שכירות ארוכת טווח קרובה מתמיד? היוזמה מבורכת, הביצוע לוקה בחסר

בצל ההתייקרות חסרת התקדים שהגיעה לקצב שנתי של כ 20%, כמעט כל תשומת הלב התקשורתית המופנית לשוק הנדל"ן מתמקדת במחירי הדירות, המקשים על זוגות צעירים להגשים את חלום קניית הדירה. ואולם מלבד רוכשי הדירות החדשות, פלח אוכלוסייה נוסף שחש היטב בעול המחירים המאמירים הוא ציבור שוכרי הדירות, המהווים כשליש מכלל שוק הדיור.

למען האמת, שוק השכירות החל כבר לספוג את עליות המחירים. לפי נתוני הלמ"ס ל-2021, מחירי השכירות עלו בשנה החולפת ב-3.3% בממוצע. בערים הגדולות הם הגיעו לרמות שיא שטרם נראו כאן: שכירת דירה בת 4 חדרים בתל אביב, למשל, תעלה כיום למעלה מ-7,200 שקל; ברמת גן היא תעלה 5,616 שקל, בראשון לציון 4,684 שקל; ובירושלים יצטרך השוכר להיפרד מדי חודש מ-5,105 שקל.

אף על פי כן, קיים עדיין פער גדול בין מחירי הדירות המאמירים לבין מחירי השכירות, ולפי כל ההערכות בשנה האחרונה הוא הוסיף לגדול משמעותית. אם מוסיפים לכך את מצבם של המשקיעים, שנאלצים כיום לשלם מס רכישה מוגדל ומתמודדים עם שחיקה גדולה בתשואה על ההשקעה – בתל אביב הגיעה התשואה לרמת שפל של 2% בממוצע – אזי די ברור כי עליות המחירים בשוק השכירות הן רק שאלה של זמן.

ֻ פינוי בינוי הדר יוסף. קרדיט: EVOLVE MEDIA. קבוצת גבאי

כך חושבים גם כלכלני בנק ישראל, לפי דו"ח שפרסם הבנק בחודש מרץ. בהתייחסם לפער הגדל בין קצב עליית מחירי הדירות לקצב עליית שכר הדירה, כתבו עורכי הדו"ח כי "פער זה יכול להצטמצם כתוצאה מירידת מחירי הדירות או כתוצאה מעליית מחירי השכירות. עליית מחירי השכירות נראית כתרחיש סביר (יותר) בטווח הקצר".

מקום לשיפור

על הרקע הזה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב קיבלה באחרונה החלטה עקרונית, לפיה על היטלי ההשבחה בפרויקטים לדיור לשכירות ארוכת טווח להיות נמוכים מגובה היטלי ההשבחה בפרויקטים המיועדים למכירה למגורים בשוק החופשי. מדובר בצעד חשוב שמשמעותו הגדלה לא מבוטלת של היצע הדירות להשכרה במחיר מפוקח. עם זאת, זהו מהלך יוצא דופן שמעיד על הכלל: שוק השכירות סובל כבר שנים מהזנחה מצד רשויות המדינה האמונות על שוק הדיור.

במציאות זו, מנסות כמה רשויות מקומיות – בדרך כלל מדובר ברשויות חזקות כלכלית באזורי הביקוש, המבקשות להשאיר את צעירי העיר והזוגות הצעירים בתחומן – ליצור כללי משחק חדשים ליזמים הפועלים בשטחן. הבולט שבהם הוא חיובם של היזמים להקצות דיור בר-השגה בפרויקטים שהם מקימים, לרוב בדמות דירות המיועדות להשכרה למשך שנים רבות ובמחיר מפוקח.

בודנהיימר 6-4-2 ת"א. קרדיט: VIEWPOINT. קבוצת גבאי

פרקטיקה זו זוכה ליחסי ציבור טובים אולם יש בה גם המון מקום לשיפור – בשני היבטים עיקריים. ראשית, כשאוסרים על יזם למכור דירות בפרויקט שבנה למשך 20 שנה, ועוד דורשים ממנו להשכיר אותן ב-40% הנחה על מחיר השוק – עלולים להציב אותו בפני שוקת שבורה, ולגרום לבעיה שמהווה משקולת על הפרויקט. מבחינה מימונית, שיווקית ותזרימית, לרוב יזמים יעדיפו למכור את הדירות בשוק החופשי .  

שנית, נראה כי הגורמים הרלוונטיים בעיריות לא ממש נותנים את הדעת על המועד שבו יוצאת הוראת ההקצאה של הדירות להשכרה. הוראה זו היא בדיוק מסוג הדברים שלא נכון לקבוע בשלב מאוחר של התכנון, אחרי שהיזם כבר השקיע זמן ומשאבים רבים בפרויקט. בפרויקטים שלא נמצאים בלב אזורי הביקוש, מהלך כזה יכול לבטל כליל את החישוב הכלכלי שהיזם הסתמך עליו בתחילת הדרך, ולסכן את עצם קיומו של הפרויקט.

לעבוד ביחד

חשוב שלזוגות הצעירים יהיו מגוון אופציות למגורים, אין חולק על כך. אבל כדי שאופציית השכירות תהיה ישימה ולא תפגע ביזמים ובשוכרים עצמם, השלטון המרכזי והרשויות המקומיות צריכים להירתם למשימה ולתרום למאמץ. למשל, על ידי מתן פטורים ליזמים מהיטלי השבחה , גם באזורי הביקוש (לפחות חלקיים) והקלות מיסוי נוספות.

בנוסף, צריך לאפשר הגדלה של זכויות הבנייה, באופן שגם למדינה יהיה אינטרס להרחיב את ההתחדשות העירונית. כל העניין פה הוא להיות יצירתיים, כדי שגם הרשות המקומית, גם היזם וגם שוכרי הדירות ייצאו נשכרים. ללא ערך מוסף מובהק יזמים תמיד יעדיפו לשווק את כלל הפרויקט בשוק החופשי ויחתרו לכיוון הזה. יש אינטרס גדול לרשויות ולמדינה שיזמים יפעלו מתוך רצון ותמריצים וייזמו מלכתחילה פרויקטים הכוללים בתוכם דירות לשכירות ארוכת טווח.

ולסיום, צעד מתבקש נוסף, שהוא גם פרקטי וגם מהותי: חובה לשתף את היזמים באופן מלא בתוכניות העירוניות לקידום דיור להשכרה. העיריות צריכות לעבוד עם היזמים. אם כל הצדדים המעורבים בענף ההתחדשות העירונית יעבדו ביחד, בשקיפות ובשיתוף, תוך יצירת תמריצים ליזמים ליצור פתרונות דיור לשכירות ארוכת טווח, אין סיבה שהשוק כולו לא ייצא נשכר.

כותב המאמר הוא הראל פרץ, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת גבאי