תקן 21 החדש נכנס לתוקף. הרווח היזמי המינימלי 14% בתל אביב ו-16% בגוש דן

לאחר אישור מועצת שמאי המקרקעין בתחילת החודש, התקן השמאי 21.1 שמיועד לשמש לבדיקת כלכליות של מיזמי פינוי-בינוי נכנס לתוקפו החל מהיום (ב'). בנוסף, נקבעו שיעורי הרווח היזמי: 14% בתל אביב, 16% בגוש דן - דרומית לנתניה וצפונית ליבנה, גבול מזרחי בכביש 40 ללא לוד ורמלה. גם ירושלים נכנסת תחת המספר הזה. ביתר האיזורים שיעור הרווח המזערי יעמוד על 17%.

השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני הוציא מסמך אשר יקבע את הרווח היזמי המזערי שעל בסיסם תיבחן הכדאויות הכלכלית של תוכניות פינוי בינוי ערב הפקדת התוכנית. הרווח היזמי מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שהוא לוקח על עצמו, עבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבור יגיע כפיו.

על מנת להגיע לשיעור רווח יזמי, כזה שיהווה תמריץ ראוי למימוש תכנית לפינוי בינוי, נדרש ציפוף (לעיתים קרובות מאוד משמעותי) של יחידות הדיור באותו שטח. עניין זה מהווה קושי תכנוני לא מבוטל. מאידך, ללא רווח יזמי ראוי, קיים סיכון ממשי כי התכניות לא תתממשנה.

במצב של חריגה מטה משיעורי הרווח האמורים מסכנת את מימוש הפרויקט. מסיבה זו, אין מגבלת מקסימום ברווחי הייזום. הערכים הקבועים כאן מבוססים על נתוני אמת שהתקבלו ממשרדי שמאי מקרקעין, שעוסקים בהערכות והכנת דו"חות לצורך ליווי בנקאי. למעשה, בנתוני השוואה שמגלמים את כלל שיקולי היזמים.

מספר נושאים נקלחו בחשבון בדיונים לקביעת הרווח היזמי בינהם: העובדה שמדובר בתוכניות פינוי בינוי , הסיכונים השונים של היזם ביחס למועד הקובע וביחס לסוג העסקה כמו גם חישוב כלל העלויות המוטלות על היזם מעבר לעלויות המחושבות בדו"חות האפס.

בנוסף, המסמך מתייחס לשיקול הדעת של השמאי ולסטייה המותרת: שיעור הסטייה הכולל לא יעלה על 2% מתחת ו 3% מעל הערכים הקבועים לעיל. בכל מקרה, הערך שיקבע יהיה שיעור הרווח המזערי לתכנית המסוימת, כמוסבר במסמך. הפרמטרים אשר יאפשרו סטייה מערכי המסמך: פטור מהיטל השבחה , גודל המיזם, שיעור הסכמות בעלים, סוג המיזם, מגבלות, דחייה, פינוי בעלי הדירות וצורך בקרקע משלימה.