שינוי במגמה? לראשונה זה שנה וחצי - ירידה בסך העסקאות

אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר פרסם את סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון של 2022. ברבעון הראשון של 2022 נרכשו 31.2 אלף דירות בשוק החופשי, בדומה לרבעון הראשון אשתקד וירידה חדה של 23% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון אשתקד. בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות ברבעון זה על 34.9 אלף גידול מתון השוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה חדה בהשוואה לרבעון הקודם.

ברבעון הראשון של 2022, שהיה גם הרבעון המלא הראשון לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים (בסוף נובמבר אשתקד),נבלם הגידול המהיר במספר העסקאות בשוק החופשי (כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת) אשר נמשך מאז הרבעון האחרון של 2020 ועד הרבעון האחרון אשתקד. זאת לאחר רצף עליות בשיעורים של בין 29%-99% בחמשת הרבעונים שקדמו לו.

היציבות במספר העסקאות בשוק החופשי בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד הושגה על רקע גידול משמעותי במספר העסקאות בפריפריה לעומת ירידה במספר העסקאות באזורי הביקוש במרכז הארץ (למעט יציבות באזור רחובות). ). כך, בעוד שבמספר העסקאות בשוק החופשי באזור ב"ש נרשם גידול של 14%, באזור ת"א נרשמה ירידה של 12%.

כשיעור מסך העסקאות בשוק החופשי היוו העסקאות בפריפריה כ-44% (13.7 אלף דירות)  רמת שיא במשקל ב-20 השנים האחרונות. עם זאת, רמה זו גבוהה ב-1 נקודת אחוז בלבד בהשוואה לרבעון השני של 2017. לא מן הנמנע כי אילוצים כלכליים, בין היתר על רקע העליה החדה במחירי הדירות בשנה האחרונה, היו בין הגורמים שהביאו לגידול במשקל הפריפריה בסך רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי. 

בניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו בשוק החופשי, בולטים פערי המחיר בין המרכז לפריפריה. כך למשל, המחיר החציוני של דירה שנרכשה באזורי הביקוש במרכז הארץ עמדה ברבעון הראשון של השנה על 2.19 מלש"ח, גבוהה ב-61% מהמחיר החציוני בעסקאות שבוצעו בפריפריה.

בהשוואה היסטורית, סך רכישות דירה ראשונה ברבעון הראשון השנה, הן בהכללת הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי והן אלו שנרכשו בשוק החופשי בלבד, הגיעו לרמתן הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם אך לא מדובר בשיא בכל אזורי מיסוי המקרקעין. באזור חיפה למשל, מדובר בשיא רכישות, כאשר אלו הסתכמו ב-2,194 עסקאות, רמה הגבוהה ב-7% בהשוואה לשיא הקודם שנרשם ברבעון האחרון של 2021.

סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת " מחיר למשתכן ") ברבעון הראשון של השנה עמד על 3.7 אלף דירות, גידול של 14% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה מתונה של 1% בהשוואה לרבעון הקודם.  כשיעור מסך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון השנה עמד משקל הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי על 29%, גידול של 3 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועליה משמעותית יותר, של שבע נקודות אחוז בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד.

ירידה ברכישות המשקיעים לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר 2021, עלייה במכירות

רכישות המשקיעים ברבעון הראשון השנה הסתכמו בחמשת אלפי דירות, ירידה חדה של 60% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם וירידה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר אשתקד. 

לעומת זאת, ברבעון הראשון של השנה נמכרו 7.4 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. את הגידול במכירות המשקיעים ברבעון הובילו אזורי הפריפריה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד ב-2.5 אלף דירות, הירידה החדה ביותר ב"מלאי" זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בפילוח גיאוגרפי של מכירות המשקיעים נמצא כי בשישה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין נרשם גידול משמעותי במכירות המשקיעים, כאשר חמישה מתוכם הינם אזורי פריפריה.

תרשים 10: משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה (כולל

"מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד ברבעון הראשון השנה ב-2.5 אלף דירות, זאת לאחר גידול חריג של ארבעת אלפים דירות למלאי זה ברבעון האחרון אשתקד. ירידה חדה זו במלאי הדירות בידי משקיעים ברבעון הראשון השנה גבוהה משמעותית מאשר זו שנרשמה ברבעון שלאחר העלאת המס הקודמת ביוני 2015. כך, ברבעון השלישי של 2015 ירד מלאי הדירות בידי משקיעים בארבע מאות דירות בלבד, פחות מחמישית ירידת מלאי זה ברבעון הראשון השנה, שהינו גם הרבעון הראשון לאחר העלאת מס הרכישה האחרונה.

הירידה החדה ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון השנה מצאה ביטוי גם בירידה משמעותית בסך חיובימס רכישה מדירות להשקעה, כאשר אלו הסתכמו ב-736 מלש"ח, צניחה של 47% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2021,שעמד ברובו תחת השפעת הקדמת רכישות המשקיעים לפני העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר.

עלייה מתונה ברכישת דירות יד שניה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד

ברבעון הראשון של 2022 נרכשו 22 אלף דירות יד שניה, גידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עיקר הגידול במספר העסקאות נרשם באזורי הפריפריה, כאשר מנגד באזורי הביקוש במרכז הארץ נרשמה ירידה במספר העסקאות, למעט אזור ירושלים ששמר על יציבות.