רו"ח אריק גולדיאן מנכ"ל בונוס: "אי הוודאות מתחילה לשחוק את היזמים"

ארבל דר שותף מנהל, גרניט גיוס הון בנדל"ן שנתן הקדמה להרצאה: "אפשר לומר בצורה חד משמעית שעידן הכסף הזול תם. שני הגורמים המרכזיים לאינפלציה בקנה מידה עולמי שמביאים עד אלינו לענף הנדל"ן המקומי:

1. אנחנו נמצאים כיום בניסוי הפיננסי הגדול בעולם שמבוצע ע"י ארה"ב. המעצמה החזקה בעולם הדפיסה כ־10 טריליארד דולר בשנים האחרונות בין השאר על מנת להתמודד עם משבר הקורונה.

2. עלייה במחירי הסחורות בעקבות בעיות בשרשרת אספקת הסחורות בעולם.

בנקים בעולם וגם כאן אצלינו, החליטו להילחם באינפלציה גם במחיר של פגיעה מסויימת בצמיחה ובתעסוקה. יש לציין, שבראייה של ענף הנדל"ן בישראל ובוודאי בתחום המגורים, הדמוגרפיה מנצחת. יש לנו את הגידול הטבעי הגבוה במערב מה שמייצר ביקושים חזקים. במקביל, מצד ההיצע עדיין קיים מחסור בקרקעות שלא יפתר כל כך מהר.

איך תשפיע המגמה על שוק הנדל"ן המקומי

במקביל למגמה של בנק ישראל להורדת ראשה של האינפלציה, מתקבלות החלטות על הגבלות על האשראי של המערכת בנקאית בין אם למשכנתאות ו/או למימון פרויקטים של יזמים.

1. בעיני היזם יש התלבטות: האם למכור דירות בקצב מהיר ובכך לא להזדקק לאשראי ולא לספוג את הגידול בעלויות המימון על עצמו או להמשיך כמו שהיה נהוג עד היום, למכור בקצב כמה שיותר איטי כדי ליהנות מעליית המחירים תוך ניצול המסגרות הבנקאיות. יזמים שמרנים צריכים לשנות את הגישה - מכירה ליניארית ותנאי תשלום פחות אגרסיביים. סביר להניח שתהיה פגיעה מסוימת בביקושים עקב עליית הריביות. בנוסף, צריכה להיות יותר בררנות וסלקטיביות בבחירת הפרויקטים בעקבות עליות מחירי הבינוי, לא כל פרויקט יהיה רווחי.

2. גם לקבלנים יש סיטואציה שהם צריכים להתמודד איתה בכל הקשור למחירי חומרי הגלם והיכולת לספקם בעתיד בניסיון לא לספוג את כל עליית המדדים.

3. נוסף על היזמים והקבלנים, הצד השלישי הוא כמובן רוכשי הדירות. אנחנו כבר מרגישים ורואים את השחיקה ביכולת הקנייה שלהם. מוצרי הצריכה כבר יתייקרו וימשיכו להתייקר לדעתנו. בנוסף, המהלכים שהבנקים עשו עוד לפני העלאות הריבית של בנק ישראל גרמו לכך שתשלומי המשכנתא ימשיכו ויעלו ובהתאם יורידו מעט את המוטיבציה של משפרי הדיור וגם המשקיעים להמשיך ולאסוף את כל המלאי שמשתחרר לשוק".

רו"ח אריק גולדיאן מנכ"ל בונוס: "אי הוודאות מתחילה לשחוק את היזמים"

"יש מספר רב של פקטורים שליליים שקורים במקביל. פקטור ראשון הוא ירידת הערך של חברות הנדל"ן בארץ. ישראל קנדה למשל, ירדה ב־28%. ברגע שיש ירידה דרמטית בערך החברה, יש לכך כמה השפעות: האחת, החברה מתקשה להנפיק כתוצאה מכך יהיו ברשותה פחות מזומנים לרכישת פעילות חדשה. השניה, הבנקים רואים את ירידת הערך ושואלים את עצמם האם החברה יותר מסוכנת, דבר אשר עשוי להגביל את המימון שהבנק יאפשר לאותה חברה. והשלישית, חברות שכן רוצות להנפיק, לא יעשו את זה בשוק הנוכחי.

פקטור שני הוא עליית האינפלציה. ההשפעה של האינפלציה היא ברורה - עלויות המימון של היזם גדלות ובאופן ישיר משפיעות על לקוחות הקצה. קרי, על הרוכשים. ההשפעה של האינפלציה על הרוכשים גדולה הרבה יותר מהשפעת עליית ריבית הפריים שהועלתה לאחרונה ע"י בנק ישראל וזאת מאחר שעליית המדד תחול על כל קרן יתרת המשכנתא.  כך למשל, כשיש אינפלציה של 6% על משכנתה של 2 מיליון ₪, בעלי המשכנתאות סופגים באותה שנה עלות נוספת של 120 אלף ₪. לעומת זאת, עליית ריבית הפריים בכמה עשיריות אחוזים גורמת לעלייה של כמה עשרות שקלים  בחודש. זה פחות דרמטי מעליית אינפלציה על כל הקרן. לכן, הפגיעה ביזמים בשל האינפלציה גדולה יותר מהפגיעה של עליית הריבית.

