לראשונה: תקן 21 - תקן השמאות בתוכניות פינוי בינוי לא ינקוב עוד בטווח מפורש של רווח יזמי

במסגרת התכנית של משרד המשפטים לעידוד מיזמי התחדשות עירונית : לראשונה תקן השמאות בתכניות פינוי בינוי (תקן 21) לא ינקוב עוד בטווח מפורש של רווח יזמי, אלא יפנה לסקר עדכני שיבוצע מעת לעת ע"י השמאי הממשלתי הראשי.

עשור לאחר שאושר התקן המקורי, והעלייה הניכרת בהיקפן של תכניות פינוי-בינוי להתחדשות עירונית, הוחלט על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים לעדכן את התקן ולהתאימו למגמות תכנון עכשוויות, תוך איזון בין האינטרסים של בעלי הדירות והיזמים. השינוי העיקרי בתקן, מכיר בצורך שלא לקבע שיעורי רווח ותמורה, המשתנים ממקום למקום ומזמן לזמן ומתוך רצון להותיר את השוק פתוח למו"מ ולאפשר לצדדים להתאים ביניהם את הנתונים המתקבלים מהתכנון, בשקיפות מלאה. יחד עם זאת, העדכון החדש יכלול הפנייה לסקר שיערוך השמאי הממשלתי הראשי בעניין הרווח היזמי, אשר יעודכן מעת לעת בהתאם לשינויים בשוק. נוסף על האמור, לראשונה כולל התקן החדש התייחסות להערכת המטלות הציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התכנית, קובע עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי ומכיר בצורך להביא בחשבון "קרן תחזוקה" שתאפשר לדיירים המקוריים להמשיך ולהתגורר בבניין שהוצאותיו החדשות גדלו באופן ניכר.

העדכון הסופי לתקן, כפי שאושר ע"י מועצת שמאי המקרקעין,  מובא לאחר עבודת מטה מאומצת של ועדה מקצועית, שמינתה מועצת שמאי המקרקעין, בהובלת השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, וביחד עם המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי),עו"ד כרמית יוליס, הרשות להתחדשות עירונית ושמאים פרטיים, ותוך היוועצות עם שורה של גורמים העוסקים בתחום. לצד אלה גם נעשתה פנייה לשמיעת הערות הציבור, ולאחר בחינת ההערות השונות והטמעת השינויים המתאימים הונח על שולחן מועצת שמאי המקרקעין תקן מעודכן (21.1) שיגביר את הוודאות במימוש מיזמים ושמותאם למציאות המתהווה בשטח.

התקן עודכן תוך ראיה קדימה ומתוך מחשבה כי לא ניתן לנבא בנקודת זמן נוכחית את התמורות הסבירות והראויות בתחום ההתחדשות העירונית, ומכאן שיש לנסחו באופן שישאיר אותו רלוונטי לפרק זמן ממושך. כמו כן, העדכון לוקח בחשבון את השוני הקיים בין פרויקטים ברחבי הארץ באשר לרווח ולביקוש הנשענים על מכלול פרמטרים ובהם, בין היתר, הסיכונים הכרוכים במיזם ספציפי במיקום ומועד מסוימים.

חלק א' של התקן נועד לסייע בהליך אישור תכנית חדשה להתחדשות עירונית במוסדות תכנון. חלקים ב' וג' בתקן, נועדו לסייע בבחינת עסקה המוצעת לבעלי דירות על ידי יזמים. העקרונות המנחים על בסיסם המליץ הצוות המקצועי לעדכן את התקן:

• מוסדות התכנון כגורם מוביל – התקן ממליץ למוסדות התכנון לקבוע מדיניות תכנון, אשר על בסיסה ניתן יהיה לבחון האם התכנון המוצע מייצר תמריץ ראוי למימושו, ובהתאם לקדם תכנית פינוי בינוי .

• שיעור הרווח היזמי (שיעור רווח המהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית) – בתקן הקודם נקבעו שיעורי רווח משתנים בהתאם לשלב במיזם. הניסיון לימד שטווחי הרווח שנקבעו לא עמדו בשינויי הזמן והמקום והם אינם רלוונטיים עוד. לפיכך, סוכם כי השמאי הממשלתי יפרסם מעת לעת סקר, אשר יקבל הפנייה מפורשת בתקן, ושייפרט את שיעורי הרווח המומלצים לפי אזורים שונים. יובהר כי התקן המעודכן מפנה לסקר אך מותיר לשמאי שעורך את חוות הדעת גמישות לסטות משיעורי הרווח הקבועים בו, תוך שינמק את קביעתו, בהתאם לפרמטרים שנקבעו בתקן. באופן זה, שיעור הרווח שיקבע לתכנית מסוימת יהיה רלוונטי למקום ולזמן ועל בסיסו ניתן יהיה לבחון האם התכנון המוצע מאפשר כלכלית את מימושו.

