לאחר פירסומה: מה הן ההצעות הבולטות בטיוטת חוק ההסדרים החדש?

טיוטת חוק ההסדרים גרסת 2023 נחשפה בשבוע שעבר ובה כמה רפורמות ושינויים בעולם הבינוי, הנדל"ן והתשתיות: הסרת חסמים בקרקעות פרטיות מרובות בעלים, הסדרת החזר הוצאות עריכת תוכנית ליזמים, קרן ארצית אשר תעודד את העיריות לקדם היתרי בנייה למגורים, היטל מטרו והגדלת הסמכות של הוועדות המקומיות.

במטרה להבין ולהבהיר את טיוטת חוק ההסדרים וכיצד ההצעות ישפיעו על עולם הבינוי והנדל"ן התיישבנו לשיחה עם עו"ד איילת צור ממשרד צבי שוב , המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה על מהות השינויים המוצעים ומשמעותם לשחקנים השונים בשוק.

הסרת חסמים והאצת תכנון ובינוי

בין ההצעות השונות בטיוטת חוק ההסדרים ישנה הצעה אשר תאפשר ליזמים להגיש תוכנית ברוב של 51% מבעלי הקרקע לעומת הסף של 75% שהיה עד היום והקשה על פרויקטים לצאת לפועל בעקבות מיעוט של מתנגדים שלא איפשרו קידום של תכנון, בעיקר במקרים של קרקע פרטית מרובת בעלים. "טיוטת התוכנית הכלכלית לשנת 2023 מביאה בשורה משמחת ליזמים על ידי רפורמות בתחומים שונים שכל תכליתן הסרת חסמים לקידום תכנון והאצת בניה, הכל לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור החדשות, במהירות האפשרית".

בנוסף, מציעה הטיוטה שמצב בו יזם מקדם תוכנית בקרקע פרטית מרובת בעלים –הוצאות עריכת התוכנית יוטלו על כל בעלי המקרקעין בתחומי התוכנית והנטל לגבייתם יושת על הוועדה המקומית, כיום הנטל הכלכלי הכרוך בקידום תוכנית (לדוגמה - שכירת שירותים של אנשי מקצוע) נופל על היזמים והם מתקשים בגבייתם מכלל בעלי המקרקעין בתחום התוכנית.

ההצעה בטיוטת חוק ההסדרים מבטיחה שהנטל לא יפול על היזמים ותהפוך את העסקות ללא כדאיות וכלכליות מבחינתם. גובה ההוצאות יקבע בצו של שר הפנים לפי תעריפי התכנון של משרד הבינוי והשיכון מקביעתן במסגרת התוכנית ועד לקבלת היתר בניה ."ההצעה הנ"ל מטיבה עם היזמים ומורידה מהם עול כלכלי משמעותי אשר כל עוד נפל עליהם האט את ההתקדמות בתכנון ואף הרחיק אותם מכניסה לפרויקטים כתוצאה מחוסר כדאיות".

קרן ארצית לעידוד קבלת היתרים

אחד הסעיפים המעניינים אשר מופיע בטיוטת החוק מציע הקמת קרן ארצית אשר תעודד רשויות מקומיות לקבל היתרים לבנייה של יחידות דיור כאשר על כל היתר ליחידת דיור חדשה יועבר לתקציב השוטף של העירייה סכום של 2,000 שקלים. בשאלת המימון, ההצעה "מנדבת" את העיריות המובילות בגביית הארנונה מבתי עסקים אשר ירתמו חלק מהסכומים הללו למימון הקרן.

"בשונה מהסכמי גג בהתחדשות עירונית, הקרן לא מציעה החזר או תקציב למטרה מסוימת לאחר עמידה בתנאים מסוימים אלא צ'ופר בצורת כסף לתקציב השוטף של העיריות. בדרך זו ההצעה מעודדת את העיריות לקדם בינוי של יחידות דיור ומתן היתרים באופן ישיר".

היטל מטרו

טיוטת חוק ההסדרים מתייחסת לתוכנית המטרו ומימונה דרך החלת 'היטל מטרו' על בעלי נכסים בתחומי הקווים כאשר רק על בעלי נכס המשמש כדירת מגורים יחידה ההיטל לא יחול. ההיטל יוטל לאחר הודעה על תחילת מועד העבודות וישולם כל שנה בתקופת הבנייה של פרויקט התחבורה השאפתני לזמן של עד 40 שנה. דרישת התשלום תתקבל על ידי בעלי הנכס יחד עם תשלום הארנונה המגיע מהרשות המקומית.

"ההגיון שעומד מאחורי היטל המטרו הוא השבחת הקרקע ועליית ערכה בעקבות הפרויקט. מסיבה זו, בעלי הנכסים בסביבת המטרו יהנו מעליית ערך משמעותית אשר בסופו של דבר תכסה את מה שייגבה מהם במסגרת ההיטל. כמובן שבעלי דירת מגורים יחידה אשר לא נהנים באותה צורה מהשבחת הנכס היחיד בו הם חיים לא ישאו בעול".

הגדלת כוחן של הרשויות המקומיות ופיקוח על יעילותן

אחד החסמים המשמעותיים בקידום אישורן של יחידות דיור הן הוועדות המחוזיות, שכן על אף שהוועדות המחוזיות הן הגורם המאשר של מרבית יחידות הדיור,  שולחנן עמוס בתוכניות שוליות שכוללות יחידות דיור מעטות והן המעכבות את קידומן של תוכניות הכוללות היקפים גדולים של יחידות דיור. לכן, על מנת לייעל את המערכת ולזרז את תהליכי הבינוי מוצע בטיוטת חוק ההסדרים להעביר יותר כוח וסמכויות לוועדות המקומיות בתוכניות בסדר גודל קטן כך שהוועדות המחוזיות יוכלו להתרכז בתוכניות גדולות ומהותיות יותר ותקטן הסחבת של תהליכי אישור התוכנית במוסדות התכנון.

במסגרת טיוטת חוק ההסדרים, תוכניות של עד 30 יח"ד או תוספת של עד 3,000 מ"ר למגורים ולייעודים הנלווים בהיקף של עד 10% משטח התוכנית, תהיה התוכנית בסמכות ועדה מקומית.

בנוסף, לצורך האצת ההליכים בוועדה המחוזית מציעה טיוטת חוק ההסדרים כי אם הוועדה המחוזית אינה מכריעה בתוכנית בתוך שנה וחצי, היא תועבר אוטומטית לוועדת משנה של המועצה הארצית. כיום יש מנגנון המאפשר להעביר למועצה הארצית את התוכנית, אבל לא נעשה במנגנון שימוש כי יש צורך בהגשת בקשה אקטיבית. ההצעה תחייב העברה אוטומטית לוועדת המשנה של המועצה הארצית.

נוסף על כך, על מנת להגביר את השקיפות מוצע כי עקרונות תוכנית חדשה שמעוניין יזם לקדם ומוצגת בפגישת פרה – רולינג עם הצוות המקצועי של הוועדה המחוזית יועלו לאתר האינטרנט של הוועדה המחוזית וכך ניתן יהיה לעקוב אחר תוכניות עתידיות הנמצאות עדיין "בתחילת דרכן התכנונית". אם התוכנית העתידית כוללת למעלה מ-100 יח"ד יוצגו העקרונות בדיון מקדים גם בוועדה המחוזית בתוך 60 ימים ובכך מוסדר למעשה הליך פגישות ה"פרה רולינג" שעד היום התנהל ללא שהפרוצדורה גובתה בחקיקה כלשהי.