעותיים מרווחיות ערב הקמת הפרויקט בפועל.

"מסיבה זו אני סבור שהערכים הללו יביאו להפקדה של תוכניות שמצד אחד הן לא ברות מימוש ומצד שני יעודד רשויות מקומיות להקטין מכפילים ולהטיל היטלי השבחה ומטלות ציבוריות. אם מסתפקים בשיעורי רווח כה נמוכים בשנים הראשונות של הפרויקט אפשר להטיל הכבדות נוספות. יש כאן החטאה של המטרה וסכנה שהמשאבים הרבים המושקעים ירדו לטמיון".