• התמורה לבעלי הדירות – בתקן הקודם מצוינת "תמורה מקובלת" לבעלי הדירות. עם השנים רשויות שונות קבעו תמורה לבעלים, שעל בסיסה חושב הרווח ואילו במקומות אחרים התמורה נקבעה לאחר מו"מ בין הצדדים. לאור זאת, בתקן החדש אין קביעה נורמטיבית, אלא הוראה שהתחשיב יעשה על פי הנורמה שנקבעה ברשות, ככל שנקבעה, ובמקום שלא נקבעה התמורה, יוצג התחשיב בטבלת רגישות. כך ניתן יהיה לראות, באופן שקוף, את הרווח המתקבל כתוצאה של תמורות שונות, ולאפשר לצדדים לנהל מו"מ כשכל הנתונים פרוסים לעיניהם. חשוב להדגיש כי התקן הוא בסיס נורמטיבי לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקט ומסייע למוסדות התכנון לעת קביעת זכויות הבנייה שיאפשרו את מימושו, אולם התקן אינו מחייב בכל הקשור להסכמים הפרטניים שנחתמים בין בעלי הדירות ליזם.

• הוצאות מוכרות – הניסיון לימד שיש מקום להכיר בהוצאות מחויבות במיזמים של פינוי בינוי . לפיכך, התקן החדש מפרט את אותן הוצאות לרבות אופן ההתייחסות אליהן.

רקע נוסף על השינוי בפועל לעומת התקן הקיים:

1. "טבלת רגישות" - התקן הקודם מציין שהתמורה המקובלת היא תוספת שטח, לדירה הקיימת של כ - 25 מ"ר. אך גם כאן הניסיון לימד ששינויי הזמן והמקום משפיעים על תמורה זו. לאור זאת, נקבע שתוצג "טבלת רגישות", שתציג את הרווח היזמי המתקבל בהינתן תמורות שונות לבעלי הדירות. כך, לראשונה, התקן נותן כלי ליזמים ולבעלי הדירות לנהל מו"מ, בשקיפות מלאה, על אפשרויות חלוקת הרווח המתקבל מהתכנון.

2. הקמת "קרן תחזוקה" – התקן החדש קובע רשימת הוצאות שיש להתחשב בהן בעת ביצוע הבדיקה הכלכלית. כך, לראשונה, התקן מכיר בעלויות תחזוקת השטחים המשותפים בבניין עבור בעלי הדירות המקוריים שיחזרו להתגורר במיזם החדש. זאת לאור החשיבות לסייע לבעלי הדירות הוותיקים להישאר להתגורר במיזם ולא להשית עליהם הוצאות כבדות מבלי שיש באפשרותם לעמוד בכך.

3. לראשונה, התקן מכיר גם במטלות ציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התכנית: כמו למשל, דרישת תכנית להקים גן ילדים בקומת הקרקע של הבניין.

4. היטל השבחה - לראשונה התקן קובע עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי.

מנכ"ל משרד המשפטים ויו"ר מועצת שמאי המקרקעין, עו"ד ערן דוידי: "שוק הדיור בישראל מחייב אותנו לעשות כל העת את ההתאמות הנדרשות לרוח התקופה. התקן המעודכן הוא דוגמה להתאמה שכזו  - שינוי קטן, שיש בו משום בשורה גדולה. התקן הוא כלי עזר מקצועי, עדכני ואחיד שיאפשר וודאות ובהירות עבור השמאים ויסייע להליכים יעילים יותר בתחום ההתחדשות העירונית. התקן המעודכן מביא לידי ביטוי את תפקיד משרד המשפטים כגורם המאזן בין האינטרסים של כלל השחקנים בתחום, ויאפשר לקדם באופן נרחב תכניות של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ".

אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי: "לאחר תהליך ארוך ומרתק של עדכון התקן, במסגרתו נוכחנו בנחיצות הרבה של העדכון, אני מברך על המוגמר ומייחל שאכן ישיג את מטרתו, להקל ולקדם מימוש מיזמים להתחדשות עירונית. בהזדמנות זו ברצוני להודות לשותפים הרבים לתהליך – מועצת שמאי המקרקעין, הרשות להתחדשות עירונית , יעוץ וחקיקה, מינהל התכנון , רשות המסים, שמאי מקרקעין ועוד. בזכות הרתמות של כולם למשימה חשובה זו, הגענו ליום בו מועצת שמאי המקרקעין אימצה את המלצת הצוות המקצועי ואישרה את התקן החשוב הזה".

בהתאם להחלטת מועצת שמאי המקרקעין, התקן יפורסם בד בבד עם פרסום המסמך של השמאי הממשלתי הראשי, בדבר הרווח היזמי הראוי בתכניות פינוי בינוי . התקן המעודכן יכנס לתוקף עם פרסומו.