המשברים: הייטק, קורונה ומלחמת רוסיה-אוקראינה

משבר ההייטק יכול להיתפס כלא שייך, אך לא כך הדבר. באזור המרכז, ת"א והסביבה מחירי הדירות הם 4-5 מיליון ₪ וצפונה ומחירים כאלה פחות רלוונטיים לרוכשי דירה ראשונה אלא לקהל יעד של משקיעים או אנשי הייטק. ברגע שיש פגיעה דרמטית באנשי ההייטק, ויש כזו, הם יקנו פחות, יצרכו פחות והביקושים לדירות באזור המרכז עלולים להיפגע.

גם הקורונה טרם סיימה את השפעותיה על הכלכלה בעולם אבל אנחנו נמצאים במקום טוב יחסית.

משבר נוסף הוא כמובן מלחמת רוסיה-אוקראינה שלה 3 השלכות כלכליות מרכזיות. האחת, אוקראינה ידועה כמגדלת חיטה ותבואה כמו גם שבבים. פגיעה במדינה מרכזית ביצור המוצרים הללו פוגעת בתוצר הגולמי העולמי. השניה, הסנקציות של המערב על רוסיה ושל רוסיה על המערב גורמות להקטנת ה"עוגה" העולמית שבסופו של דבר משפיעה על כולנו. השלישית, שמשפיעה יותר מכולן על היזמים הישראלים היא הסנקציות שמטיל העולם המערבי על האוליגרכים. כיוון שמספר האוליגרכים במדינה ישראל ביחס לאוכלוסיה המקומית הינו הגדול ביותר בעולם, הרי שברגע שצינור החמצן שלהם נותק, ההשקעה שלהם בנדל"ן ובהייטק הישראלי פוחתת וההשפעה עלינו משמעותית מאוד.

ריביות

אנחנו רואים עלייה משמעותית בריביות האג"ח של חברות הנדל"ן. אם חשבנו שההעלאות של הפד ושל בנק ישראל באחוזים ניכרים לא ישפיעו דרמטית על חברות הנדל"ן אזי כעת אפשר לומר שהן חלחלו לחברות הנדל"ן עצמן. ניתן לראות למשל, עלייה של כ- 50% בריביות של חברת חנן מור וישראל קנדה. הדבר מביא כמובן לפגיעה ברווחיות, בנזילות וביכולות שלהן לגייס הון .

דבר נוסף שמשפיע הוא החלטות מקומיות. כאמור, בנק ישראל יורה לכל הכיוונים כדי למגר את האינפלציה, בין השאר באמצעות הגבלת היכולת של הבנקים לתת אשראי, דבר אשר כמובן פוגע ביזמים. לצד זה, העלייה המשמעותית בריביות של המשכנתאות וההגבלות המימוניות שנקבעו לאחרונה ע"י בנק ישראל משפיעות מאוד על היזמים. המגבלות של בנק ישראל  על המשקיעים לפיהן משקיע לא יוכל  לקבל משכנתה לדירה שנייה בשיעור מימון העולה על 50%  ואף לא יוכל לשעבד את הנכס הקיים שלו לטובת הון עצמי עבור אותה דירה שניה, יש בהן כדי לפגוע ביזמים.

לא הכל "שחור"

למרות שזה נראה כך, הרי שלא הכל "שחור"; ובמיוחד לא במדינת ישראל. שכן, הביקוש לדירות הוא ביקוש קשיח מאוד ודי בפקטור יחיד זה כדי שיגבר על כל הפקטורים השליליים שהוצגו. 

הצורך בדירות הוא כ־80 אלף בשנה. הוא נובע מהילודה הרבה, מעלייה של עולים חדשים ובין היתר בעקבות המלחמה ברוסיה ואוקריאנה, מקצב הגירושין ומשיעור תוחלת החיים במדינה. אלה הם הגורמים המובילים לביקוש הקשיח לדירות בישראל. גם מצב הקרקע הזמינה בישראל הוא גורם משמעותי לביקוש הקשיח. מסיבה זאת מחירי הדירות אולי לא יעלו אך מסופקני אם הן ירדו. הדבר נכון גם לפריפריה וגם לתל אביב והמרכז.               

אז איך אפשר להתמודד עם האתגרים והקשיים בתור יזם?

קודם כל, להתמקד בפינוי-בינוי. אין כמעט קרקעות ריקות בארץ ובמיוחד לא במרכז ובתל אביב אפילו עוד פחות. להבדיל מהבנקים המסחריים, הגופים החוץ בנקאיים וביניהם "בונוס" מסוגלים לתת כסף בשלבים מוקדמים של הפרויקט, עם 66% החתמות ותב"ע. אמנם, היזם עדיין רחוק מקבלת היתר ומ-100% החתמות אבל מבחינת השוק החוץ בנקאי זה מספיק טוב כדי לתת על זה מימון רחב. בנוסף, לגופים החוץ בנקאיים יש אפשרות לתת אשראי כנגד קרקעות חקלאיות ובכך להגדיל את הונו העצמי של היזם.